Przedsiębiorca prowadzący zakład fryzjerski zwleka od kilku miesięcy z zapłatą czynszu za wynajem lokalu użytkowego, tłumacząc się chwilowymi kłopotami finansowymi. Czy właściciel lokalu może zerwać z nim umowę i zmusić go do opuszczenia nieruchomości?

- Należy zwrócić uwagę na podstawową różnicę między najmem zawartym na czas określony i nieokreślony. Ten pierwszy może być wypowiedziany przed upływem czasu oznaczonego tylko z przyczyn wskazanych w umowie. Ten drugi może zaś swobodnie być wypowiedziany z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego.

Niezależnie od powyższego, z reguły każda strona może wypowiedzieć umowę, nawet zawartą na czas określony, jeżeli druga strona jej nie wykonuje prawidłowo. Klasyczną sytuacją, w której wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem, jest powstanie zaległości w zapłacie czynszu lub innych opłat należnych od najemcy. Najczęściej strony umawiają się, iż brak zapłaty czynszu lub opłat za dwa pełne okresy płatności po dodatkowym wezwaniu daje prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Po wygaśnięciu umowy wskutek wypowiedzenia wynajmujący ma otwartą drogę do wszczęcia postępowania eksmisyjnego, jeżeli najemca lokalu nie opuszcza go dobrowolnie. Jeżeli wynajmujący nie rozpoczyna procedury eksmisyjnej, a najemca dalej płaci czynsz, może dojść do niesformalizowanego zawarcia kolejnej umowy najmu na czas nieokreślony, który przy pojawieniu się nowej zaległości w zapłacie czynszu wynajmujący po raz kolejny będzie musiał wypowiedzieć.

Obowiązujące przepisy pozwalają właścicielowi wynajmowanego lokalu na pozbycie się przedsiębiorcy, nawet gdy ten regularnie uiszcza wszelkie opłaty. Czy przedsiębiorca może jakoś temu zaradzić?

- Chodzi tutaj o dość kuriozalny art. 6851 kodeksu cywilnego, który wszedł w życie 1 stycznia 2005 r. wskutek niefortunnej interwencji ustawodawcy. Może być postrachem najemców, szczególnie tych z tytułu umów zawartych na długi okres na korzystnych warunkach. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący lokal zawsze może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Literalna wykładnia tego przepisu może prowadzić do wniosku, iż wynajmujący zawsze może się pozbyć najemcy, nawet płacącego regularnie, windując mu czynsz do nieakceptowanego przez najemcę poziomu. W najmach zawieranych lub aneksowanych po 1 stycznia 2005 r. można próbować ograniczyć lub wyłączyć zastosowanie art. 6851 k.c., a najemców, którzy o to nie zadbają, może spotkać przykra niespodzianka.

Z czego wynikają najczęstsze problemy wynajmujących i najemców lokali użytkowych? Czy powodem są nieprofesjonalnie przygotowane umowy?

- Nie sądzę, aby najczęstsze problemy wynikały z braku profesjonalizmu przy kształtowaniu zapisów umów. Najem nie jest umową skomplikowaną. Z reguły jest tak, że wynajmujący ma pozycję silniejszą i po prostu jest w stanie wymusić zapisy zaostrzające odpowiedzialność najemcy. Potem w przypadku sporu wynajmujący po prostu wykorzystuje wcześniej osiągniętą przewagę.

Innym zagadnieniem jest najem lokali publicznych. Tam rzeczywiście może częściej zdarzały się dziwne zapisy, ale problemem podstawowym była niespotykana wśród prywatnych właścicieli nierychliwość wynajmującego i brak jego konsekwencji w egzekwowaniu zaległości od najemców.

Jeżeli miałbym jednak wskazać potencjalne zarzewie wielu konfliktów, to może warto zwrócić uwagę na to, iż zgodnie z domniemaniem kodeksowym najemca jest zobowiązywany do dokonywania jedynie drobnych nakładów. Jeżeli wynajmujący nie chce zbyt często być niepokojony celem konieczności dokonania nakładów innych niż drobne, to powinien zadbać o to, stosując odpowiednie uchylenie powyższego domniemania ustawowego w umowie.

Przedsiębiorca wynajmujący lokal musi pamiętać, by w umowie najmu znalazły się postanowienia zabezpieczające jego prawa nawet w kryzysowych sytuacjach. Na co należy zwrócić szczególną uwagę?

- Jeżeli podaż powierzchni użytkowych przewyższa popyt, najemca może przeforsować wiele korzystnych dla siebie zapisów. W szczególności strony mogą się umówić, iż w przypadku gdyby działalność najemcy nie przynosiła spodziewanych korzyści z przyczyn od niego niezależnych, czynsz będzie waloryzowany w dół.

W przypadku dzierżawy takie prawo dzierżawca posiada bez dodatkowych zapisów w umowie. Otóż zgodnie z art. 700 k.c, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Jednak w przypadku najmu, umowne wprowadzenie takiego zapisu do umowy jest niezbędne, by ta konstrukcja zadziała dla najemcy.

Czy najemca lokalu użytkowego może skutecznie domagać się obniżenia czynszu z uwagi na zaniedbania ze strony właściciela lokalu (np. gdy nie dba on o nieruchomość), albo gdy dojdzie do zauważalnego spadku cen wynajmu takich lokali na danym terenie?

- Najemca jak najbardziej może żądać obniżenia czynszu, gdy lokal ma wady lub przestaje się nadawać do umówionego użytku, chyba że w umowie wyraźnie zrzekł się tego prawa. Jeżeli zaś jedynym powodem jest obniżka czynszu w okolicy, to pozycja najemcy jest trudna, chyba że jest w stanie wykazać, iż obniżka czynszu w okolicy jest spowodowana przykładowo degeneracją tej okolicy. Wówczas bowiem, o ile zapisy umowy nie stoją temu na przeszkodzie, można próbować wykazać, iż lokal przestał nadawać się do umówionego użytku, o ile tak jest rzeczywiście.

Jakie uprawnienia ma najemca lokalu w razie ogłoszenia upadłości przedsiębiorstwa wynajmującego lokal?

- Nabywca lokalu ma takie same prawa z umowy najmu wobec najemcy jak jego zbywca. O ile sprzedaż lokalu w postępowaniu egzekucyjnym nie prowadzi do wygaśnięcia najmu, o tyle sprzedaż w postępowaniu upadłościowym likwidacyjnym (nie układowym) może być poprzedzona wypowiedzeniem najmu przez syndyka. Należy jednak zdawać sobie sprawę z tego, iż umowa najmu może stanowić o dodatkowej wartości lokalu. Dlatego też wypowiedzenia najmu przez syndyka mogą się spodziewać przed wszystkim najemcy, z umowami na warunkach korzystniejszych niż rynkowe.