Właściciel powinien zapłacić pośrednikowi prowizję, dopiero gdy sprzeda nieruchomość. Niezgodne z prawem jest zmuszanie klientów do zapłaty wygórowanych odsetek, a właściciel, który podpisał niekorzystną umowę, może żądać w sądzie podważenia umowy.
Trudna sytuacja na rynku nieruchomości i prawie dwa razy dłuższy niż przed kryzysem średni okres oczekiwania na sprzedaż mieszkania, domu czy działki powodują, że pośrednicy nieruchomości na wszelkie sposoby próbują walczyć o klientów. Kiedy już ich znajdą, przedkładają im do podpisania umowy, które gwarantują im wysokie zyski z danej transakcji. W praktyce okazuje się jednak, że bardzo często działania pośredników są niezgodne z prawem.

Umowa pośrednictwa

Stałą praktyką stosowaną przez pośredników jest żądanie zapłaty prowizji już po podpisaniu przedwstępnej umowy zbycia nieruchomości. Bez względu na to, czy dojdzie do podpisania umowy ostatecznej.
– Umowa pośrednictwa jest umową starannego działania, a nie umową rezultatu. Oznacza to więc, że pośrednik nie zobowiązuje się, iż umowa sprzedaży zostanie zawarta, ale że będzie czynił wszelkie starania w tym kierunku – mówi Aleksander Scheller, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Nienależna prowizja

O tym, jak dużo może kosztować podpisanie takiej umowy z pośrednikiem, przekonała się mieszkanka Krakowa. Chciała sprzedać działkę o wartości 8 mln zł. Zwróciła się o pomoc do lokalnego pośrednika nieruchomości i podpisała z nim umowę. Zgodnie z nią pośrednikowi przysługiwała prowizja w wysokości 3,66 proc. wartości sprzedanej nieruchomości. Dzięki działaniom pośrednika znalazł się chętny na zakup działki. Był nim deweloper, który chciał na niej wybudować blok. Podpisał on z właścicielką umowę przedwstępną określającą, że do ostatecznego zakupu dojdzie dopiero wówczas, gdy uzyska on warunki zabudowy. Decyzji takiej jednak nie otrzymał i do sprzedaży nie doszło. Pośrednik zażądał jednak zapłaty ponad 300 tys. zł prowizji, wskazując, że zgodnie z umową wypłata prowizji powinna nastąpić już z chwilą podpisania umowy przedwstępnej.
Sprawa trafiła do sądu. Sąd Apelacyjny w Krakowie zgodził się z argumentami właścicielki nieruchomości, że w tym przypadku pośrednikowi nie przysługuje wynagrodzenie (sygn. akt I ACa 215/10).



– Sąd uznał, że zapis umowy o wymagalności całości prowizji w dacie zawarcia umowy przedwstępnej stanowi naruszenie interesu konsumenta oraz jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i jako taki nie wiązał mojej klientki – mówi adwokat Bartosz Kosmala, który reprezentował interesy właścicielki działki przed krakowskim sądem.
Sąd Apelacyjny w Krakowie w swoim wyroku dał jasny sygnał, że właściciel działki powinien płacić pośrednikowi całość wynagrodzenia dopiero wówczas, gdy dojdzie do zawarcia ostatecznej umowy. Pobieranie całości prowizji już po podpisaniu umowy przedwstępnej jest niegodziwe. Szczególnie, jeżeli faktycznie nieruchomość nie zostanie sprzedana z przyczyn niezależnych od sprzedającego.
Choć większości pośredników nie podoba się to rozstrzygnięcie sądu, to zdaniem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości należy uznać je za słuszne.
– Pośrednik ma prawo do wynagrodzenia, jednak powstaje pytanie, czy do całego. W naszej firmie po zawarciu umowy przedwstępnej pośrednik pobiera 50 proc. należnego mu wynagrodzenia – wyjaśnia Aleksander Scheller.

Wygórowane odsetki

Częstą praktyką stosowaną przez pośredników nieruchomości jest także wpisywanie do umowy zbyt wygórowanych odsetek za zwłokę w zapłacie wynagrodzenia. Ma to zmusić klientów do szybkiej zapłaty prowizji i niewdawania się w spór z pośrednikiem. W krakowskiej sprawie pośrednika zagwarantował sobie odsetki w wysokości 1 proc. za każdy dzień zwłoki.
– Sąd Apelacyjny w Krakowie uznał, że zastrzeżenie odsetek umownych w wysokości 365 proc. w skali roku jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego – mówi adwokat Bartosz Kosmala.
Takie klauzule sprzeczne z prawem nie wiążą klientów.