Innymi słowy umowa sprzedaży zawarta między dwoma podmiotami (jednym z nich jest sprzedawca – zobowiązany z prawa pierwokupu) dojdzie ostatecznie do skutku dopiero wtedy, jeśli osoba trzecia – uprawniony – nie skorzysta ze swojego prawa pierwokupu. Prawa, które jej przysługuje właśnie na podstawie przepisów prawa albo na podstawie wcześniej zawartej umowy ze sprzedawcą rzeczy. Prawo to w oczywisty sposób ogranicza właściciela w swobodzie dysponowania rzeczą.

Prawo pierwokupu dotyczyć może zarówno nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych. Jest niezbywalne, uznawane jest jednak za prawo dziedziczne. Prawo to jest też niepodzielne. Oznacza to, że nie można go wykonać na części rzeczy tym prawem objętej.

Treść umowy

Samo zastrzeżenie prawa pierwokupu nie stwarza jeszcze zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia własności. Nie jest to w żadnym wypadku umowa przedwstępna pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym. Realizacja tego prawa jest możliwa dopiero wtedy, gdy zobowiązany zdecyduje się na sprzedaż rzeczy – zawrze umowę sprzedaży pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu nie wykona swojego prawa. Wykonanie prawa pierwokupu następuje dopiero przez złożenie oświadczenia zobowiązanemu. W takich okolicznościach dochodzi do skutku – między zobowiązanym a uprawnionym – umowa takiej samej treści jak umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią – kupującym. Treść umów ma być taka sama, choć są tu wyjątki.

Po pierwsze, co oczywiste, w umowie (zawartej w następstwie skorzystania z prawa pierwokupu) pominięty zostanie warunek dotyczący prawa pierwokupu. Drugie odstępstwo związane jest z uzgodnieniem z osobą trzecią późniejszego terminu zapłaty. Uzgodnienie takie w zasadzie nie może zostać przejęte do umowy zawieranej w trybie wykonania prawa pierwokupu, a uprawniony powinien dokonać zapłaty jednocześnie z wykonaniem świadczenia wzajemnego. Opcja ta wchodzi w grę jedynie wówczas, gdy uprawniony zabezpieczy zapłatę ceny.

Jak skorzystać z prawa pierwokupu?

Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu stanowi jednostronną czynność prawną o charakterze prawokształtującym. Uprawniony składa jej zobowiązanemu z tytułu prawa pierwokupu. Oświadczenie staje się skuteczne z chwilą, gdy doszło do zobowiązanego w takie sposób, że mógł on zapoznać się z jego treścią (por. postanowienie SN z 09.09.2009 r., V CSK 43/09). Złożenie takiego oświadczenia jest jedynym warunkiem skutecznego wykonania uprawnienia. Skuteczność wykonania prawa pierwokupu nie zależy chociażby od uiszczenia ceny sprzedaży lub złożenia jej do depozytu sądowego.

Zobowiązany musi powiadomić uprawnionego

Aby uprawniony mógł zrealizować swoje prawo, musi wiedzieć o fakcie zawarcia umowy sprzedaży przez zobowiązanego. Stąd, zobowiązany ma obowiązek niezwłocznego powiadomienia uprawnionego zarówno o fakcie zawarcia umowy, jak i treści tej umowy. Obowiązek spoczywa bezpośrednio na zobowiązanym. Powiadomienie uprawnionego o umowie przez inną osobę lub inny organ nie zwalnia z powinności zobowiązanego. Uprawniony może wyrazić, w sposób niewadliwy, swoją wolę skorzystania z prawa pierwokupu albo rezygnacja z tego prawa dopiero wtedy, gdy znane są mu warunki umowy, w tym cena sprzedaży rzeczy, ustalona przez zobowiązanego w umowie z osobą trzecią (por. wyrok SN z 21.11.2003 r., V CK 53/3). Dla skuteczności skorzystania z prawa pierwokupu nie ma znaczenia, czy zobowiązany faktycznie zapoznał się z treścią zawiadomienia. Istotne jest natomiast, by zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu otrzymał takie zawiadomienie w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią (por. postanowienie SN z 03.12.2009 r., II CSK 266/09).

Bezwarunkowa umowa sprzedaży ważna, ale...

Zawarcie przez zobowiązanego bezwarunkowej umowy sprzedaży, czyli z pominięciem obowiązku zawiadomienia uprawnionego (z tytułu pierwokupu) nie ma wpływu na ważność tej umowy. Umowa sprzedaży pozostaje ważna, własność przechodzi na osobę trzecią, a prawo pierwokupu wygasa. Takie zachowanie zobowiązanego rodzi jednak po jego stronie odpowiedzialność odszkodowawczą wobec uprawnionego. Uprawniony może kierować roszczenia do zobowiązanego, gdy ten:
• zawarł z osobą trzecią bezwarunkową umowę sprzedaży,
• nie powiadomił uprawnionego o sprzedaży, czym faktycznie uniemożliwił mu wykorzystanie swego uprawnienia,
• przekazał uprawnionemu nieprawdziwe informacje o treści umowy sprzedaży, czym mógł wpłynąć na jego rezygnację z wykorzystania uprawnienia.
Jeśli podmiotem uprawnionym z tytułu pierwokupu jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, współwłaściciel lub dzierżawca, zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży z naruszeniem prawa pierwokupu powoduje jej nieważność.

Wysokość roszczenia odszkodowawczego mieści się w granicach tzw. negatywnego interesu umownego. Jest to szkoda wynikła z niedojścia umowy do skutku (por. wyrok SA w Katowicach z 04.03.2005 r., I ACa 1849/04).
Adam Sroga
Radca prawny

Podstawa prawna:
art. 596-602 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.)