Licytację i komorniczą egzekucję zadłużonego mieszkania banki traktują jako ostateczność. W razie opóźnień banki proponują zawieszenie lub zmianę sposobu spłaty kredytu. Przewlekłe procedury sądowe sprawiają, że ceny licytowanych mieszkań nie są atrakcyjne.
Choć kwota zagrożonych kredytów mieszkaniowych wynosi już prawie 2,54 mld zł, to banki nie spieszą się z wyprzedażą mieszkań niewypłacalnych kredytobiorców.
– Nie dostrzegliśmy zwiększenia liczby egzekucji z nieruchomości – mówi Jerzy Bańka, dyrektor ds. legislacyjno-prawnych Związku Banków Polskich.
– Nawet jeżeli jest jakiś niewielki wzrost opóźnień w terminach spłaty kredytów mieszkaniowych, to nie przełożyło się to na windykację tych należności – wyjaśnia Jerzy Bańka.
Skomplikowana procedura odzyskania pieniędzy przez sprzedanie i zlicytowanie mieszkania wciąż jest traktowana przez banki jako ostateczność.
– W Polbanku jeszcze nigdy nie doszło do przejęcia nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego – mówi Tomasz Gryn, dyrektor Departamentu Kredytów Hipotecznych Polbank EFG.
– W porozumieniu z klientem, zawsze staramy się znaleźć inne rozwiązania. Oferujemy np. elastyczny kredyt hipoteczny, który pozwala kredytobiorcom dostosowywać wysokość rat do swoich bieżących możliwości – dodaje.
Także Kredyt Bank dotychczas unikał przejmowania nieruchomości na własność celem zaspokojenia roszczeń.



Wakacje kredytowe

Zamiast licytacji i sprzedaży zadłużonych mieszkań banki wolą korzystać z innych instrumentów pozwalających im na poradzenie sobie z osobami, które mają problemy ze spłatą kredytu.
– Bank może np. zaproponować tzw. wakacje kredytowe, czyli na kilka miesięcy zawiesić spłatę. W niektórych bankach okres ten wynosi nawet sześć miesięcy – mówi Marcin Krasoń, analityk Open Finanse.
Mechanizm ten stosowany jest najczęściej w stosunku do osób, które dość niespodziewanie straciły pracę.
– Mieliśmy przypadek kobiety, która miała problemy ze spłacaniem kredytu, gdyż straciła pracę. W tej sytuacji zaproponowaliśmy jej okres karencji, a gdy znalazła pracę kontynuowała spłatę na poprzednich warunkach – opowiada Aleksandra Myczkowska, rzecznik prasowy Banku Gospodarki Żywnościowej.
Innym rozwiązaniem jest zmiana warunków spłaty kredytu. Warunki te mogą polegać tylko na wydłużeniu okresu spłaty albo na zmianie waluty kredytu. Jeżeli klienci mają problemy z terminowym spłacaniem kredytu, banki starają się przede wszystkim zawrzeć ugodę.

Licytacja to ostateczność

Dla banków procedura odzyskania pieniędzy przez sprzedanie i zlicytowanie mieszkania jest bardzo skomplikowana. Zanim bank złoży wniosek o wszczęcie egzekucji podejmuje wiele kroków umożliwiających klientowi uniknięcie utraty mieszkania. Pierwszym etapem jest pobieranie odsetek od zadłużenia za nieterminową spłatę. Jeżeli klient nadal nie spłaca zaległych rat, bank rozpoczyna monitoring telefoniczny. Pracownik banku telefonicznie kontaktuje się z klientem w celu ustalenia przyczyny zwłoki w spłacie kredytu oraz ponaglenia go w dokonaniu zaległej zapłaty. Następnym krokiem ze strony banku jest monit korespondencyjny, czyli listowne ponaglenie informujące o zaległości. Jeśli kredytobiorca nadal zalega z płatnościami, zostanie przeciwko niemu wystawiony bankowy tytuł egzekucyjny (BTE).
Dopiero po wyczerpaniu wszystkich środków bank wnosi do sądu rejonowego o nadanie klauzuli wykonalności bankowemu tytułowi egzekucyjnemu.
– Podjęcie decyzji o wszczęciu egzekucji z nieruchomości to jest absolutna ostateczność. Takich ruchów na rynku na razie nie dostrzegamy – mówi Jerzy Bańka.
BTE staje się tytułem wykonawczym, na podstawie którego komornik może dokonać egzekucji z nieruchomości. Jak tłumaczy Andrzej Kulągowski, prezes Krajowej Rady Komorniczej, banki najpierw muszą same zorientować się, jak wygląda sytuacja ich klientów, następnie oddać sprawę do sądu i dopiero trafia ona do komorników.



Spokój bankierów

Pomimo że Polacy w najbliższym czasie mogą mieć problemy ze spłatą ponad 2,5 mld zł, to bankowcy nie są skłonni do dokonywania nerwowych ruchów. Ich zdaniem w Polsce nadal poziom spłacalności kredytów jest dość wysoki.
– Osoby zalegające z płatnościami stanowią ułamek wszystkich klientów banku – mówi Aleksandra Myczkowska.
Także z ostatniego raportu InfoDług, stworzonego przez Biuro Informacji Gospodarczej, Biuro Informacji Kredytowej i Związek Banków Polskich, wynika, że aż 95 proc. uczestników obrotu gospodarczego stara się nie zalegać z płatnościami.
Kryzys gospodarczy sprawił jednak, że banki nadal dość ostrożnie udzielają kredytów hipotecznych. Zdają sobie one sprawę z tego, że udzielanie pożyczek na ponad 100 proc. wartości nieruchomości, co w czasie boomu na rynku mieszkaniowym było praktyką powszechną, jest dość ryzykowne.
– W sytuacji problemów ze spłatą kredytu banki nie są bez winy. W czasie boomu na rynku nieruchomości w pędzie za pieniądzem banki namawiały klientów na jak najwyższy kredyt, zachęcając aby nadwyżkę ponad cenę mieszkania zainwestować np. w fundusze akcji – mówi Marcin Krasoń.
Jego zdaniem miesięczna rata kredytu nie powinna tak naprawdę przekroczyć 30 proc. dochodów.
– Trzeba zachować rozsądek i mierzyć siły na zamiary – apeluje.

Ceny nieruchomości

Starania banków, aby jak najpóźniej przeprowadzić licytację nieruchomości, gdyż bardziej korzystna jest ugoda z klientem, sprawiają, że ceny nieruchomości – także tych z licytacji, nie są zbyt atrakcyjne dla nabywców. Duży wpływ mają na to procedury sądowe.
– Dysponujemy wycenami z wielomiesięcznym opóźnieniem, gdyż procedura sądowa wymaga, aby wycena odbyła się ok. pięć, sześć miesięcy przed licytacją. Dla rynku to sporo czasu, szczególnie gdy ceny nieruchomości spadają – mówi Andrzej Kulągowski.
Obecnie wycena sprzed kilku miesięcy, nawet obniżona do dwóch trzecich, nie jest więc tak atrakcyjna jak rok czy dwa lata temu.