Pośrednicy proponują kilka rodzajów umów właścicielom nieruchomości, którzy chcieliby je sprzedać. Najbardziej niekorzystna jest umowa na wyłączność.
Badania przeprowadzone przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wykazały, że wielu pośredników sprzedaży nieruchomości stosuje w umowach niedozwolone klauzule, zwane abuzywnymi.
Gazeta Prawna przeanalizowała dwie umowy pośrednictwa zawierane przez firmę Bracia Strzelczyk z właścicielami nieruchomości. Pierwsza to tzw. umowa zwykła, drugą jest umową zawieraną na wyłączność.
Bez klauzul niedozwolonych
Gazeta Prawna dokonała analizy umowy zwykłej, którą konsument może zawrzeć z firmą Bracia Strzelczyk. W umowie tej nie dopatrzyliśmy się klauzul niedozwolonych. Jednak niektóre jej postanowienia budzą wątpliwości, a w dodatku są niekorzystne dla sprzedajacych, mimo że nie przekraczają granicy, która umieściłaby je w grupie klauzul abuzywnych.
W umowie w par. 3 zostały wyszczególnione prawa i obowiązki stron: pośrednika i zamawiającego. W porównaniu z zobowiązaniami, jakie bierze na siebie pośrednik w umowie na wyłączność obowiązki pośrednika są mniejsze. Zobowiązuje się on ogłaszać nieruchomość w ogólnodostępnych mediach według harmonogramu. Umowa jednak nie precyzuje, z jaką częstotliwością i w jakich mediach ogłoszenia się ukażą.
Stronie, która chce zawrzeć umowę pośrednictwa, radzimy, aby domagała się uściślenia tego zapisu oraz okazania harmonogramu ogłoszeń.
Informacja o częstotliwości ogłoszeń w mediach o nieruchomości jest istotna. Należy się też domagać, aby w umowie określono, w jakich mediach zamieszczane będą ogłoszenia. Określenie: media ogólnodostępne nie oznacza wcale, że są to gazety o zasięgu ogólnopolskim.
Co trzeba negocjować
Niekorzystny dla zamawiającego jest par. 7 umowy, który stanowi, że rezygnacja zamawiającego z wykonywania przez pośrednika czynności wymienionych w par. 3 nie wpływa na wysokość należnego mu wynagrodzenia. Uważamy, że przepis przyznaje nieuzasadnione korzyści pośrednikowi i zapewnia wynagrodzenie za czynności, których nie dokonał. Radzimy negocjować jego zmianę w umowie na zapis, który proporcjonalnie obniżałby wynagrodzenie pośrednika wówczas, gdyby zamawiający rezygnował z wykonywania przez niego niektórych czynności opisanych w par. 3 umowy.
Zastrzeżenia GP wzbudził też par. 8. Stanowi on, że pośrednikowi należy się wynagrodzenie nawet wówczas, gdy zamawiający wprawdzie nie sprzedał nieruchomości, ale przystąpił do innej transakcji, która uprawnia do korzystania ze zgłoszonej nieruchomości z osobą albo spółką, która uzyskała bezpośrednio lub pośrednio informacje o niej od pośrednika. Uważamy, że należy sprecyzować w umowie, na czym polega pośredni sposób uzyskania informacji.
Rażąco wygórowane są też koszty umowne przewidziane w par. 9. Mogą one zostać nałożone na konsumenta, który nie zapłaci pośrednikowi wynagrodzenia, albo zatai, że dokonał transakcji. Nie kwestionujemy, że w takich przypadkach nieuczciwy konsument musi ponieść karę. Jednak przewidziana w par. 9 kara równa umownemu wynagrodzeniu, które należałoby się pośrednikom za pomoc w sprzedaży nieruchomości jest zbyt wysoka. Tym bardziej, że w takich przypadkach zamawiający musi jeszcze dodatkowo zapłacić pośrednikowi należne wynagrodzenie.
Uważamy, że tę klauzulę ujętą w umowie zamawiający powinien zgłosić do prezesa UOKiK z prośbą o zbadanie, czy nie stanowi niedozwolonego postanowienia umownego.
Umowy na wyłączność firma Bracia Strzelczyk nie zawiera z każdym konsumentem, który chce sprzedać nieruchomość. Nawet gdyby zamawiający chciał taką umowę sporządzić, to firma może jej nie zawrzeć.
Kryterium jest proste: atrakcyjność mieszkania i duże szanse na sprzedanie go.
Umowa na pozór wydaje się być bardziej korzystna dla zamawiającego, ponieważ zawiera znacznie szerszy - niż umowa zwykła - zakres obowiązków pośrednika. Pośrednik zobowiązuje się do zgłoszenia nieruchomości do systemu MLS, który przewiduje wielokrotne oferowanie ofert oraz współpracę między pośrednikami. Oprócz tego będzie dokonywał ogłoszeń i prowadził działania mające na celu sprzedaż nieruchomości.
Umowa nie określa: gdzie, w jaki sposób i z jaką częstotliwością będą zamieszczane ogłoszenia, a także na czym konkretnie będą polegały działania marketingowe mające na celu sprzedaż. Nie wynika z niej też informacja o tym, z jakimi pośrednikami firma współpracuje, czy są to znani i liczący się na rynku, czy też małe firmy, o których nikt nie słyszał.
Omówione zapisy w umowie na wyłączność radzimy negocjować, a przede wszystkim domagać się dokładnego sprecyzowania tych elementów umowy, na które zwróciliśmy uwagę.
Klauzule w umowie na wyłączność
Umowa na wyłączność zawiera niedozwolone postanowienia umowne. Nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty na wypadek rezygnacji z umowy.
Wyłączność polega na tym, że na zamawiającego został nałożony obowiązek, że w czasie trwania umowy nie będzie dokonywał żadnych zleceń innemu podmiotowi, a szczególnie innemu biuru pośrednictwa. Za niewywiązanie się z tego obowiązku zamawiającemu grozi kara umowna w wysokości prowizji, płatna oprócz prowizji. Umowa zobowiązuje go również do poinformowania pośrednika w ciągu trzech dni o tym, że zawarł umowę przedwstępną lub nawet nieodpłatnie przeniósł prawo do nieruchomości. Za niewywiązanie się z tego obowiązku, oprócz prowizji zamawiający będzie musiał zapłacić karę umowną w wysokości równej prowizji.
Przewidziane kary umowne są rażąco wygórowane i naruszają art. 3853 pkt 17 kodeksu cywilnego. W dodatku przewidując obowiązek zapłaty prowizji rażąco naruszają interesy konsumenta i kształtują jego obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami (art. 3851 k.c.).
3 KROKI
Konsument, który dopiero po podpisaniu niekorzystnej umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości stwierdzi, że zawiera ona klauzule niedozwolone:
1 Może zwrócić się do prezesa UOKiK o jej zbadanie
2 Może zwrócić się do rzecznika konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu konkretnej umowy
3 Może zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie umowy nie wiąże go, ponieważ w sposób rażący narusza jego interesy
OPINIE
SEBASTIAN KOCZUR
adwokat z Kancelarii Książek Koczur i Wspólnicy
Rezygnacja z usług biura pośrednictwa nieruchomości nie może rodzić obowiązku zapłaty całej, ustalonej prowizji. Tym bardziej że zdarza się, iż nie dochodzi do wykonania umowy. Może też zaistnieć konieczność zapłaty części prowizji, ale tylko wówczas, gdy pośrednik w wykonaniu zlecenia poniósł koszty. Wysokość należnej pośrednikowi zapłaty musi pozostawać w prawidłowej proporcji do wysokości poniesionych kosztów. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwracał uwagę, że zastrzegana we wzorcu umowy z konsumentami kara umowna musi pozostawać we współmiernej wysokości do ponoszonej zwykle szkody. Odgórne narzucenie kwoty, jaka zostanie potrącona z powodu rezygnacji, to nic innego, jak ukryta i wygórowana kara umowna, naruszająca art. 3853 k.c. Dlatego konsument nie jest związany treścią tak niekorzystnie dla niego sformułowanego postanowienia umowy.
WALDEMAR JURASZ
główny specjalista UOKiK ( Kraków)
W umowach pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości UOKiK kwestionuje klauzule dotyczące zbyt wysokich kar umownych. Chodzi o kary wymierzane zamawiającemu w wysokości co najmniej dwukrotnej lub trzykrotnej prowizji przewidzianej w umowie dla pośrednika.
Natomiast UOKiK nie kwestionuje samego wymierzania kar umownych, na przykład wówczas gdy zamawiający odstępuje od tzw. umowy na wyłączność przed terminem, do którego została zawarta i na przykład tłumaczy się, że nie dogadał się ze wskazanymi przez pośrednika kontrahentami. Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości jest bowiem umową starannego działania, a nie rezultatu. Dlatego od pośrednika wymaga się tylko, aby dołożył staranności w wyszukiwaniu kontrahentów. Natomiast nie odpowiada za rezultat, czyli za to, czy dojdzie do transakcji.