Wprawdzie kupując mieszkanie na rynku wtórnym, minimalizujemy ryzyko niewypłacalności sprzedającego dewelopera, to jednak ta transakcja obciążona jest również wieloma innymi ryzykami.
Gdy kupujemy nowe mieszkanie lub dom od dewelopera, sprawa jest klarowna: dysponuje on tytułem własności sprzedawanej nieruchomości. Bardziej skomplikowana jest sprawa własności w przypadku zakupu lokalu lub domu na rynku wtórnym.
Trzy duże pułapki
Musimy być szczególnie uwrażliwieni na trzy kwestie. Po pierwsze, prawo własności mieszkania lub domu sprzedającego. Większość Polaków pozostaje we wspólnocie majątkowej ze współmałżonkiem. Oznacza to, że nie wystarczy jedynie wola jednego z małżonków, by do takiej transakcji mogło dojść. Jeśli negocjujemy sprawę zakupu tylko z jednym z małżonków, musi on mieć pełnomocnictwo – i to w formie notarialnej – drugiego, by transakcja mogła być skutecznie sfinalizowana. Dotyczy to także umowy przedwstępnej.
Często przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, której współwłaścicielami są krewni. Tak jest zazwyczaj, gdy sprzedawane jest mieszkanie uprzednio odziedziczone. W tym przypadku także osoba występująca w roli sprzedającego musi mieć notarialnie poświadczone pełnomocnictwa wszystkich współwłaścicieli. Także do zawarcia umowy przedwstępnej.
Musimy jednocześnie pamiętać, że oprócz mieszkania czy domu w postaci murów kupujemy działkę lub udział w gruncie, który z lokum jest związany. Bardzo często zdarza się – zwłaszcza w przypadku zakupu domu – że własność działki lub udziału w gruncie jest inna niż własność samego lokum. Jeśli np. dom sprzedają małżonkowie, którzy wybudowali go na działce stanowiącej własność ich rodziców, samo kupno domu nie zagwarantuje nam wszystkich praw właścicielskich. W tej sytuacji musimy zadbać, by przynajmniej w finalnej umowie uregulowane zostały także nasze prawa do gruntu.
Zobowiązania spoza hipoteki
Dlatego, przystępując do negocjacji w sprawie kupna mieszkania, jeszcze zanim podpiszemy umowę przedwstępną, powinniśmy zażądać od oferującego sprzedaż wglądu w akt notarialny własności lokalu. Z aktu tego powinno wynikać, czy jest on rzeczywiście wyłącznym jego właścicielem. Gdy okaże się, że tylko współwłaścicielem, dalszy tok rokowań powinniśmy uzależnić od przedstawienia pełnomocnictw od pozostałych właścicieli, uprawniających go do sprzedaży mieszkania.
Oczywiście najważniejszym dokumentem niezbędnym do zawarcia umowy jest wypis z księgi wieczystej, ale musimy pamiętać, że wiele zobowiązań nie jest do księgi wpisanych lub może zostać wpisanych w czasie między wydaniem wypisu z księgi a zawarciem przez nas transakcji.
Musimy więc zażądać oświadczenia (i wpisać je do umowy), że nie toczy się egzekucja z nieruchomości. Mało tego. Jeśli np. sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, musimy poprosić o zaświadczenie, iż nie zalega on z podatkami i należnościami wobec ZUS, gdyż może się zdarzyć, że już po przejściu na naszą własność nabywanej nieruchomości komornik w imieniu fiskusa dochodził będzie spłaty zobowiązań od nas.
Zobowiązania z innych umów
W przypadku zakupu domu lub jego części istotne są też umowy z dostawcami mediów. Na ich podstawie możemy się zorientować, czy wszystkie instalacje (w tym szczególnie gazowa i elektryczna) są właściwie wykorzystywane. Zdarza się, że np. ogrzewanie gazowe zostało zainstalowane bez odpowiednich atestów.
Jeśli do mieszkania czy domu przynależą dodatkowe pomieszczenia (piwnice, miejsce parkingowe itd.), musimy także zażądać przedstawienia tytułu prawnego do dysponowania nimi. Jeśli są one własnością sprzedającego, powinny być wyszczególnione w umowie zawartej przed notariuszem, nawet gdy nie są one odrębnymi nieruchomościami.
MIESZKANIE Z RYNKU WTÓRNEGO
Co jest potrzebne przy zakupie:
● zgoda obojga małżonków na sprzedaż wspólnego majątku,
● notarialne pełnomocnictwo od wszystkich współwłaścicieli dla sprzedającego w ich imieniu,
● ustalenie, czy razem z domem nabywana jest działka, aby nie kupić budynku postawionego na cudzym gruncie,
● przedstawienie tytułu prawa do dysponowania piwnicą i miejscem parkingowym oraz wypisu z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu.