1 stycznia przyszłego roku w życie wchodzi długo wyczekiwana ustawa, która umożliwi przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów pod blokami, kamienicami i domami jednorodzinnymi we własność. Dotychczasową opłatę roczną zastąpi więc opłata przekształceniowa wnoszona przez 20 lat. Nowe regulacje obejmą nie tylko zwykłych Kowalskich i drobnych przedsiębiorców prowadzących sklepy i punkty usługowe w budynkach o funkcji mieszanej czy osoby mające działalność gospodarczą zarejestrowaną pod domowym adresem. Dotkną one też dużych deweloperów, którzy będą wypuszczać nowe mieszkania na rynek dopiero w przyszłości. Zgodnie z ustawą w przypadku osiedli wybudowanych po 1 stycznia 2019 r. do przekształcenia gruntu dochodzi z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Tyle że to, co na pierwszy rzut oka wygląda jak przywilej dla dewelopera, w rzeczywistości niesie ze sobą ryzyko bolesnych konsekwencji finansowych. – To może wywrócić kilkadziesiąt procent branży – powiedział Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich podczas jednej z debat na organizowanym przez PZFD kongresie mieszkaniowym.

Niefortunny przepis

Przyczyną potencjalnych problemów jest niefortunnie sformułowany przepis dotyczący pomocy publicznej, zawarty w ustawie uwłaszczeniowej. Na mocy traktatów przyznawanie wybranym firmom przywilejów zakłócających konkurencję (np. zwolnień podatkowych czy poręczeń na nierynkowych warunkach) jest zasadniczo zabronione. Ale prawo unijne przewiduje też wyjątki i dlatego Komisja Europejska każdorazowo musi ocenić, czy dany projekt pomocowy nie narusza reguł rynku wewnętrznego. Ponadto, jeśli wartość wsparcia nie przekracza 200 tys. euro, wówczas nie trzeba o planach jego udzielenia powiadamiać Brukseli (jest to pomoc de minimis).

Uwłaszczenie w liczbach

Uwłaszczenie w liczbach

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Od początku prac nad ustawą uwłaszczeniową były jednak wątpliwości, czy umożliwienie spółkom automatycznego przekształcenia nie będzie równoznaczne z przyznaniem im finansowych korzyści niedopuszczalnych na unijnym rynku. Żeby uniknąć ryzyka złamania obowiązujących na nim zasad, w ustawie zapisano, że w przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis wymagana będzie dopłata (art. 14). Mówiąc najprościej, trzeba do Skarbu Państwa zwrócić nadwyżkę. W myśl przepisu stanowi ona różnicę między wartością nieruchomości określoną w operacie szacunkowym a sumą rocznych opłat przekształceniowych, jakie inwestor ponosi przez 20 lat. Czyli dokładnie ile? – Według definicji jest to wartość nieruchomości oszacowana przez biegłego minus opłaty za 20 lat. I tutaj jest już niebezpieczeństwo. Bo tak naprawdę wartość nieruchomości to wartość prawa użytkowania wieczystego, za które zapłaciliśmy na rynku wtórnym. Bo jeśli kupujemy nie od Skarbu Państwa czy miasta, ale od poprzedniego użytkownika wieczystego, to płacimy tak jak za własność. Wychodziłoby na to, że trzeba by prawie dwukrotnie zapłacić za tę samą nieruchomość: raz za prawo użytkowania wieczystego, raz za własność – mówił na debacie Jacek Bielecki, doradca BGK Nieruchomości.

Niepokój deweloperów

Taki sposób liczenia nadwyżki potwierdza wstępna interpretacja przepisów opracowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów odpowiedzialny za sprawy związane z pomocą publiczną (nie jest to oficjalna opinia UOKiK, ale nieformalne stanowisko na potrzeby BGK Nieruchomości). Z jego wyliczeń wynika, że jeśli biegły oszacował wartość nieruchomości w użytkowaniu wieczystym na 6 mln zł, to po odliczeniu opłat za 20 lat i limitu pomocy de minimis trzeba by zwrócić 4 mln zł do Skarbu Państwa. Oznaczałoby to, że w sumie działka kosztowałaby inwestora 10 mln zł, a nie 6 mln zł. Co więcej, w ustawie nie ma słowa o tym, że nadwyżkę, jaką firma będąca beneficjentem pomocy publicznej musiałaby zwrócić, można rozłożyć na raty. W skrajnej interpretacji inwestor byłby zobowiązany do zapłaty w momencie oddania budynku w użytkowanie, bo wtedy dochodzi do uwłaszczenia.

– Wydaje mi się, że wymaga precyzyjnego określenia, jak ten problem rozwiązać. Wstępna interpretacja UOKiK budzi duży niepokój – przyznał Jacek Bielecki. Deweloperzy gryzą się o tyle, że na dłuższą metę to nie oni finansowo skorzystają na uwłaszczeniu, ale nabywcy sprzedawanych przez nich mieszkań.

Wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń obecny na debacie nie odpowiedział jednoznacznie, czy intencją twórców ustawy było to, aby firmy płaciły tak wysoką nadwyżkę za własność działek. – Jeśli państwo udziela pomocy publicznej, to mamy określone limity i organy potrafią je wyegzekwować – powiedział Soboń. – Tutaj mamy do czynienia z pomocą publiczną, bo ktoś kto miał płacić przez 100 lat, zapłaci przez 20 – dodał, podkreślając, że problem użytkowania wieczystego wymaga rozwiązania systemowego, które obecnie jest uzgadniane z Komisją Europejską.

Resort uspokaja

Zapytaliśmy ministerstwo o to, jak odnosi się do interpretacji przepisów, która niepokoi inwestorów. W nadesłanej nam odpowiedzi resort zapewnił, że żaden użytkownik wieczysty (w tym deweloper) nie zapłaci z tytułu przekształcenia użytkowania we własność opłaty równej wartości nieruchomości. – Jedynie niektórzy przedsiębiorcy, korzystający z limitu dozwolonej pomocy publicznej, mogą otrzymać odmienne niż inni użytkownicy warunki przekształcenia, ale wynika to z indywidualnie wykorzystanej przez przedsiębiorcę puli z limitu dozwolonej pomocy publicznej – tłumaczy resort. Podkreśla też, że nie jest mu znana żadna opinia, że uzyskanie własności (zamiast użytkowania wieczystego) na zasadach ustawy o przekształceniu byłoby mniej korzystne niż nabycie tej nieruchomości na dotychczasowych zasadach.

– Przy ustalaniu odpłatności za przekształcenie praw do gruntów na rzecz przedsiębiorców, np. deweloperów, należy badać, czy nie zachodzą przesłanki udzielania pomocy publicznej określone w przepisach unijnych. W przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis ustalona zostanie dopłata do wysokości wartości rynkowej gruntu podlegającego przekształceniu, określonej na dzień przekształcenia. Oznacza to konieczność sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość rynkową gruntu podlegającego przekształceniu, od której należy odjąć wartość udzielonej pomocy publicznej. Zatem deweloper wnosić będzie jedynie dopłatę do wartości rynkowej gruntu, stanowiącą różnicę między tą wartością rynkową, określoną na dzień przekształcenia, a wartością udzielonej pomocy de minimis – twierdzi MIiR.