Banki nie dają kredytów deweloperom mającym nadwyżkę mieszkań lub gruntów pod budowę. Ograniczanie dostępu do kredytów zredukowało nowe budowy nawet o 75 proc. Kupujący mieszkanie powinni dokładnie sprawdzić dewelopera i źródła finansowania inwestycji.
Banki coraz częściej odmawiają deweloperom przyznania kredytów na inwestycje. Powstają nawet tzw. czarne listy deweloperów, a firmy budowlane, które się na nich znajdą, nie mają szans na kredyt. Bez kredytu ukończenie dużej inwestycji mieszkaniowej może okazać się niewykonalne. Zagrożenie dla kupujących nowe mieszkania jest bardzo duże. Przekonali się o tym ostatnio klienci spółki Management, dewelopera spod Szczecina, którzy na skutek upadłości dewelopera zostali bez pieniędzy i mieszkań.

Problemy z kredytami

Na czarne listy najczęściej trafiają deweloperzy, którzy mają problemy finansowe i grozi im upadłość. Nie jest to jednak reguła. Wpisywani są na nie bowiem także deweloperzy, którzy są w dobrej kondycji finansowej, ale mają duże zapasy niesprzedanych mieszkań i problemy z ich zbyciem. Wzięcie kredytu może być także problemem dla tych deweloperów, którzy kupili dużo gruntów pod przyszłe inwestycje.
– Tak zwane czarne listy deweloperów to nic innego jak uproszczone procedury informowania osób decydujących o przyznaniu kredytu, że dany deweloper jest w grupie ryzyka. Chodzi głównie o to, by nie wykonywać niepotrzebnych i kosztownych analiz, skoro z góry wiadomo, że dana spółka nie ma szans na uzyskanie kredytu – mówi Jerzy Bańka ze Związku Banków Polskich. – Kryzys gospodarczy dotknął także sektor budownictwa mieszkaniowego, co zwiększyło ryzyko spłaty kredytów przez deweloperów. Normalną rzeczą jest, że banki, podejmując decyzję o przyznaniu kredytu, oceniają to ryzyko – dodaje.
Problemy deweloperów z uzyskaniem finansowego wsparcia na realizację nowych inwestycji mają także bezpośredni wpływ na dostępność kredytów hipotecznych dla osób zamierzających kupić mieszkanie na rynku pierwotnym. Jeżeli deweloper znajduje się na bankowej czarnej liście, to jego klient nie ma szans na uzyskanie kredytu hipotecznego.
– W procedurze udzielania kredytu hipotecznego badamy przede wszystkim zdolność kredytową osoby fizycznej. Nie badamy natomiast zdolności kredytowej dewelopera, ale sprawdzamy, jakie są prognozy terminowego ukończenia danej inwestycji – mówi Arkadiusz Mierzwa, rzecznik prasowy Banku Pekao. – Sprawdzamy zatem m.in. źródła finansowania danej inwestycji – wyjaśnia.
Postępowanie banków nie jest dla deweloperów zaskoczeniem. Od dawna postulują oni wprowadzenie jasnych reguł przyznawania kredytów, jednak bankierzy nie chcą się na to zgodzić. Argumentują to tym, że każdy wniosek kredytowy rozpatrywany jest indywidualnie.
– Każdy bank jest autonomiczną instytucją i ma prawo udzielania kredytów komu chce. Z tego też względu banki mają prawo tworzenia różnego rodzaju list deweloperów, dla których dostępność kredytów jest ograniczona lub zamknięta – mówi Jacek Bielecki, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.



Wzrost cen

Praktyka banków, które od rozpoczęcia kryzysu gospodarczego ostrożniej przyznają kredyty, powoduje, że na pomoc finansową mogą liczyć jedynie najwięksi i najsilniejsi na rynku deweloperzy.
– Niektóre firmy deweloperskie mogą mieć wyższe notowania w bankach. Wszystko zależy od ich kondycji finansowej i dotychczasowej współpracy z bankiem – wyjaśnia Jerzy Bańka.
Skutkuje to koncentracją rynku i zmniejszeniem wyboru dla osób, które są zainteresowane zakupem mieszkania.
– Dziś mamy o ok. 50 proc. mniej ofert mieszkań niż w ubiegłym roku. Szacujemy, że ograniczenia w dostępie do kredytów w porównaniu z 2008 rokiem spowodowały redukcję nowo rozpoczynanych budów o ok. 60-75 proc. – wyjaśnia Jacek Bielecki.
Mała liczba nowo rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych powoduje, że już w przyszłym roku większość gotowych mieszkań zostanie sprzedana. Wyczerpanie się zasobów mieszkaniowych doprowadzi z kolei do wzrostu cen. Zdaniem niektórych ekspertów może on wynieść nawet 10 proc.
– Trudno jest powiedzieć dziś, o ile mieszkania zdrożeją. Zawsze jednak nadwyżka popytu nad podażą prowadzi do wzrostu cen – uważa ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ochrona konsumentów

Tworzenie czarnych list deweloperów skutkuje nie tylko ograniczeniami w dostępie do kredytów, a w konsekwencji wzrostem cen mieszkań. To także przestroga dla osób, które są zainteresowane zakupem mieszkania. Przed podjęciem takiej decyzji powinny one dokładnie sprawdzić, czy dany deweloper jest wypłacalny i czy ma zabezpieczone środki finansowe na dokończenie inwestycji. Jeśli bowiem deweloper, z którym podpisaliśmy umowę, ogłosi upadłość, znajdziemy się w ciężkiej sytuacji. Szanse na odzyskanie pieniędzy są znikome.
Zgodnie z prawem upadłościowym i naprawczym nabywcy mieszkań są dopiero w III grupie wierzycieli. W pierwszej kolejności z majątku upadłego dewelopera zaspokajane są m.in. wszystkie koszty postępowania upadłościowego, należności z tytułu składek na ubezpieczenie emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz należności ze stosunku pracy. Pozostała część majątku przekazywana jest na pokrycie wszystkich zobowiązań podatkowych dłużnika. Dopiero po uregulowaniu tych należności, jeżeli z majątku dewelopera jeszcze coś zostanie, swoich roszczeń mogą dochodzić klienci.
– Osoby, które wpłaciły pieniądze na poczet nabycia mieszkań, są w zasadzie takimi wierzycielami dewelopera, jak firmy budowlane, dostawcy materiałów, zakłady energetyczne oraz inne podmioty, którym deweloper był winny pieniądze – mówi Aneta Styrnik z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Kontrola dewelopera

Klienci, którzy chcą ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy i mieszkania, powinni bardzo dokładnie sprawdzić, jaka jest kondycja finansowa dewelopera. Można to zrobić na wiele sposobów. Przede wszystkim należy przeczytać uważnie umowę i skonsultować ją z prawnikiem. Warto zwrócić uwagę na niedozwolone klauzule, które stosują nieuczciwi deweloperzy. Można je sprawdzić w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wypłacalność firmy klienci mogą sprawdzić w Krajowym Rejestrze Sądowym. Ważnym źródłem informacji może być też internet, w którym bardzo szybko pojawiają się informacje o problemach finansowych danej spółki. W internecie funkcjonują też czarne listy deweloperów, które są tworzone przez klientów, którzy przy zakupie mieszkania mieli problemy z daną firmą.
166 tys. mieszkań oddano do użytkowania w 2008 roku