Gazeta Prawna przeanalizowała umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku w Warszawie przy ul. Okopowej. Umowy przedwstępne na mieszkania w tym budynku zawierane są z nabywcami przez Nowe Ogrody, reprezentowane przez spółkę Pirelli Pekao Real Estate.

Zawierane są w formie pisemnej, natomiast spółka dopuszcza (w art. 18), że w ciągu 14 dni od zawarcia umowa może zostać potwierdzona w formie aktu notarialnego.

Naszym zdaniem w umowie przedwstępnej deweloper przyznał sobie więcej uprawnień i przywilejów niż nabywcy. Natomiast na nabywcę nałożył więcej obowiązków niż na siebie. W umowie dopatrzyliśmy się też klauzul, które można uznać za niedozwolone (abuzywne).

Zapis, który należy usunąć

W umowie przedwstępnej w sposób niekorzystny dla nabywcy została w art. 8 uregulowana procedura wydania mieszkania. Spółka zastrzegła dla siebie możliwość przesunięcia terminu wydania mieszkania m.in. w związku z opóźnieniem w działaniu właściwych organów administracji. Takie opóźnienie nie powoduje żadnych ujemnych konsekwencji dla spółki. W dodatku umowa określa w sposób niezmiernie ogólnikowy długość okresu, o jaki może zostać przesunięty ten termin. Artykuł 8 ust. 2 pkt b stanowi, że może on zostać przesunięty o okres opóźnienia w działaniu właściwych organów administracji. W dodatku nie uściśla, które organy należy uznać za właściwe na potrzeby niniejszej umowy.

Naszym zdaniem za niedozwoloną klauzulę w umowie można byłoby uznać zapisy regulujące sposób odbioru jakościowego mieszkania. Umowa stanowi (w art. 8 ust. 4), że nabywca zostanie poinformowany o możliwości dokonania odbioru jakościowego lokalu telefonicznie. Natomiast przepis ten nie przewiduje zawiadomienia w formie listu poleconego ze zwrotnym poświadczeniem odbioru, która to forma jest najbardziej skuteczna.

Natomiast w umowie znalazł się zapis, że wszystkie wymienione w niej sposoby zawiadomienia o możliwości odbioru jakościowego lokalu strony zgodnie ustalają za zawiadomienie skuteczne.

Naszym zdaniem jest to niekorzystny zapis dla nabywcy, ponieważ niezwykle trudno będzie mu udowodnić, że faks faktycznie do niego nie dotarł albo że telefon odebrał ktoś z domowników i nie przekazał mu informacji.

W dodatku umowa dopuszcza, że zmiana ustalonego terminu może nastąpić tylko jeden raz. Gdyby zaś nie stawił się w pierwszym wyznaczonym terminie na skutek okoliczności leżących po jego stronie, to o drugim możliwym terminie otrzyma zawiadomienie listem poleconym.

Chcemy tutaj zwrócić uwagę, że takimi okolicznościami leżącymi po stronie nabywcy może być np. jego choroba, pobyt w szpitalu, sanatorium, wyjazd na urlop itd. Natomiast w umowie deweloper nie przewidział żadnej różnicy odnośnie do skutków nieobecności z przyczyn zawinionych bądź niezawinionych przez nabywcę.

Zamiast tego nałożył na nabywcę obowiązek potwierdzenia drugiej daty odbioru jakościowego nie później niż na siedem dni przed datą. Wprowadził też zapis, że gdyby nabywca nie stawił się, to strony zgodnie uznają, że odbiór jakościowy nastąpił z upływem tego drugiego terminu, a spółka sporządzi protokół odbioru jednostronnie i przekaże go nabywcy.

Naszym zdaniem nabywca nie powinien podpisywać umowy zawierającej takie niekorzystne dla siebie zapisy. Powinien negocjować ze spółką, aby te zapisy zostały przeredagowane albo usunięte i zastąpione korzystnymi dla obu stron.

Jak uniknąć złej umowy

W dalszym ciągu rynek obrotu mieszkaniami jest rynkiem dewelopera, a nie konsumenta. Ale nawet w takim przypadku nabywca może chronić swoje interesy, zawierając umowę przedwstępną bez niekorzystnych dla siebie zapisów. Najlepiej byłoby, gdyby sporządził je w formie aktu notarialnego.

Natomiast sytuacja obrotu na rynku mieszkaniami jest taka, że ceny stale rosną i dlatego przybywa chętnych nawet na lokale, które deweloper dopiero planuje wybudować. Nabywcy tzw. dziury w ziemi najpierw zawierają z deweloperem umowę rezerwacyjną, a potem przedwstępną. Dopiero gdy umowa mieszkania zostanie zakończona, strony przystępują do umowy sprzedaży nieruchomości nabywcy.

Umowy rezerwacyjna i przedwstępna najczęściej sporządzane są w formie pisemnej, a dopiero umowa sprzedaży - w formie aktu notarialnego. Taką formę zawarcia umów proponuje deweloper, bo jest dla niego korzystna, a nabywca najczęściej godzi się, bo chce ponieść mniejsze wydatki.

Osobom, które chciałyby kupić mieszkanie w budynku przy ul. Okopowej, radzimy zawrzeć już umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, zamiast korzystać z możliwości potwierdzenia zawartej wcześniej na piśmie umowy przez notariusza. Zawierając umowę w formie aktu notarialnego, warto byłoby sporządzić ją od nowa, i negocjując przy tym niekorzystne dla nabywcy zapisy.

Co warto wynegocjować

Przed podpisaniem umowy radzimy domagać się przeredagowania art. 11 dotyczącego odstąpienia od umowy. Spółka zastrzegła sobie w takim przypadku zwrot wpłaconej kwoty w terminie 14 dni, w dodatku bez dodatkowego wypłacenia oprocentowania. Nie płaci procentów nawet wówczas, gdy nabywca odstąpi od umowy z winy spółki, bo np. umowa sprzedaży lokalu z winy spółki nie została zawarta do 31 lipca 2009 r. albo powierzchnia mieszkania zmierzona powykonawczo różniła się od powierzchni projektowanej, podanej w umowie o więcej niż 1,5 proc.

Radzimy też domagać się obniżenia w umowie dopuszczalnej różnicy w powierzchni lokalu. Chodzi o zmianę powierzchni lokalu po dokonaniu obmiaru powykonawczego w stosunku do powierzchni określonej w umowie. Takie zapisy stosowane są wprawdzie we wszystkich umowach deweloperskich i praktycznie prowadzą do zalegalizowania zmniejszenia faktycznej powierzchni mieszkania w stosunku do deklarowanej w umowie.

Zapis w tej konkretnej umowie jest tak sformułowany, że praktycznie pozbawia konsumenta możliwości odstąpienia od umowy, gdy zmiana powierzchni na jego niekorzyść jest mniejsza niż 1,5 proc.

3 KROKI

Co zrobić po podpisaniu niekorzystnej umowy

Konsument, który dopiero po podpisaniu niekorzystnej umowy stwierdzi, że zawiera ona klauzule niedozwolone, powinien:

Zwrócić się do prezesa UOKiK o jej zbadanie

Zwrócić się o pomoc do rzecznika konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu konkretnej umowy

Zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie tej konkretnej umowy nie wiąże go, ponieważ w sposób rażący narusza jego interesy

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS

W przypadku niestawienia się nabywcy w drugim wyznaczonym terminie odbiór jakościowy nastąpił wraz z upływem tego terminu. Spółka sporządza odbiór jakościowy jednostronnie i przesyła go nabywcy.

CO TO OZNACZA

Klauzula ogranicza uprawnienia nabywcy, ponieważ spółka, sporządzając odbiór jakościowy lokalu, prawdopodobnie nie dopatrzy się żadnych usterek, niedoróbek i wad. Nabywca będzie mógł jedynie wówczas wystąpić w stosunku do spółki z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady fizyczne konstrukcji mieszkania przez trzy lata od wydania go i przez dwa taka z tytułu odpowiedzialności za niezgodność z umową osprzętu, urządzeń instalacji, tynków, wypraw malarskich, podłoży posadzek, okien i drzwi oraz innych przynależności.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

NIE

Za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy deweloper powinien ponosić odpowiedzialność na zasadach określonych w art. 471 i następnych kodeksu cywilnego. Powinien naprawić szkodę wyrządzoną przez siebie i osoby trzecie, przy pomocy których wykonuje umowę. Chodzi tutaj o dostawców, kontrahentów i podwykonawców.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Nie podpisuj tej umowy, zanim nie wynegocjujesz zmiany klauzul, które budzą twoje wątpliwości.

REKOMENDACJA DLA FIRM

Firma powinna przeredagować umowę i usunąć z niej niekorzystne dla klientów klauzule, jeszcze zanim zostaną one zgłoszone do prezesa UOKiK.

OPINIE

TOMASZ TATOMIR

radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław

Uważam, że, podpisując umowę deweloperską, można ustrzec się przed niekorzystnymi klauzulami. Moim zdaniem istnieje jednak tylko jeden skuteczny sposób uniknięcia pułapek w umowie deweloperskiej. Jeszcze zanim zostanie podpisana umowa, radzę zlecić prawnikowi jej analizę i powierzyć prowadzenie ewentualnych negocjacji z deweloperem w sprawie niekorzystnych dla nabywcy zapisów. W dodatku powinien to być prawnik specjalizujący się w tego typu umowach. Każda inna opcja - a zwłaszcza samodzielna weryfikacja umowy - naraża nabywcę na ryzyko nieprawidłowego ukształtowania relacji z deweloperem. Trzeba bowiem sobie uświadomić, że projekt umowy deweloperskiej przygotowywany jest zazwyczaj przez doświadczonych prawników, którzy wiedzą, w jaki sposób ukryć w umowie niekorzystne dla nabywcy postanowienia.

WALDEMAR JURASZ

główny specjalista UOKiK (Kraków)

Zawierając umowę z konsumentem, deweloper zobowiązuje się między innymi do wybudowania budynku według określonego projektu, spełniającego wymogi prawa budowlanego i w określonym terminie. Zgodnie z treścią art. 354 k.c. deweloper powinien wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z zapisami zawartymi w umowie. Analiza wzorców umów wykazała jednak, że deweloperzy w postanowieniach dopuszczających zmianę warunków umów nie wskazują konkretnych przyczyn, które uzasadniałyby zmianę. Poprzestają jedynie na ogólnych i niejednoznacznych stwierdzeniach, które dają im możliwość dowolnego interpretowania zapisów umowy stosownie do własnych potrzeb. Klauzule takie stanowią niedozwolone postanowienia umowne i naruszają przepis art.385 par. 2 zd. 1 k.c., w świetle którego wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały.