Nowy projekt budowlany i zmiany w wydawaniu pozwolenia, więcej inwestycji, które można prowadzić bez formalności, prostsza legalizacja samowoli – te i inne zmiany przewiduje nowelizacja prawa budowlanego.
To bez wątpienia największa nowelizacja ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333; dalej: p.b.) w ostatnich latach. Wprowadzona została ustawą z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 471).
Jak podkreślono w uzasadnieniu do projektu sejmowego, potrzeba wprowadzenia tak wielu zmian w przepisach wynikała przede wszystkim z konieczności uproszczenia i przyspieszenia procesu inwestycyjno-budowlanego oraz chęci zapewnienia większej stabilności podejmowanych w jego ramach rozstrzygnięć.
Reklama
Większość zmian z lutowej nowelizacji wchodzi w życie już w najbliższą sobotę. Chociaż ustawodawca dał pół roku na przygotowania, nie wszyscy zdążyli zapoznać się z nowymi wymogami, obowiązkami i zmodyfikowanymi procedurami. Jest jednak dobra wiadomość dla inwestorów: w przypadku najbardziej istotnej dla nich modyfikacji (i jednocześnie najbardziej rozległej), dotyczącej nowego podziału projektu budowlanego, ustawodawca przewidział długi okres przejściowy. Dał bowiem możliwość sporządzania projektu budowlanego na starych zasadach jeszcze przez rok, a więc do 19 września 2021 r.
Wskazujemy poniżej kilkanaście najważniejszych zmian, o których powinien wiedzieć każdy przedsiębiorca realizujący inwestycje budowlane.

Reklama

zmiana 1. trzyczęściowy projekt budowlany

Sporządzony na podstawie nowych zasad dokument będzie się dzielił na trzy części. Przy czym do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę trzeba będzie załączyć tylko dwie, a trzecia zatwierdzana będzie na późniejszym etapie.

W celu uczynienia bardziej czytelnym zakresu odpowiedzialności projektanta oraz organów administracji wprowadzono nowy podział projektu budowlanego. Składać się będzie on z trzech części:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu,
2) projekt architektoniczno-budowlanego,
3) projekt technicznego.
Dla porównania – do tej pory był to jednolity dokument, zawierający elementy zagospodarowania działki, projekt architektoniczny budowlany oraz projekt techniczny. Zmiany związane z układem projektu wiążą się z kolejnym nowym zamysłem ustawodawcy. A mianowicie w nowej procedurze proces zatwierdzania projektu budowlanego przez organ administracji podzielony będzie na dwa etapy.
Na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor dostarczał będzie do zatwierdzenia dwie pierwsze części: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany.
Na etapie pozwolenia na użytkowanie – inwestor zobowiązany będzie dostarczyć projekt techniczny, w którym uregulowane będą m.in. szczegółowe rozwiązania konstrukcyjne, projekty instalacji, charakterystyka energetyczna obiektu i, w razie potrzeby, inne opracowania.
Co istotne, rozróżniono tym samym elementy projektu budowlanego, które będą podlegały weryfikacji przez organ administracji publicznej, od elementów, za których prawidłowe sporządzenie odpowiadać będą projektanci.
Jednocześnie ustawodawca przewiduje, że taki podział projektu budowlanego sprawi, że inwestorzy będą mogli szybciej przygotować dokumentację niezbędną do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Powinno to spowodować zmniejszenie obciążenia organów administracji architektoniczno-budowlanej (bo mniej będą miały dokumentów do zatwierdzenia). Wszystko to zaś ma skutkować szybszym wydaniem pozwolenia na budowę czy też sprawniejszym przyjęciem zgłoszenia wraz z projektem.

Jak się zmieni zawartość

W ustawie wskazano zakres poszczególnych części projektu budowlanego.
Projekt zagospodarowania działki lub terenu – co do zasady nie zmieni swojego zakresu, z uwzględnieniem, że to w tej części dokumentacji powinna się znajdować informacja o obszarze oddziaływania obiektu.
A zatem zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 1 p.b. ta część będzie obejmowała:
1) określenie granic działki lub terenu,
2) usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
3) sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
4) układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
5) informację o obszarze oddziaływania obiektu.
Projekt architektoniczno-budowlany – w tej części będzie m.in. zawarta dokumentacja związana ze sposobem użytkowania, dostępnością obiektów budowlanych oraz ich układem przestrzennym i formą architektoniczną, a także określająca charakterystyczne parametry oraz rozwiązania materiałowe i techniczne istotne z punktu widzenia otoczenia oraz środowiska.
Zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 2 p.b. ta część projektu obejmować będzie:
1) układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
2) zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
3) charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
4) opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
5) projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
6) charakterystykę ekologiczną,
7) informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
8) opis dostępności dla osób niepełnosprawnych
9) informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych (w przypadku budynków wielorodzinnych),
10) postanowienie udzielające zgody na odstępstwo (jeżeli zostało wydane).
Projekt techniczny – zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt 3 p.b. będzie zawierać m.in.:
1) projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
2) charakterystykę energetyczną (w przypadku budynków),
3) projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
4) w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych,
5) inne opracowania projektowe.
Oprócz wymienionych trzech zasadniczych części projektu budowlanego konieczne będzie uwzględnienie także opinii, uzgodnień, pozwoleń i ewentualnie innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi i w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą, zgodnie z przepisami o drogach publicznych.
Ponadto zgodnie z art. 34 ust. 3d p.b. do projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego będzie się dołączać:
1) kopię decyzji o nadaniu projektantowi lub projektantowi sprawdzającemu, jeżeli jest wymagany, uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez sporządzającego projekt;
2) kopię zaświadczenia o wpisie na listę członków samorządu zawodowego, aktualnego na dzień:
a) opracowania projektu – w przypadku projektanta,
b) sprawdzenia projektu – w przypadku projektanta sprawdzającego;
3) oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Forma określona w rozporządzeniu

W związku ze zmianami w formule projektu budowlanego konieczne jest szczegółowe zdefiniowanie wymagań co do zawartości każdej z części, w zakresie ich szaty graficznej, zawartości opisowej, jak również załączników. W chwili zamykania numeru do druku wciąż procedowany był wyznaczający te wymogi projekt rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Jak wynikało z zapewnień resortu, rozporządzenie miało być wydane jeszcze przed wejściem w życie nowych przepisów. Jednak nawet późne opublikowanie aktu wykonawczego nie zablokuje inwestycji. Przepisy przejściowe przewidują bowiem, że inwestorzy jeszcze przez rok od wejścia w życie nowelizacji będą mogli do wniosku o pozwolenie na budowę dołączać projekt w dotychczasowej formie (więcej na temat przepisów przejściowych na stronie C6).
O tym jednak, czego można się spodziewać – dowiedzieć się można z wersji projektu rozporządzenia przedstawionego do konsultacji. Został on podzielony na pięć rozdziałów: dwa pierwsze odnoszą się do wymagań dotyczących wszystkich części projektu budowlanego, a trzy kolejne – do wymagań, które dotyczą zakresu projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. W załączniku zamieszczono wykaz Polskich Norm powołanych w przepisach przedmiotowego rozporządzenia.
Zgodnie z proponowaną wersją aktu wykonawczego projekt budowlany sporządzać się będzie w języku polskim, w czytelnej technice graficznej oraz oprawie, zachowując format A4.
Strona tytułowa. Umieszczać się będzie na niej m.in.: imię, nazwisko, specjalność, numer posiadanych uprawnień, datę opracowania oraz podpis każdego projektanta, którego zakres specjalności upoważnia do sporządzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego bądź projektu technicznego. Przy czym będzie niedopuszczalne, aby w projekcie zawarte były rozwiązania w zakresie danej specjalności, natomiast na stronie tytułowej nie było informacji o projektancie, który je zaprojektował.
Analogiczne wymagania dotyczyć będą osób sprawdzających projekt – jeżeli będzie on podlegać sprawdzeniu: obowiązkiem będzie zamieszczanie informacji dotyczących każdej osoby.
Dopuszczono również sporządzanie dodatkowego załącznika do strony tytułowej, w przypadku gdy liczba osób sporządzających i sprawdzających projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany lub projekt techniczny uniemożliwia przygotowanie strony tytułowej na jednej stronie formatu A4. Możliwe będzie dołączenie dwóch załączników do strony tytułowej: w jednym zamieszcza się informacje o numerach działek ewidencyjnych i obrębach, a w drugim informacje o projektantach i sprawdzających.
Spis treści. W rozporządzeniu m.in. wskazano, że spis treści ma być uszczegółowiony, przy czym decyzja o stopniu tej szczegółowości pozostawiona będzie projektantowi. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie miał podstaw do weryfikowania stopnia dokładności spisu treści przygotowanego przez projektanta. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma również podstaw do żądania od projektanta uszczegółowienia spisu treści.
Opinie i uzgodnienia. Projekt budowlany oprawiać się będzie do formatu A4, ale opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty oraz w zależności od potrzeb – w przypadku drogi krajowej lub wojewódzkiej – oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą zgodnie z przepisami o drogach publicznych, nie będą stanowić załączników do projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego bądź projektu technicznego. Wskazane dokumenty będą oddzielnym elementem projektu budowlanego, przez co wystąpią one w projekcie budowlanym tylko raz i nie będzie obowiązku wykonywania każdorazowo ich kopii i dołączania do każdego z projektów (zagospodarowania działki lub terenu, architektoniczno-budowlanego, technicznego).
Oprawa. W rozporządzeniu przewidziano możliwość wielotomowej oprawy projektu budowlanego. Wynika to z różnego charakteru zamierzeń budowlanych oraz objętości projektów budowlanych, co w niektórych przypadkach uniemożliwia oprawienie całości projektu w jeden tom. Możliwość oprawy wielotomowej dotyczy zarówno całego projektu budowlanego, jak i podziału na tomy projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego.
Przepisy rozporządzenia nie wykluczają możliwości wspólnego oprawiania elementów projektu budowlanego. Podkreślić należy, że w przypadku wspólnego oprawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego ‒ projekt techniczny nie będzie podlegać zatwierdzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.
W przypadku wspólnej oprawy projekt techniczny będzie wyraźnie oddzielony od projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego – będzie bowiem miał, zgodnie z przepisami rozporządzenia, niezależną (własną) stronę tytułową oraz odrębny spis treści. Tym samym organ administracji architektoniczno-budowlanej nie powinien mieć problemów z rozróżnieniem tych części, które podlegają zatwierdzeniu.

zmiana 2. rezygnacja ze wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę

Organy administracji architektoniczno-budowlanej nie będą już stosować wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę określonego w rozporządzeniu. Będzie ona wydawana zgodnie z wymogami określonymi w kodeksie postępowania administracyjnego.

Przed nowelizacją decyzja o pozwoleniu na budowę była wydawana na podstawie – obecnie obowiązującego – wzoru określonego w rozporządzeniu (zgodnie z dotychczasową treścią art. 32 ust. 5 p.b.). W praktyce bywało to problematyczne dla urzędów, a także dla osób, które starają się o pozwolenie na budowę, bo rozporządzenie i sam wzór decyzji często ulegały zmianie. W efekcie trzeba było pilnować, czy na pewno organ wydał decyzję na właściwym wzorze, a więc aktualnym w chwili wydania decyzji. Utrudniało to również ujednolicenie orzecznictwa organów w zakresie poprawności formalnej wydawanych decyzji. Tego typu problemy to już przeszłość. Od 19 września 2020 r. organy administracji architektoniczno-budowlanej nie będą stosować wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę określonego w rozporządzeniu. Decyzja taka będzie wydawana po prostu zgodnie z wymogami określonymi w kodeksie postępowania administracyjnego. Przy czym treść pozwolenia na budowę będzie ustalana na podstawie art. 107 par. 1 k.p.a., który określa składniki decyzji administracyjnej.
Do elementów istotnych zawartych w jej treści zaliczać się będzie:
– oznaczenie organu administracji wydającego akt,
– wskazanie adresata aktu,
– rozstrzygnięcie o istocie sprawy oraz
– podpis osoby reprezentującej organ administracji.
Niezamieszczenie w treści tych istotnych elementów decyzji może powodować nieistnienie decyzji w obrocie prawnym, a zatem może mieć miejsce sytuacja, gdy pismo doręczone stronie postępowania przez organ administracji publicznej okaże się decyzją, którą można będzie skutecznie zaskarżyć. Należy jednocześnie wskazać, że pisma zawierające rozstrzygnięcia w sprawie załatwianej w drodze decyzji są decyzjami, mimo nieposiadania w pełni formy przewidzianej w art. 107 par. 1 k.p.a., jeśli tylko zawierają minimum elementów niezbędnych dla zakwalifikowania ich jako decyzji.
Po co ta modyfikacja? Po pierwsze, ma to pozwolić na ujednolicenie struktury wydawanych decyzji, których treść poprzednio zmieniała się wraz z kolejno wydawanymi przepisami wykonawczymi. Po drugie, zmiana ta będzie sprzyjać zachowaniu zasady pewności prawa przez ułatwienie ujednolicenia orzecznictwa organów w zakresie wydawanych decyzji.

zmiana 3. łatwiejsze przeniesienie pozwolenia na nowego właściciela

W niektórych przypadkach wyeliminowano konieczność uzyskania zgody dotychczasowego inwestora na przeniesienie na inny podmiot decyzji o pozwoleniu na budowę. Chodzi m.in. o sytuacje, w których własność nieruchomości przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego.

Zasadą w zakresie prawa administracyjnego jest nieprzenoszalność decyzji administracyjnej. Jednak ustawodawca ustanowił wyjątki od tej reguły. Jednym z takich szczególnych przypadków była możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na inny podmiot. Przy czym dotychczasowe przepisy prawa budowlanego w art. 40 uzależniały skuteczność owego przeniesienia od zgody inwestora. A więc inaczej mówiąc: organ, który wydawał pozwolenie na budowę, przenosił tę decyzję na rzecz innego podmiotu tylko za zgodą strony, na rzecz której została ona wydana.
W ramach nowelizacji ustawodawca zdecydował się na ułatwienie obrotu nieruchomościami – w pewnych przypadkach zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie będzie wymagana. I tak co do zasady – po zmianie przepisów, organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę, nadal jest obowiązany, w drodze decyzji, przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli do wniosku inwestor dołączy:
1) oświadczenie o:
a) przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę,
b) posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
2) zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego decyzja została wydana.
Jednak zgoda nie będzie wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę, po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego, wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę. przykład 1

przykład 1

Zgoda sprzedającego już niepotrzebna
Spółka X uzyskała pozwolenie na budowę wielokondygnacyjnego budynku. W trakcie inwestycji sprzedała nieruchomość spółce Y. Nabywca przy zakupie nieruchomości nie zadbał, by w umowie sprzedaży była zawarta zgoda na przeniesienie pozwolenia na budowę. Taka zgoda nie została formalnie udzielona podmiotowi Y również w inny sposób. Teraz spółka Y zastanawia się, czy może kontynuować budowę i wystąpić o przeniesienie pozwolenia na budowę bez zgody. Jest bowiem w konflikcie z byłym właścicielem.
Nowe regulacje stanowią, że spółka X jako nabywca nieruchomości takiej zgody nie potrzebuje. Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest bowiem wymagana, jeżeli własność nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszła z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

przykład 2

Inna koncepcja inwestycji
XYZ sp. z o.o. już po wydaniu pozwolenia na budowę wielokondygnacyjnego budynku o funkcji mieszkalno-usługowej zmieniła koncepcję inwestycji. To zaś spowodowało konieczność uzyskania zgody na odstępstwa od przepisów architektoniczno-budowlanych. Czy XYZ sp. z o.o. po 19 września 2020 r. będzie mogła ubiegać się o zgodę na takie odstępstwo w ramach procedury zmiany pozwolenia na budowę?
Tak. Nowelizacja dopuszcza możliwość uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych przed wydaniem decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę.
Powyższą zmianę należy oceniać pozytywnie. W praktyce bowiem bywa, że uzyskanie takiej zgody przez osoby nabywające nieruchomości, na której realizowane są roboty budowlane, jest problematyczne. Zasadniczo wyrażenie zgody przez poprzedniego inwestora może następować w umowie przenoszącej własność nieruchomości, jednakże nie zawsze taka umowa jest podpisywana. Przecież nabycie nieruchomości może nastąpić np. w toku licytacji komorniczej. Co więcej, na co zwrócił uwagę ustawodawca, projektując nowelizację, zdarza się, że zbywcy nieruchomości celowo nie chcą zezwalać na przeniesienie pozwolenia na budowę na nowego inwestora lub żądają za to dodatkowych świadczeń. Przyjęte w nowelizacji rozwiązanie powinno w większym stopniu zapobiegać takim praktykom. Ustawodawca słusznie zauważa, że skoro dochodzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości czy też uprawnień wynikających z użytkowania wieczystego, należy domniemywać zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie pozwolenia na budowę na inny podmiot.

zmiana 4. odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych

Zmianie ulega czas, w jakim można o nie wystąpić, a także właściwość organów, które mogą wyrazić na nie zgodę. Nowelizacja zakazuje też przeprowadzenia takiej procedury przy legalizacji samowoli budowlanej.
Od 19 września 2020 r. zmienia się procedura wydawania zgody na odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych. Przypomnijmy, że pod pojęciem przepisów architektoniczno-budowlanych rozumie się zbiór regulacji określających wymogi techniczne, jakim powinny odpowiadać wznoszone współcześnie obiekty budowlane – zarówno co do ich usytuowania, jak i warunków użytkowania obiektów budowlanych.
Zmiana procedury, o której mowa, dotyczy zakresu podmiotów upoważnionych do wydania zgody na odstępstwo. Generalnie, tak jak dotychczas, właściwym do tego będzie organ administracji architektoniczno-budowlanej (i podobnie jak w poprzednim stanie prawnym będzie on musiał uzyskać w tym celu upoważnienie ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane). Przy czym w przypadku inwestycji polegającej na nadbudowie, rozbudowie, przebudowie lub zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego zgoda na odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych będzie elementem postanowienia komendanta wojewódzkiego Państwowej Straży Pożarnej. Rozwiązanie to ocenić należy pozytywnie. Pozwoli ono bowiem przyspieszyć postępowanie. Na aprobatę zasługuje również to, że postanowienie w sprawie zgody na odstępstwa wydawać będzie podmiot bezpośrednio zainteresowany danymi kwestiami technicznymi.
Zmianie ulega również czas, w jakim właściwy organ może wydać zgodę na odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych. Będzie ona mogła zostać udzielona nie tylko – jak dotychczas – przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, lecz także przed wydaniem decyzji w przedmiocie zmiany pozwolenia na budowę. przykład 2
Nowelizacja wprowadza również wprost zakaz wydawania zgody na odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych w postępowaniu legalizacyjnym samowoli budowlanych. Tym samym ustawodawca rozwiewa wątpliwości co do dopuszczalności orzekania w przedmiocie takich odstępstw w postępowaniu legalizacyjnym, które pojawiały się dotychczas w związku z brakiem jednolitego stanowiska sądów administracyjnych w tej kwestii. Należy podkreślić, że wprowadzenie zakazu stanowi przeniesienie na grunt przepisów ustawy dominującego w orzecznictwie stanowiska, choć nie była to wcale kwestia oczywista (na co wskazywała też dotychczasowa praktyka orzecznicza). Tym samym od 19 września inwestorzy zyskują jasną wytyczną od ustawodawcy, co pozwala uniknąć niepotrzebnych i czasochłonnych postępowań przed sądami administracyjnymi. przykład 3

przykład 3

Wyraźny zakaz
Jan Nowak w toku procedury legalizacyjnej samowoli budowlanej rozważa możliwość ubiegania się również o zgodę na odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych. Taka zgodę w stosunku do jednego z obiektów budowlanych już otrzymał, powołując się przed organem na orzecznictwo sądów administracyjnych dopuszczających taką możliwość. Czy po 19 września 2020 r. taka zgoda również może zostać mu udzielona?
Nie. Nowelizacja wprost wprowadza zakaz wydania zgód na odstępstwa od przepisów architektoniczno-budowlanych w odniesieniu do samowoli budowlanych objętych procedurą legalizacji. ©℗
Nowe przepisy wprowadzają również zamknięty katalog podmiotów, których pozytywna opinia musi poprzedzać uzyskanie zgody na odstępstwa. Dotychczas ustawodawca wprost nie wymagał innych opinii (z wyjątkiem obowiązku uzyskania pozytywnej opinii konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów wpisanych do rejestru zabytków). Mówiąc o uzyskaniu takich stanowisk, posługiwał się dość niedookreślonym zwrotem „w zależności od potrzeb – pozytywną opinię innych zainteresowanych organów” (art. 9 ust. 3 pkt 5 p.b.). Rodziło to w praktyce wiele wątpliwości dotyczących tego, jakie organy w odniesieniu do konkretnej inwestycji powinny opiniować wniosek o zgodę na odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych, co komplikowało i znacznie opóźniało całą procedurę. Każdy organ musiał bowiem najpierw otrzymać dokumenty, a następnie wydać pozytywną opinię, co w niektórych przypadkach oznaczało konieczność oczekiwania na załatwienie sprawy przez dłuższy czas.
Obecnie, aby uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów architektoniczno-budowlanych, obok elementów wniosku wymaganych przez art. 9 ust. 3 pkt 1‒3 p.b. (takich jak charakterystyka obiektu, odpowiednie projekty zagospodarowania działki albo działek lub terenu, opinia organu wnioskującego wraz ze szczegółowym uzasadnieniem o konieczności wprowadzenia odstępstwa oraz propozycje rozwiązań zamiennych) konieczne jest uzyskanie tylko i wyłącznie pozytywnych opinii:
  • właściwego miejscowo wojewódzkiego inspektora sanitarnego – jeśli odstępstwa dotyczą wymagań higieniczno-sanitarnych;
  • właściwego miejscowo konserwatora zabytków – w odniesieniu do obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub znajdujących się na obszarach objętych ochroną konserwatorską.
Ponadto w odniesieniu do odstępstw dotyczących bezpieczeństwa pożarowego konieczne będzie uzyskanie ekspertyzy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz zgody na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej.
Nowe rozwiązania precyzują zatem do jakich organów – zależnie od planowanych odstępstw – wystąpić o wydanie opinii, co zdecydowanie pozwoli przyśpieszyć procedurę i uczynić ją bardziej przejrzystą.

zmiana 5. stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę

Do tej pory inwestorzy pozostawali w stanie wiecznej niepewności co do tego, czy uzyskana przez nich decyzja administracyjna nie zostanie w przyszłości zakwestionowana. Dzięki nowym regulacjom zyskują spokój, że już po pięciu latach od jej doręczenia to nie nastąpi.

Na gruncie przepisów obowiązujących przed 19 września 2020 r. inwestor nie miał pewności, czy w przypadku decyzji dotkniętej jedną z przesłanek nieważności, o których mowa w art. 156 kodeksu postępowania administracyjnego, jego inwestycja będzie bezpieczna. Do stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę mogło dojść w każdym czasie, jeśli organ uznał, że zostało ono wydane bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa (a więc np. nawet po 20 latach od wydania tego pozwolenia). Przy czym, jak wynika z praktyki, organy administracji dość szeroko pojmowały „rażące naruszenie prawa”. Rodziło to stan niepewności, czy pozwolenie na budowę ostanie się w obrocie prawnym, nawet już po wykonaniu i skomercjalizowaniu inwestycji.
W odniesieniu do przypadków określonych w art. 156 par. 1 pkt 1, 3, 4 i 7 k.p.a. był zakaz stwierdzania nieważności decyzji, od których doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 10 lat lub które wywołały już nieodwracalne skutki prawne. Jednak przesłanka wywołania przez decyzję nieodwracalnych skutków prawnych w odniesieniu do pozwoleń na budowę miała mocno ocenny charakter. Kwestią trudną do przewidzenia było, czy organ uzna, że wybudowanie na podstawie pozwolenia obiektu budowlanego stanowi nieodwracalny skutek prawny. W stosunku do takiego obiektu można wszakże wydać nakaz rozbiórki.

Nowy limit

Nowelizacja wprowadza do prawa budowlanego art. 37b, zgodnie z którym po upływie pięciu lat od dnia doręczenia lub ogłoszenie decyzji w przedmiocie pozwolenia na budowę nie ma możliwości stwierdzenia jej nieważności. Inwestorzy zyskują tym samym szczególną podstawę prawną w odniesieniu do pozwolenia na budowę, która daje im pewność, że po upływie określonego czasu zrealizowana przez nich inwestycja nie zostanie dotknięta negatywnymi skutkami prawnymi w postaci stwierdzenia nieważności owego pozwolenia. Co więcej, po upływie tego czasu nie muszą się zastanawiać, czy decyzja spełnia ocenne i nieostre kryteria, uniemożliwiające dotychczas stwierdzenie jej nieważności – tj. np. czy wywołała nieodwracalne skutki prawne. Inwestorzy po 19 września zyskują zatem obiektywny miernik, tj. czas, po upływie którego mimo uchybień (często niezawinionych przez nich samych, np. gdy organ nieprawidłowo ustalił strony w postępowaniu) ich pozwolenie na budowę nie zostanie wyeliminowane z obrotu. Po upływie pięciu lat od dnia doręczenia lub ogłoszenia pozwolenia na budowę nie będzie mieć znaczenia również charakter tych uchybień. A organ, który je dostrzeże, ograniczy się jedynie do stwierdzenia, że pozwolenie na budowę zostało wydane z naruszeniem przepisów, czego wymaga k.p.a. Jednak nawet decyzja wydana z rażącym naruszeniem prawa pozostanie niewzruszalna po upływie pięciu lat od jej doręczenia.
Rozwiązanie to ocenić należy pozytywnie. Ułatwi ono m.in. przeprowadzanie transakcji, których przedmiotem jest nabywanie nieruchomości budynkowych. Sprzedający nie będzie bowiem musiał wykazywać przed kupującym – w toku prowadzonego przed transakcją due diligence – że w stosunku do pozwolenia na budowę wydanego dla zbywanej nieruchomości, które zostało doręczone pięć lat wcześniej, nie zachodzi żadna z przesłanek uzasadniających stwierdzenie jego nieważności. W przypadku transakcji dotyczącej takiego pozwolenia strony będą miały pewność, że ryzyko stwierdzenia jego nieważności nie istnieje.
Przepis nie pozostaje również bez znaczenia dla innych decyzji wydanych w związku z pozwoleniem na budowę. Należy bowiem przypomnieć, że inwestycje budowlane wymagają najczęściej uzyskania kilku odrębnych decyzji administracyjnych. Bardzo często wydanie danej decyzji jest uzależnione od uprzedniego uzyskania innej decyzji. I tak np. pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego zostanie wydane jedynie w sytuacji, gdy w obrocie prawnym nadal pozostaje decyzja o pozwoleniu na budowę. W konsekwencji wyeliminowanie z obrotu pozwolenia na budowę wywołuje efekt domina i skutkować może stwierdzeniem nieważności pozwolenia na użytkowanie. To z kolei może być źródłem problemów związanych z korzystaniem z już wybudowanego obiektu budowlanego – biurowca, marketu czy budynku o funkcji mieszkalno-usługowej. W dotychczasowym stanie prawnym inwestor pozostawał więc w stanie nielimitowanego czasowo zagrożenia stwierdzenia nieważności nie tylko decyzji o pozwoleniu na budowę, lecz także innych z nią powiązanych. Obecnie zaś po pięciu latach, nie tylko inwestorzy, lecz także nabywcy nieruchomości budynkowych zyskują pewność, że pozwolenia i decyzje nie zostaną wzruszone. Tym samym wyeliminowane zostało jedno z ryzyk związanych z posiadaniem/nabyciem określonej nieruchomości.
Powyższe oznacza również, że w odniesieniu do pozwoleń na budowę młodszych niż pięć lat konieczne będzie stosowanie dotychczasowych zasad określonych w kodeksie postępowania administracyjnego. Aby więc utrzymać w mocy decyzję, w stosunku do której wszczęto postępowanie w przedmiocie stwierdzenia jego nieważności, trzeba będzie wykazać, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 156 par. 1 k.p.a. lub że wywołała ona już nieodwracalne skutki prawne. przykład 4

przykład 4

Dwie drogi obrony przed stwierdzeniem nieważności decyzji
XYZ sp. z o.o. doręczono 10 czerwca 2016 r. pozwolenie na budowę dotyczące inwestycji polegającej na wybudowaniu wielokondygnacyjnego budynku biurowego. Załóżmy, że organ rozpocznie procedurę w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji 24 września 2020 r. Inny organ dopatrzy się bowiem, że decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa. Jak spółka może bronić się przed unieważnieniem jej pozwolenia na budowę?
Spółka nie może skorzystać z obowiązującego od 19 września 2020 r. zakazu stwierdzania nieważności pozwoleń na budowę po upływie pięciu lat od dnia ich doręczenia. Taką możliwość miałaby dopiero po 10 czerwca 2021 r. Może jednak wykazywać, że do rażącego naruszenia prawa nie doszło lub że decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne. Wszystko to opierać się powinno na solidnym uzasadnieniu prawnym i faktycznym przedstawionym w toku postępowania administracyjnego. Stwierdzenie nieważności odbywa się bowiem w drodze decyzji, od której można się odwołać lub w ostateczności złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

przykład 5

Toczące się postępowanie nie zostanie umorzone
XYZ sp. z o.o. 20 października 2015 r. otrzymała pocztą pozwolenie na budowę. W sierpniu 2020 r. właściwy organ zainicjował postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności tego pozwolenia. Załóżmy, że spółka 21 października 2020 r. skieruje do organu pismo, w którym wskaże, że postępowanie powinno zostać umorzone ze względu na niemożność stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, od którego doręczenia upłynęło pięć lat. Czy organ przychyli się do stanowiska spółki?
Nie. Stanowisko spółki XYZ jest błędne. Upływ pięcioletniego terminu skutkującego niemożnością stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę nie dotyczy bowiem pozwoleń, co do których wszczęto procedurę przed 19 września 2020 r.
Wprowadzony nowelizacją okres pięcioletni jest rozsądnym kompromisem pomiędzy dbałością ustawodawcy o eliminację z obrotu prawnego decyzji potencjalnie nieważnych a koniecznością zapewnienia bezpieczeństwa i pewności dla uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego.

Kluczowy moment wszczęcia

W przypadku nowych zasad stwierdzania nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę nie bez znaczenia jest również data wszczęcia postępowania przez organ. Jeśli bowiem właściwy organ zainicjuje postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę przed 19 września 2020 r., to inwestor nie będzie mógł skorzystać z dobrodziejstwa nowej regulacji, nawet jeśli w toku toczącego się już postępowania minie już pięć lat od doręczenia pozwolenia. Zgodnie z przepisami przejściowymi do postępowań wszczętych i niezakończonych przed 19 września 2020 r. stosujemy bowiem przepisy dotychczasowe. przykład 5

Istotne odstąpienie od projektu

Ustawodawca wprowadził również zmiany dotyczące odstąpienia od projektu zagospodarowania działku lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę. Takie odstąpienia, analogicznie jak przed nowelizacją, możliwe są po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Zmodyfikowana została jednak definicja istotnego odstąpienia od projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę przez wskazanie w art. 36a ust. 5 znowelizowanego prawa budowlanego siedmiu czynników stanowiących takowe odstąpienie. Ustawodawca zdecydował się przy tym na wprowadzenie progów procentowych, w których zmiana powierzchni zabudowy lub zmiana wysokości, długości lub szerokości stanowi istotne odstąpienie. I tak, z takim przypadkiem mamy do czynienia, odpowiednio, gdy różnica w ww. parametrach wynosi 5 proc. (dla powierzchni zabudowy) lub 2 proc. (dla zmiany wysokości, długości lub szerokości). Istotnym odstąpieniem są również modyfikacje co do liczby kondygnacji, zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części, warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Istotnym odstępstwem będzie również np. zmiana źródła ciepła, ale tylko w przypadku zmiany na źródło opalane paliwem stałym. Jednocześnie nie będzie istotnym odstąpieniem sytuacja uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień wymaganych do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia dotyczącego warunków ochrony przeciwpożarowej, o ile zostało to uzgodnione pod względem ochrony przeciwpożarowej, jak również co do wymagań określonych przez konserwatora zabytków czy też warunków sanitarnych (higienicznych i zdrowotnych) w przypadku dokonania uzgodnienia odstąpienia z wojewódzkim inspektorem sanitarnym.
Nowa regulacja nakłada na projektanta obowiązek dokonania kwalifikacji odstąpienia od projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji. W przypadku gdy projektant uzna odstąpienie za nieistotne, zobowiązany jest do zamieszczenia w odpowiednim projekcie informacji o odstąpieniu w formie rysunku i opisu. Nie wymaga to uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia lub ponownego zgłoszenia.
Nowelizacja dodała jeszcze do prawa budowlanego art. 36b, którego regulacja odnosi się do wprowadzania zmian w projekcie technicznym i odstąpienia od tego projektu. W przepisie tym nałożono na inwestora obowiązek ponownego uzyskania uzgodnień, w sytuacji gdy wprowadzane zmiany w projekcie technicznym dotyczą rozwiązań podlegających uprzednio uzgodnieniom. Odstąpienie jest możliwe wyłącznie po dokonaniu zmian w projekcie i ich weryfikacji.

zmiana 6. modyfikacja formy i treści tablicy informacyjnej

Nowym obowiązkiem będzie umieszczenie na niej nazwy organu wydającego pozwolenie na budowę lub rozpatrującego zgłoszenie.

Zmieniły się wymogi wobec tablic informacyjnych ustawianych na placu budowy. Zakres treści zostanie zmieniony. Nowością jest obowiązek wskazywania na niej organu wydającego decyzję lub rozpatrującego zgłoszenie. Ostatecznie zatem zgodnie z nowo dodanym art. 45b p.b. tablica powinna zawierać następujące informacje:
  • rodzaj robót budowlanych i adres ich prowadzenia,
  • datę i numer decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanego zgłoszenia,
  • organ wydający decyzję lub rozpatrujący zgłoszenie,
  • nazwę i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego,
  • imię i nazwisko lub nazwę telefonu inwestora,
  • imię i nazwisko oraz numer telefonu kierownika budowy.
Modyfikacje dotyczą też formy tablicy. Aby wszelkie napisy na niej były widoczne, wysokość tekstu powinna wynosić 6 cm (dotychczas – 4 cm). Tak jak dotychczas – powinna mieć kształt prostokąta. Napisy powinny być wykonane w sposób czytelny i trwały, na sztywnej płycie koloru żółtego, literami i cyframi koloru czarnego.
Ponadto doprecyzowano, że tablica będzie musiała być umieszczona na placu budowy do czasu:
  • uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadku obiektów budowlanych wymagających tej decyzji),
  • niezgłoszenia przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu w drodze decyzji do zawiadomienia o zakończeniu budowy (w przypadku obiektów budowlanych wymagających zgłoszenia zakończenia budowy) lub
  • do chwili zakończenia robót (w przypadku innych robót budowlanych).

zmiana 7. ekspertyza przy zmianie sposobu użytkowania obiektu lub jego części

Przy zmianie sposobu użytkowania budynku w niektórych sytuacjach obowiązkowa będzie ekspertyza rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Stanie się niezbędnym załącznikiem do zgłoszenia składanego w urzędzie.

Nie tylko uproszczenia są priorytetem ustawodawcy, lecz także bezpieczeństwo. Dlatego wśród zmian są i takie, które inwestorów mniej ucieszą (a może nawet przydadzą im obowiązków), ale przyniosą korzyść użytkownikom. Do nich należą nowe wymogi nałożone na inwestorów przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
W sytuacji gdy zmiana ta wiązać się będzie z podjęciem w obiekcie (lub w jego części) działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, konieczne będzie sporządzenie ekspertyzy rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych i dołączenie jej do zgłoszenia zmiany składanego w urzędzie (oprócz innych wymaganych załączników). przykład 6

przykład 6

Przebudowujący piwnicę na bar musi zatrudnić eksperta
Przedsiębiorczy Józef W. postanowił zagospodarować swoją piwnicę w kamienicy. Dotychczas powierzchnia ta była przez niego wykorzystywana głównie do przechowywania przetworów na zimę i niepotrzebnych rzeczy. Józef W. stwierdził, że skoro do piwnicy prowadzi wejście bezpośrednio z ruchliwej ulicy, to lokal ten nadawał się będzie na bar. Józef W. postanowił złożyć zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu.
W takiej sytuacji powinien do wniosku załączyć ekspertyzę przeciwpożarową. Zmiana sposobu użytkowania lokalu planowana przez niego wpływa na bowiem na zmianę warunków bezpieczeństwo przeciwpożarowego lokalu. ©℗
Nowy wymóg jest swoistą reakcją m.in. na głośny wypadek w koszalińskim pokoju zagadek (w styczniu 2019 r. zginęło tam w pożarze pięć nastolatek, a kontrola przeprowadzona przez straż pożarną w kilkuset tego typu obiektach w całym kraju stwierdziła, że w 78 proc. z nich występują nieprawidłowości z zakresu ochrony przeciwpożarowej). Ustawodawca uznał, że bezpieczeństwo przeciwpożarowe jest jednym z podstawowych wymagań stawianych obiektom budowlanym. Przepis ten trzeba będzie zastosować, np. gdy zwykła piwnica ma zacząć pełnić funkcję sklepu, baru czy restauracji. Przedłożenie ekspertyzy przeciwpożarowej ma być gwarancją bezpieczeństwa dla nowego sposobu użytkowania obiektu lub jego części.

zmiana 8. odświeżona procedura nabywania uprawnień budowlanych

Nowelizacja zmienia również regulację związaną z nabywaniem szeroko rozumianych uprawnień budowlanych. Egzaminy zaś mają być częstsze i w tych samych terminach we wszystkich izbach.

Dotychczas obowiązująca ustawa nie wskazywała, że postępowanie kwalifikacyjne o nabycie uprawnień budowlanych prowadzone przez właściwą izbę samorządu zawodowego jest wszczynane na wniosek zainteresowanego. Po zmianach wniosek osoby ubiegającej się o uprawnienie budowlane jest warunkiem formalnym wszczęcia samego postępowania kwalifikacyjnego. Powyższa zmiana ma charakter jedynie symboliczny, gdyż dotychczasowa praktyka izb samorządów zawodowych właściwych do nadania określonych uprawnień co do zasady dopuszczała możliwość wszczęcia postępowania wyłącznie na wniosek osoby zainteresowanej spełniającej wymagania do nabycia określonych uprawnień. Obowiązek złożenia wniosku wpisywano bezpośrednio do regulaminów postępowań kwalifikacyjnych w sprawie nadania uprawnień przez poszczególne izby.
Zmianie nie uległy przesłanki dopuszczające możliwość przystąpienia do postępowania kwalifikacyjnego w zakresie posiadanego wykształcenia technicznego i odbycia praktyki zawodowej. Obie powyżej wskazane okoliczności należy zawsze udowodnić dokumentami, które stanowić mają załącznik do wniosku kandydata.
Ustawodawca nałożył obowiązek przeprowadzania części pisemnej egzaminu we wszystkich okręgowych izbach samorządu zawodowego w tym samym dniu i o tej samej godzinie. Ma to zapewnić równe szanse zdającym. Obowiązkiem izb będzie również przeprowadzanie egzaminów co najmniej dwa razy w roku.
Powyższą zmianę można ocenić pozytywnie, gdyż może ona zwiększyć doniosłość nabywania uprawnień poprzez zwiększenie rangi samej części pisemnej egzaminu, ale też zwiększyć dostęp do samych egzaminów.
Ponadto znowelizowane przepisy wprowadziły warunki uzyskania specjalizacji techniczno-budowlanej. Ta specjalizacja doczekała się swojego uregulowania w przepisach prawa budowlanego ze względu na wprowadzenie nowego podziału projektu budowlanego na projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Zgodnie z dodanymi nowelizacją przepisami uzyskanie specjalizacji techniczno-budowlanej uzależnione będzie od odbycia pięcioletniej praktyki zawodowej w zakresie specjalizacji w ramach posiadanych uprawnień budowlanych bez ograniczeń.

zmiana 9. bez opłat za wydanie warunków przyłączenia do sieci

W nowych przepisach zapisano wprost zakaz pobierania przez przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne opłat za wydanie warunków, a także ich za ich aktualizację, zmianę lub przeniesienie na inny podmiot, dokonanie odbioru przyłącza, wpięcie go do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej ani za wszelkie inne zezwolenia z tym związane.

Dotychczas powszechną praktyką było określanie takich opłat w gminnych regulaminach dostarczania wody i odprowadzania ścieków. Tymczasem według jednolitej linii orzeczniczej sądów administracyjnych gminy nie miały prawa do ich wprowadzania. Już w wyroku z 29 sierpnia 2006 r., sygn. akt II OSK 730/06, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że gmina nie może nakładać na mieszkańców obowiązkowych opłat za przyłączenie nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Podstawą taką nie może być art. 4 ust. 1 pkt 2 ustawy z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 712; ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 2020) ani art. 15 i 19 ustawy z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1473; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 471). Takie opłaty prowadziłyby do przeniesienia na mieszkańców gminy bezpośredniego i przymusowego finansowania zadań gminy przez obowiązkowy udział w kosztach budowy. Tymczasem kwestię uczestnictwa właścicieli nieruchomości w kosztach budowy infrastruktury technicznej regulują przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 65; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 782) dotyczące opłat adiacenckich.
Wprowadzone przepisy o zakazie wprowadzania opłat przez przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne potwierdzają zatem wieloletnie stanowisko judykatury i nie pozostawiają żadnych wątpliwości interpretacyjnych w tym zakresie.

zmiana 10. sankcje za nieterminowe przyłączenie

Temu, kto nie wywiązuje się na czas z obowiązku wykonania przyłącza, grożą teraz sankcje. Ma to ułatwić inwestorom przyłączanie inwestycji do sieci elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych wodociągowych i kanalizacyjnych.

Do niedawna inwestorzy pozostawali w ciągłej niepewności co do okresu oczekiwania na wydanie przez przedsiębiorstwa energetyczne i wodociągowo-kanalizacyjne warunków przyłączenia danej inwestycji do sieci technicznych. W efekcie za sprawą opóźnień w rozbudowie infrastruktury często przedłużał się znacząco cały proces inwestycyjny. A wszystko to w dużej mierze wynika z tego, że w dotychczasowych przepisach kwestie uzyskiwania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, ciepłowniczej, gazowej i wodociągowej i kanalizacyjnej oraz realizacji przyłączy nie były uregulowane w sposób dostateczny. Przykładowo przepisy ustawy z 10 kwietnia 1997 r. ‒ Prawo energetyczne określały czas oczekiwania przez inwestora na wydanie warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej o napięciu znamionowym wyższym niż 1 kV nawet na 150 dni od dnia złożenia wniosku. Dodatkowo według przepisów rozporządzenia ministra gospodarki z 4 maja 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego (Dz.U. nr 93 poz. 623; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. nr 162, poz. 1005) terminy wydawania warunków przyłączenia do sieci mieszczą się w przedziale 14‒90 dni (w zależności od zakwalifikowania inwestora do określonej grupy przyłączeniowej i wymaganego napięcia sieci). Jednak administracyjną karą pieniężną zagrożone było przekroczenie terminów wskazanych jedynie w prawie energetycznym i to w przypadku wydania warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej. Natomiast w przypadku nieterminowego wydania warunków przyłączenia do sieci gazowej lub ciepłowniczej ustawodawca nie przewidział żadnych kar.
Jednocześnie termin do wydania warunków przyłączenia do sieci wodociągowych i kanalizacyjnych co do zasady powinien regulować regulamin dostarczania wody i odprowadzania ścieków, uchwalany przez radę gminy. Tymczasem ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków nie dawała wytycznych w powyższym zakresie, co prowadziło często do odmiennego uregulowania w każdej gminie. Niepewność przebiegu realizacji inwestycji budowalnych, zwłaszcza jeśli chodzi o jej czas trwania, a także konieczność zdyscyplinowania strony instytucjonalnej procesu budowlanego wymusiła zmianę w przepisach. Po nowelizacji przedsiębiorstwo będzie miało na wydanie warunków przyłączenia do sieci od dnia złożenia wniosku:
  • 21 dni ‒ do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, budynków mieszkalnych jednorodzinnych i 45 dni w pozostałych przypadkach;
  • od 21 do 150 dni ‒ do sieci energetycznej, w zależności od napięcia i grupy przyłączeniowej przyłączanego do sieci;
  • od 30 do 90 dni ‒ do sieci gazowej, w zależności od grupy przyłączeniowej;
  • od 30 dni do 3 miesięcy – do sieci ciepłowniczej.
Aby zdyscyplinować dostawców, przewidziano kary administracyjne dla nieterminowego przedsiębiorstwa energetycznego (także przesyłającego i dystrybuującego paliwa gazowe i ciepło) w wysokości od 1500 zł za każdy dzień zwłoki. Za każdy dzień zwłoki przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne zapłaci karę administracyjną w wysokości 500 zł.

zmiana 11. samowola łatwiejsza do zalegalizowania

Ustawodawca, nowelizując ustawę, postanowił w diametralny sposób zmienić zasady obowiązujące w postępowaniu w sprawie rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem ustawy (samowole budowlane).

Nowela wprowadza m.in. uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, obiektów budowlanych lub części obiektów budowlanych zbudowanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę.
O szczegółach nowego rozwiązania i jak zalegalizować samowolę po zmianach szeroko piszemy na s. C10‒11. przykład 7

przykład 7

Termin na złożenie wniosku
Organ nadzoru 10 listopada 2020 r. doręczył inwestorowi postanowienie o wstrzymaniu budowy. Kilka dni później, 16 listopada, inwestor złożył zażalenie na postanowienie. Organ nadzoru rozpoznał zażalenie 1 grudnia, doręczając in westorowi 17 grudnia postanowienie utrzymujące w mocy pierwotne postanowienie o wstrzymaniu budowy. Inwestor zastanawia się, kiedy upływa mu termin na złożenie wniosku o legalizację. Termin zgodnie z nowymi przepisami upłynie 18 stycznia 2021 r.

przykład 8

Kara dla inwestora i dla nabywcy
Inwestora (właściciela) ukarano karą pieniężną w kwocie 25 tys. zł. Po upływie tygodnia od otrzymania postanowienia o ukaraniu karą pieniężną inwestor zbył nieruchomość na rzecz ABC sp. z o.o. z siedzibą w W. Nabywca nie podjął żadnych starań w celu legalizacji samowoli budowlanej. Zastanawia się, czy on również będzie ukarany karą pieniężną? Niestety, tak. Przy czym kara pieniężna wymierzona nabywcy będzie wynosiła połowę wysokości kary wymierzonej inwestorowi, czyli 12 500 zł. ©℗

zmiana 12. kary pieniężne za użytkowanie bez pozwoleń

W myśl poprzedniej regulacji inwestorowi, który np. użytkuje budynek bez uzyskania wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia zakończenia robót, groziła tylko jednorazowa kara pieniężna.

Nowelizacja przyznaje organowi nadzoru uprawnienie do nakładania kary pieniężnej kilkukrotnie, aż do legalizacji obiektu, przy czym między wymierzeniem kolejnych kar musi upłynąć 30 dni, a wysokość drugiej i kolejnej kary to połowa kary pierwszej. Ustawodawca wprowadzając taką regulację, chciał niejako zachęcić do szybkiego skorzystania z procedury legalizacyjnej (więcej na s. C11).
Zmianom uległy również sankcje karne za naruszenie przepisów związane z samowolą budowlaną. Inwestorowi nie grozi już areszt ani więzienie, jednak grzywny za to samowolę budowlaną nadal są bardzo wysokie. W praktyce dochodzą nawet do 1 080 000 zł. Kara ta podlegać będzie przedawnieniu z upływem pięciu lat od momentu popełnienia przestępstwa, czyli zaistnienia samowoli budowlanej. Oznacza to, że po upływie tego terminu orzeczenie o nałożeniu grzywny traci swoją moc i nie może być egzekwowane. Jeśli jednak przed upływem tego czasu wszczęte zostanie postępowanie, termin ten ulega przerwaniu i zostaje naliczany na nowo. przykład 8

zmiana 13. szerszy katalog obiektów, które można budować bez pozwolenia

Przypadki, kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane, zebrano teraz w przejrzystych i jednoznacznych katalogach. Dzięki temu inwestor łatwiej sprawdzi, kiedy dany obiekt można stawiać bez żadnych formalności i kiedy jest wymagane zgłoszenie.

W nowych przepisach wszystkie obiekty, których wybudowanie lub postawienie nie wymaga uzyskania pozwolenia, w sposób wyczerpujący wymienione zostały w art. 29 p.b. (przedstawiamy je w tabeli na s. C7‒8). Dzięki nowej redakcji przepisu inwestorzy mogą w jednym miejscu szybko znaleźć odpowiedź na pytanie, czy ich inwestycja wymaga uzyskania zezwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia do właściwego organu, czy też może jest zwolniona z tych obu formalności.
Ustawodawca uporządkował i uprościł treść omawianego artykułu przez wyraźny podział na cztery wewnętrzne jednostki redakcyjne – ustępy, z których każdy będzie regulował inną materię związaną z omawianym zagadnieniem. I tak wskazano wyraźnie:
1) budowy, w przypadku których nie wymaga się decyzji o pozwoleniu na budowę, lecz wymagane jest zgłoszenie,
2) budowy, dla których nie wymaga się ani decyzji o pozwoleniu na budowę, ani zgłoszenia,
3) roboty budowlane niewymagające decyzji pozwolenia na budowę, lecz zgłoszenie,
4) roboty budowlane niewymagające ani decyzji pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.
W poprzednim stanie prawnym inwestor zapoznając się z treścią art. 29 p.b., musiał każdorazowo sprawdzać równolegle również treść art. 30 p.b. Tylko w ten sposób mógł ostatecznie ustalić, czy do realizacji jego planów związanych z daną inwestycją nie wymagającą pozwolenia konieczne jest dokonanie właściwego zgłoszenia, czy nie. Obecnie powyższy problem został wyeliminowany.
Co istotne, przepisy nowelizujące ustawę nie zmieniają wymagań formalnych dotyczących treści zgłoszenia i załączników, które inwestor musi przygotować w postaci m.in. oświadczenia inwestora złożonego pod rygorem odpowiedzialności karnej o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane lub szkiców i projektów ‒ w zależności od potrzeb.
Warto też dodać, że inwestor – podobnie jak to było do tej pory ‒ nadal będzie uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji pozwolenia na budowę w zakresie planowanej inwestycji, w sytuacji, w której ustawa będzie wymagała samego zgłoszenia (art. 29 ust. 5 p.b.).

Szerszy katalog wyjątków

Przejrzysta redakcja przepisów to nie wszystko. Przy okazji poszerzono katalogi obiektów – także tych, które można budować bez formalności.
Paczkomaty. Zniesiono obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku urządzeń związanych z intensywnym rozwojem usług e-commerce. Wskazać tu można np. paczkomaty. Zagadnienie, czy są one obiektami budowlanymi czy urządzeniami, wywoływało w przeszłości liczne kontrowersje i było przedmiotem postępowań przed sądami administracyjnymi. Orzecznictwo sądów w tym zakresie nie jest jednolite. Właściciele paczkomatów w sporach z organami administracji publicznej konsekwentnie podnosili, że nie są to budynki i w związku z tym nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę w formie decyzji organu administracji. Ostatecznie ustawodawca nowelizując przepisy, przesądził, że tego rodzaju urządzenia nie wymagają uzyskania pozwolenia, gdy ich wysokość nie przekracza 3 m. Istotne również jest, że osoby chcące postawić takie obiekty nie muszą tego zgłaszać organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Bez zbędnych formalności będzie można realizować również budowę bankomatów, biletomatów, wpłatomatów, automatów sprzedających i automatów służących do wykonywania innego rodzaju usług – o ile ich wysokość nie przekroczy granicznej wysokości 3 m. przykład 9

przykład 9

Automat bez formalności tylko wtedy, gdy nie jest zbyt wysoki
Pomysłowa Anna K. prowadzi prężny sklep internetowy sprzedający zdrową żywność i artykuły sportowe. Chcąc zwiększyć swoje zyski, postanowiła rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na ustawieniu urządzeń, które jednocześnie służą do przechowywania przesyłek i sprzedaży drobnych przedmiotów codziennego użytku. Urządzenia mają długość 15 m i wysokość 3,2 m. Pierwszy z automatów przechowujących paczki ustawiła na swojej posesji, która znajduje się w ścisłym centrum Warszawy.
Przed postawieniem wyżej wskazanego urządzenia Anna K. powinna uzyskać pozwolenie na budowę w formie decyzji. Wysokość urządzenia jest bowiem większa niż 3 m, a tylko postawienie urządzeń do tej wysokości jest zwolnione z formalności. Stawiając swoje urządzenie bez uzyskania stosownego pozwolenia na budowę, Anna K. naruszyłaby art. 49 ust. 2 pkt 28 p.b.

przykład 10

Można wybudować sobie staw bez wiedzy urzędnika
Pasjonat wędkarstwa Rafał N. utracił uprawnienia wędkarskie po kłótni z lokalnym kołem wędkarskim, w związku z czym postanowił wybudować własne łowisko. W tym celu zakupił hektar gruntu rolnego i przystąpił do wykonywania prac. Wykopał ziemię pod staw o powierzchni 700 mkw. i głębokości 2,50 m. Choć nie zgłosił inwestycji, postąpił prawidłowo. Znowelizowane przepisy prawa budowlanego zwalniają inwestora od obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę i dokonania zgłoszenia w sytuacji, w której staw znajduje się w całości na gruntach rolnych oraz ma powierzchnię nie większą niż 1000 mkw. i głębokość nieprzekraczającą 3 m.
Instalacje. Rozszerzenie katalogu obiektów i instalacji zwolnionych od konieczności uzyskania pozwolenia na budowę dotyczy również innych obiektów. Wśród nich są m. in.:
‒ stacje regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika do 10 m sześc.,
‒ niecki dezynfekcyjne,
‒ instalacje gazowe wykonywane wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku.
Wskazane instalacje muszą być zgłoszone. Przy czym nadal podczas zgłaszania organowi inicjatywy wykonania instalacji gazowej użytkowanego budynku konieczne jest zlecenie wykonania projektu, który stanowić będzie załącznik do zgłoszenia.
Zmiany należy ocenić pozytywnie, gdyż eliminują absurdy prawne dotyczące np. konieczności uzyskania pozwolenia na budowę przy wykonywaniu instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz już użytkowanego budynku.
Urządzenia melioracyjne, stawy, przepusty i inne. Z obowiązku uzyskania pozwolenia i dokonywania zgłoszenia zwolniono także budowę obiektów w postaci urządzeń melioracji wodnej, a także stawów lub zbiorników wodnych, których powierzchnia nie jest większa niż 1000 mkw., a głębokość nie przekracza 3 m, jeśli są położone w całości na gruntach rolnych. przykład 10
Nie trzeba dokonywać zgłoszenia w przypadku przepustów o powierzchni przekroju do 0,85 mkw., naziemnych zbiorników będących obiektami budowlanymi, służących do przechowywania paliw płynnych klasy III, na potrzeby własne użytkownika, o pojemności do 5 m sześc. W poprzednim stanie prawnym inwestor był zobowiązany dokonać zgłoszenia tego rodzaju inwestycji.
Tarasy i inne. Po 19 września 2020 r. inwestor będzie mógł bez zbędnych formalności wybudować np. przydomowy taras o powierzchni do 35 mkw. przykład 11 czy zainstalować na swojej nieruchomości urządzenia fotowoltaiczne o mocy elektrycznej nie większej niż 50 kW. Szczegółowe wyliczenie inwestycji niewymagających po 19 września 2020 r. uzyskania pozwolenia na budowę i zwolnionych z konieczności zgłoszenia zamieszczamy w tabeli na s. C7‒8.

przykład 11

Taras bez papierów tylko do 35 mkw.
Michał B. wraz z Karoliną B. znaleźli wymarzoną działkę budowlaną o powierzchni 2000 mkw. mieszczącą się w samym sercu puszczy i wybudowali domek letniskowy. Rok później udało im się uzbierać kwotę niezbędną do wykonania przydomowego tarasu o powierzchni 40 mkw. Michał B. wraz z Karoliną B. powinni jedynie dokonać zgłoszenia budowy tarasu na podstawie art. 30 p.b. Gdyby zdecydowali się na zmniejszenie powierzchni planowanego tarasu do 35 mkw., to mogliby przeprowadzić inwestycję bez konieczności dokonania zgłoszenia.

przepisy przejściowe

Założono, że dotychczasowe brzmienie ustawy – Prawo budowlane obowiązuje w stosunku do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji.

Wielu inwestorów zastanawia się, na jakich zasadach realizowane będą te inwestycje, w przypadku których już rozpoczęto procedury prowadzące do udzielenia zgody na rozpoczęcie budowy (bądź robót budowlanych) oraz procedury związane z przyjęciem obiektu do użytkowania, albo gdy prowadzone są już roboty budowlane. Odpowiedzi na ich pytania i wątpliwości należy szukać w przepisach przejściowych.
Wnioski o pozwolenie na budowę. Ustawodawca, dostrzegając szeroko pojęty interes inwestora oraz mając na uwadze, że w wielu przypadkach prace projektowe są w toku, dopuścił, by w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy inwestor dołączył do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy projektu budowlanego) projekt budowlany sporządzony na podstawie dotychczasowych przepisów. Inaczej mówiąc: ci, którzy mają już gotowe projekty, nie muszą się martwić. Mają czas jeszcze do 19 września 2021 r. na wszczęcie procedury z projektem przygotowanym na starych zasadach. Niniejsze rozwiązanie prowadzi do uniknięcia dodatkowych kosztów opracowania nowego projektu budowlanego przez inwestora. Efektem będzie także sprawniejszy przebieg procesu inwestycyjnego.
W przypadku realizacji zamierzenia budowlanego na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę czy też skutecznego zgłoszenia, które wydane zostały przed dniem wejścia w życie ustawy – również obowiązują przepisy dotychczasowe. przykłady 12 i 13

przykład 12

Wnioski złożone przed wejściem w życie przepisów na starych zasadach
Spółka XYZ złożyła 14 września 2020 r. w starostwie powiatowym wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę wraz z kompletną dokumentacją. Organ prowadzi aktualnie jego weryfikację. Jako że wniosek został zgłoszony przed wejściem nowelizacji, postępowanie w przedmiocie wydania zgody na budowę będzie prowadzone według przepisów ustawy ‒ Prawo budowlane w brzmieniu sprzed 19 września 2020 r. ©℗

przykład 13

Przez rok inwestor ma prawo wybrać, jak urząd rozpatrzy sprawę
Spółka XYZ od kilku miesięcy prowadzi zaawansowane prace dotyczące koncepcji projektowej budowy nowej siedziby spółki. Ma kompletny projekt budowlany , który zgodny jest z obowiązującymi na 14 września przepisami ustawy – Prawo budowlane. W pierwszych dniach października 2020 r. projektant planuje złożyć w imieniu spółki XYZ wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę.
Inwestor w takim przypadku ma możliwość przy składaniu wniosku o wydanie decyzji na pozwolenie na budowę dokonania wyboru co do stosowania przepisów ustawy ‒ Prawo budowlane w brzmieniu sprzed 19 września 2020 r. lub przepisów ustawy znowelizowanej, Możliwość ta jednak jest ograniczona czasowo do 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej. ©℗
Trwające inwestycje. Co jest istotne dla tych, którzy realizują inwestycje na starych zasadach, dopuszczono możliwość skorzystania z nowych regulacji w zakresie odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. To oznacza, że projektant dokonując kwalifikacji istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, będzie opierał się na brzmieniu przepisów po nowelizacji, które zasadniczo są korzystniejsze, bo umożliwiają zakwalifikowanie większego zakresu robót budowlanych jako nieistotnego odstąpienia od projektu.
W przepisach przejściowych uregulowano także, że do wniosków o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, które zostaną złożone do organów administracji architektoniczno-budowlanej, a nie zostaną rozpatrzone przez te organy do dnia wejścia w życie ustawy, tj. do 19 września 2020 r., stosowane będą nowe przepisy. W konsekwencji, jeśli inwestor wystąpił już z wnioskiem do organu administracji architektoniczno-budowlanej o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, będzie musiał spełnić wymagania określone w nowych przepisach, które regulują odmienne obowiązki w przypadku odstępstw od przepisów bezpieczeństwa pożarowego oraz od wymagań higienicznych i zdrowotnych.
Dodatkowo w przypadku trwających inwestycji nowelizacja przewiduje możliwość przeniesienia decyzji pozwolenia na budowę na podstawie zmienionych przepisów ustawy (a więc łatwiej). Także w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych inwestor będzie zwolniony z obowiązku zgłoszenia do organu nadzoru budowlanego rozpoczęcia robót budowlanych (art. 36a ust. 5‒5b, art. 40 p.b.).
Dzienniki budowy i tablice informacyjne. Przewidziano również przepisy przejściowe dotyczące prowadzenia wydrukowanych lub ostemplowanych przed 19 września dzienników budowy, montażu i rozbiórki. Zgodnie z tą regulacją wszystkie dzienniki budowy, montażu i rozbiórki wydrukowane lub ostemplowane przed dniem w wejście w życie nowelizacji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zachowują ważność. Z kolei te wydrukowane przed tą datą również mogą stanowić, po ich ostemplowaniu, urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych.
Podobnie rzecz się ma z tablicami informacyjnymi i ogłoszeniami zawierającymi dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia, wyprodukowanymi przed dniem wejścia w życie nowelizacji lub umieszczonymi przed tą datą na terenie budowy. Będą mogły pozostać na terenie budowy pod warunkiem ich zgodności z przepisami wydanymi na podstawie art. 45 ust. 4 p.b. w brzmieniu dotychczasowym, tj. przepisami rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 963).
Sankcje za nielegalne użytkowanie. Wprowadzono również przepis przejściowy regulujący sytuację podmiotów, które przed dniem wejścia w życie ustawy ukarano już za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego. Przypomnijmy, że w dotychczasowym stanie prawnym karę tę, na podstawie art. 57 ust. 7 p.b., można było wymierzyć tylko raz. Nowelizacja daje zaś możliwość, by organy kary wymierzały wielokrotnie. W przepisach przejściowych zdecydowano, że jeśli w starym stanie prawnym doszło do wymierzenia kary za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego, to w nowym stanie prawnym wobec takich inwestorów nie stosuje się przepisów o możliwości wielokrotnego wymierzania tej kary. A więc w uproszczeniu: komu była już wymierzona kara na starych zasadach – jest chroniony przed nowymi sankcjami.
Przyłączenia infrastruktury. Zasada stosowania przepisów dotychczasowych dotyczy także spraw wszczętych i niezakończonych na podstawie pozostałych ustaw zmienianych nowelizacją, w tym ustawy – Prawo energetyczne oraz ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Dotyczy to również uzgodnień i obowiązków wynikających z tych ustaw.
Jeszcze łatwiej postawić dom na własnej działce
Nowelizacja wprowadziła również istotną zmianę dla osób planujących wybudowanie własnego wolno stojącego domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania będzie mieścił się w całości na działce, na której został zaprojektowany.
W takim przypadku zniesiono obowiązek informowania przez inwestora organu nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Powyższą zmianę należy ocenić pozytywnie, gdyż w istocie zmniejsza ilość formalności, których musi dokonać inwestor przed rozpoczęciem budowy swojego wymarzonego domu jednorodzinnego.