Wpływ regulacji związanych ze stanem epidemii na umowy najmu komercyjnego

Wprowadzone w ostatnich dniach regulacje związane z ogłoszeniem stanu epidemii koronawirusa (SARS-CoV-2) niewątpliwie wywołały ogromną niepewność w relacjach opartych o umowy najmu powierzchni usługowych i handlowych nie tylko w branżach szczegółowo wymienionych w rozporządzeniu Ministra Zdrowia, ale zasadniczo na całym rynku najmu komercyjnego.

Chaos wywołany jest nie tylko samą historyczną wyjątkowością sytuacji i wprowadzonych przepisów, która powoduje, że brak jest chociażby orzecznictwa sądowego, które rozstrzygałoby podobne spory, ale także, niedoskonałością nowych przepisów, co nie jest zaskakujące biorąc pod uwagę niezbędną szybkość działania wywołaną kryzysem. Warto zwrócić uwagę na sposób uregulowania ograniczeń działalności w galeriach handlowych. Minister zdecydował, że zakazem objęci są wyłącznie najemcy powierzchni handlowych, którzy prowadzą handel detaliczny w galeriach handlowych (z wyjątkiem podmiotów, których działalność polega na sprzedaży tzw. produktów pierwszej potrzeby oraz leków).

Takie sformułowanie zakazu powoduje, że hipotetycznie nie dotyczy on podmiotów, które w galeriach handlowych prowadziłyby działalność na podstawie innego rodzaju umowy niż umowa najmu. I chociaż regułą jest, że działalność w tego typu obiektach prowadzona jest na zasadzie najmu, to nie można całkowicie wykluczyć zajmowania powierzchni na podstawie innych umów lub ograniczonego prawa rzeczowego. W końcu teoretycznie działalność handlową określonego rodzaju może prowadzić sam właściciel galerii i jeśli taka sytuacja miałby miejsce, to zakaz nie dotyczyłby tego podmiotu. Przyjęty przez Ministra sposób sformułowania zakazu generuje wątpliwości co do tego, który podmiot – wynajmującego czy najemcę – obciąża zakaz w stosunkach kontraktowych opartych o umowę najmu. Innymi słowy, które świadczenie – wynajmującego, najemcy, czy może obu stron – staje się niemożliwe do legalnego wykonania i jakie w związku z tym instytucje prawne można wykorzystać w tej sytuacji w celu odmowy świadczenia bądź w celu zakończenia stosunku najmu.

Początkowo ustawodawca nie przewidział żadnego mechanizmu rozliczeń umów najmu powierzchni, w których prowadzone były, obecnie zakazane, rodzaje handlu lub usług, ani nie uregulował stosunków prawnych z nich wynikających na czas trwania stanu epidemii. Następnie, w ramach pakietu ustaw zwanych „Tarczą antykryzysową” projektowane były regulacje przewidujące obniżenie o 90 proc. czynszów najemców lokali i tzw. wysp w galeriach handlowych trwające dopóki obiekty te mają zakaz normalnego funkcjonowania. Rozwiązanie ostatecznie przyjęte ustawą z dnia 31 marca wprowadzającą tzw. tarczę antykryzysową wcale nie usunęło problemów, lecz wygenerowało kolejne wątpliwości.

Tarcza antykryzysowa a umowy najmu

Przepisem art. 15 ze ust. 1 ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, ustawodawca przewidział, że na czas obowiązywania zakazu handlu w galeriach handlowych wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Warto odnotować, że choć zakaz prowadzenia działalności w galeriach handlowych, jak wspomniano wyżej, dotyczył tylko najemców, to już wygaśnięcie zobowiązań dotyczy także umów dzierżawy i innych podobnych.

Jak wynika jednak z ust. 2, wspomniane wygaśnięcie zobowiązań stron wydaje się jednak być warunkowe. Warunek został jednak sformułowany w sposób dość niestandardowy i zawoalowany. Przepis stanowi bowiem, że Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.

Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty. Szczególnie istotne jest ostatnie zdanie ust. 2. Wynika z niego bowiem, że jeśli uprawniony – czyli najemca, dzierżawca, lub korzystający na podstawie innego tytułu prawnego – nie złoży w terminie określonym tym przepisem oferty przedłużenia umowy najmu, to postanowienia ust 1 przestają wiązać oddającego (tj. wynajmującego, wydzierżawiającego itp.). Postanowienie ust. 1 wygasza wzajemne zobowiązania stron. Pytanie zatem, co miałoby oznaczać, że wyłącznie wynajmującego (wydzierżawiającego) przestają wiązać postanowienia ust. 1.

Wydaje się, że brak złożenia oferty przez najemcę powodować będzie niejako „odżycie” wygasłych zobowiązań najemcy. Zatem, jeśli najemca nie złoży wynajmującemu oferty przedłużenia umowy najmu, to będzie zobowiązany do zapłacenia czynszu za okres zakazu działalności. Trudno zrekonstruować sens tego przepisu i cel przyświecający ustawodawcy.

Oto bowiem po 3 miesiącach od zniesienia zakazu może się okazać, że wynajmujący będzie jednak mógł dochodzić od najemcy pełnego czynszu za okres obowiązywania zakazu, jeżeli w ogóle na gruncie instytucji kodeksu cywilnego taki czynsz był należny.

Co więcej, będzie to zobowiązanie jednostronne, jako że ust. 2 przewiduje wyraźnie, że w sytuacji niezłożenia oferty, postanowienia ust. 1 przestają wiązać tylko oddającego. Zobowiązania wzajemne wynajmującego wygasają zatem na podstawie ust. 1 w sposób bezwzględny, zaś zobowiązania najemcy wygasają warunkowo. W przypadku zatem, jeśli z jakiś przyczyn, najemca nie będzie zainteresowany przedłużeniem umowy najmu o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy, to jego pierwotne zobowiązania odżyją.

Warto zwrócić uwagę, że w obecnej sytuacji brak woli przedłużenia umowy może wynikać także z faktu, że ze względu na obowiązujący zakaz najemca popadł w stan niewypłacalności i nie jest w stanie dalej finansować działalności, więc musi ją zakończyć. Taki podmiot dodatkowo miałby być obciążony zobowiązaniami z umowy najmu za okres obowiązywania zakazu działalności. Co więcej, powstają wątpliwości, czy przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący – tzn. czy strony mogą umówić się inaczej. Mogą być co do tego wątpliwości, bo przepis nie zawiera takiego zastrzeżenia. Nie trudno sobie natomiast wyobrazić, że strony nie będą wcale zainteresowane przedłużaniem umowy.

Wprowadzone przepisy także w tym aspekcie zaburzają równowagę stron. Najemca zostaje bowiem zdany w pełni na wolę wynajmującego. Aby uniknąć odżycia swoich zobowiązań z umowy najmu za okres zakazu (czyli głównie obowiązku zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych), musi złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia. Ten ostatni nie ma natomiast obowiązku jej przyjąć. Wydaje się, że ustawodawca nie przewidział jakie skutki mogą mieć w praktyce wprowadzone przepisy i że mogą one w efekcie doprowadzić do znacznie większego zaburzenia stosunków gospodarczych wynikających z umowy najmu, niż gdyby przepisy te w ogóle nie zostały wprowadzone i strony musiały opierać się na przepisach kodeksu cywilnego.

Przepis dopełnia ust. 4, który stanowi, że postanowienia poprzednich ustępów nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Jest to o tyle ciekawe rozwiązanie, że kodeks cywilny nie zawiera żadnych przepisów, które przewidziane zostały literalnie na okoliczność wprowadzenia ograniczeń prawnych swobody działalności gospodarczej.

Można zatem jedynie domniemywać, że ustawodawca miał na myśli przepisy ogólne określające przesłanki, które mogą w danych okolicznościach dotyczyć także ograniczeń prawnych swobody działalności gospodarczej (np. prawna niemożliwość świadczenia, prawna wadliwość towaru lub usługi lub nadzwyczajna zmiana stosunków gospodarczych wynikająca z ograniczeń wykonywania działalności gospodarczej). Kolejne pytanie, które się nasuwa, to w jakim zakresie omówione przepisy „tarczy” nie uchybiają możliwości zastosowania kodeksu cywilnego. Rozsądne wydaje się przyjęcie, że strony mogą na podstawie tego przepisu umówić się, że zamiast omówionych przepisów, przechodzą na zasady kodeksowe, bądź samodzielnie dokonują modyfikacji łączącej ich umowy. Wobec niedoskonałości przepisów tarczy, takie właśnie rozwiązanie może się okazać dla obu stron wielu umów najmu najlepsze.

Ponadto, zastrzeżenie z ust. 4 dotyczyć powinno także tych zobowiązań najemcy, które „odżyły” w związku z niezłożeniem przez niego oferty. Wówczas przepisy kodeksowe powinny korygować treść zobowiązań najemcy. Zastosowanie znajdą tutaj omówione poniżej instytucje kodeksu cywilnego.

Warto dodać, że poza sytuacją najemców powierzchni w galeriach handlowych ustawa reguluje też relacje z innych umów najmu. Daje ona mianowicie najemcom możliwość przedłużenia do dnia 30 czerwca 2020 r. najmu, który wygasłby pomiędzy dniem wprowadzenia ustawy (31.03.20 r.), a przed dniem 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie następuje na zasadach dotychczasowych. Z możliwości przedłużenia umowy w taki sposób nie może jednak skorzystać najemca, który był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat.

Zasady wynikające z kodeksu cywilnego

W obecnej sytuacji większość , przedsiębiorców, nie tylko prowadzących działalność w galeriach handlowych, staje przed trudnościami związanymi z koniecznością poszukiwania ochrony swoich interesów w zapisach umów najmu, które często nie zawierają żadnych regulacji na okoliczność wystąpienia epidemii, z jaką obecnie się mierzymy. Niektóre umowy przewidują określone uprawnienia dla stron w związku z niemożliwością wykonywania umowy z przyczyn niezależnych od stron lub w sytuacji wystąpienia siły wyższej, aczkolwiek nie zawsze będą one możliwe do wykorzystania. Należy pamiętać, że choć epidemia co do zasady może być kwalifikowana jako siła wyższa, to dla powołania się na nią należy wykazać związek przyczynowy pomiędzy wystąpieniem siły wyższej a niemożliwością realizacji konkretnego świadczenia. Nie zawsze też uprawnienia, które strony przewidziały na okoliczność siły wyższej okażą się adekwatne do obecnej sytuacji i opłacalne.

Wobec tego, w większości przypadków konieczne będzie wykorzystanie powszechnie obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego. Jak wynika z przedstawionej wyżej analizy przepisów tarczy antykryzysowej, sięgnięcie do przepisów kodeksowych może okazać się niezbędne także w przypadkach najmów w galeriach handlowych. Ze względu na to, że sytuacja prawna będzie się różnić w zależności od konkretnej umowy – np. od tego, jak szczegółowo został w niej określony charakter działalności, która może być prowadzona w przedmiocie najmu, oraz konkretnego ograniczenia wprowadzonego rozporządzeniem Ministra Zdrowia, to potencjalnie możliwe będzie powołanie się na różne instytucje prawne. Zawsze jednak podstawą będzie dokonanie wykładni umowy i szczegółowej rekonstrukcji świadczeń każdej ze stron.

W przypadku wielu umów najmu lokali przeznaczonych na wykonywanie działalności, które obecnie nie mogą być prowadzone z uwagi na zaimplementowane ograniczenia, najemcy będą uprawnieni aby powołać się na przepis art. 495 kodeksu cywilnego w celu odmowy zapłaty czynszu. Zgodnie z tym przepisem, niemożliwość spełnienia świadczenia, za którą żądna ze stron nie ponosi odpowiedzialności powoduje, że strona, która była zobowiązana to świadczenie spełnić nie może żądać spełnienia świadczenia wzajemnego. Jako że większość umów najmu zawieranych w obrocie komercyjnym określa, często szczegółowo, do jakiego rodzaju działalności ma służyć wynajmowana powierzchnia, to zakaz prowadzenia takiej działalności powoduje, że wynajmujący nie może spełnić świadczenia polegającego na dostarczeniu lokalu zdatnego do prowadzenia takiej działalności.

Można jednak przewidywać, że niemożliwością nie będzie objęte całe świadczenie wynajmującego, jako że poza powierzchnią stricte handlową najczęściej wynajmowana jest również przestrzeń magazynowa, która pomimo wprowadzonych obostrzeń nadaje się do wykorzystania i faktycznie jest wykorzystywana w okresie wstrzymania działalności. Oparta o omawiany przepis niemożliwość żądania zapłaty czynszu (w całości lub w części) konsekwentnie powinna skutkować ograniczeniem możliwości skorzystania przez wynajmujących z wszelkich gwarancji zapłaty czynszu czy klauzuli poddania się egzekucji w zakresie świadczenia czynszu, względem tych najemców, których działalność nie może być wykonywana w świetle przepisów wydanych w związku z ogłoszeniem stanu epidemii. Warto dodać, że właśnie regulacja wyłączająca zastosowanie gwarancji zapłaty czy art. 777 k.p.c. do umów najmu lokali w galeriach handlowych, w których nie jest dopuszczalne prowadzenie działalności handlowej, byłaby najbardziej przydatna i powinna znaleźć się w przepisach tzw. „tarczy antykryzysowej”.

O ile przy generalnym zakazie prowadzenia określonej działalności odmowa zapłaty czynszu przez najemcę z powołaniem się na przepis art. 495 kodeksu cywilnego może być kwestionowana przez wynajmującego poprzez wykazanie, że zakaz prowadzenia określonej działalności gospodarczej dotyczy najemcy, który tej działalności nie może prowadzić wszędzie, a nie tylko na nieruchomości wynajmującego, to sytuacja jest jednoznaczna w przypadku najmu powierzchni w galeriach handlowych. Zakaz został w tym przypadku ujęty odmiennie niż w sytuacjach prostego wstrzymania określonych rodzajów działalności w ogóle (w sensie generalnym) – jak ma to miejsce w przypadku działalności kawiarni, restauracji czy klubów fitness.

Regulacja odnosząca się do działalności w galeriach handlowych dotyczy bowiem bezpośrednio właściwości samej nieruchomości będącej przedmiotem najmu. W tym przypadku Minister literalnie wskazał, że handel określonymi typami produktów zostaje ograniczony wyłącznie w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Mimo zatem, że zakaz ten nominalnie skierował do najemców powierzchni w takich obiektach, to z puntu widzenia przepisów regulujących umowy najmu, wyłączył on przydatność tych obiektów do prowadzenia w nich wskazanych w rozporządzeniu typów działalności handlowej. Wobec tego można mówić tutaj o pojawieniu się wady prawnej lokalu polegającej na ograniczeniu w korzystaniu z przedmiotu najmu, wynikającym z aktu prawnego, a wada ta jest niemożliwa do usunięcia przez wynajmującego.

Sytuacja taka, zgodnie z przepisem art. 664 k.c., uprawnia również najemcę nawet do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, a jeśli dana wada nie wyłącza zupełnie korzystania z nieruchomości, a jedynie ją ogranicza – czynsz najmu powinien zostać obniżony na czas trwania wad. Należy jednak zastrzec, że z uwagi na przewidywaną tymczasowość stanu epidemii oraz wynikających z niego ograniczeń, do uprawnienia do wypowiedzenia umowy należy podchodzić raczej ostrożnie i przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności oraz warunków konkretnej umowy. Można wręcz stwierdzić, że akurat w przypadku najmu lokali w galeriach handlowych ustanawiając zakaz prowadzenia określonej działalności w galerii handlowej ustawodawca nie powinien ingerować w materialnoprawne rozliczenia stron, bo taki sam rezultat co do zasady najemca mógł osiągnąć z powołaniem się na przepisy kodeksu cywilnego.

W końcu, nie można pomijać, że nawet przedsiębiorcy, których nie dotyczy ograniczenie prowadzenia działalności wynikające z przepisów wprowadzających określone zakazy na czas obowiązywania stanu epidemii stosują powszechnie system pracy zdalnej i nie korzystają faktycznie z wynajętych powierzchni lub korzystają w znikomym zakresie. Zasadniczo omówione wyżej instytucje prawne nie będą miały zastosowania w takich przypadkach. Nie można pomijać, że dobrowolna decyzja o ograniczeniu korzystania z najętych powierzchni podyktowana jest istniejącym stanem zagrożenia zdrowia. Dlatego umowy najmu w takich przypadkach będą mogły podlegać modyfikacji lub nawet rozwiązaniu w oparciu o klauzulę rebus sic stantibus.

Pozwala ona sądowi na ingerencję w stosunek zobowiązaniowy, gdy jedna ze stron powołuje się na nadzwyczajną zmianę stosunków, która czyni spełnienie świadczenia nadmiernie utrudnionym lub grozi jednej ze stron rażącą stratą. Sąd decydując o zmianie treści stosunku prawnego poprzez oznaczenie sposobu wykonania zobowiązania, wysokości świadczenia lub o rozwiązaniu umowy powinien kierować się wyważeniem interesów stron oraz uwzględnić zasady współżycia społecznego. Instytucja ta ma więc zasadnicze wady – po pierwsze, nie działa ona w sposób automatyczny przyznając finalne uprawnienie jednej ze tron, lecz wymaga zaangażowania sądów. Po drugie, jej wynik jest niepewny, jako że sąd powinien uwzględnić wskazane wyżej klauzule generalne. Warto zatem już na wczesnym etapie epidemii rozważyć negocjacje warunków umów najmu na czas istniejących ograniczeń.

Wypracowanie dobrowolnych rozwiązań pozwoli na uniknięcie przyszłego sporu oraz zapewnienie bardziej stabilnej i przewidywalnej działalności w tym trudnym okresie. Wydaje się, że ingerencja ustawodawcy w materialnoprawne podstawy rozliczeń stron w przypadku innych umów najmu, niż te, których dotyczą zakazu prowadzenia działalności określonego rodzaju, byłaby najbardziej pożądana, bo pozwoliłaby odciążyć Sądy od rozstrzygania sporów opartych na klauzuli rebus sic stantibus i służyłaby szybkiemu przywróceniu równowagi stron umowy poprzez rozłożenie ryzyka kontraktowego wynikającego ze skutków epidemii.
Należy mieć też na uwadze, że nie zawsze praca zdalna lub ograniczenie korzystania z nieruchomości, zwłaszcza jeśli chodzi o biurowce, są wyłącznie decyzją najemcy.

Często sami wynajmujący ograniczają możliwość korzystania z nieruchomości, wymuszając pośrednio na najemcy wprowadzenie pracy zdalnej czy też uniemożliwiając mu przyjmowanie klientów w przedmiocie najmu. Najemca powinien w takiej sytuacji dokonać dokładnej analizy umowy i zweryfikować, czy wynajmującemu przysługiwało uprawnienie do wprowadzenia tego rodzaju ograniczeń. Jeśli regulacje porządkowe wprowadzane przez właściciela budynku nie miały podstaw w treści umowy, najemca może poszukiwać ochrony na gruncie regulacji dotyczących niewykonania lub niewłaściwego wykonania zobowiązania z umowy wzajemnej.