Wielu inwestorów po wejściu w życie nowelizacji prawa budowlanego ma wątpliwości, na jakich zasadach mogą być realizowane inwestycje, w których przypadku już rozpoczęto procedury prowadzące do udzielenia zgody na rozpoczęcie budowy. Zadają też sobie pytanie, co z toczącymi się legalizacjami samowoli. Odpowiedzi na te i inne pytania należy szukać w przepisach przejściowych zawartych w ustawie nowelizującej.

PYTANIE 1. Jak będą rozpatrywane wnioski o pozwolenie na budowę sprzed 19 września 2020 r.?

Nasza spółka złożyła w początkach września 2020 r. wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Dokumentacja była kompletna. Starostwo powiatowe prowadzi obecnie weryfikację wniosku. Na jakich zasadach będzie on rozpatrywany?
Ponieważ wniosek czytelnika został zgłoszony przed wejściem nowelizacji, postępowanie w przedmiocie wydania zgody na budowę będzie prowadzone według przepisów ustawy w brzmieniu sprzed 19 września 2020 r. Tak wynika z art. 25 ustawy nowelizującej (ustawy z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw; Dz.U. poz. 471), w którym postanowiono, że dotychczasowe brzmienie tej ustawy obowiązuje w stosunku do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowych przepisów. W przypadku postępowań administracyjnych inicjowanych na żądanie/wniosek strony za datę wszczęcia postępowania uznaje się dzień doręczenia takiego żądania organowi administracji.
Reklama

PYTANIE 2. Czy trzeba uaktualniać projekty?

Mamy już w szufladzie gotowy projekt budowlany, ale w formie odpowiadającej poprzedniemu brzmieniu przepisów prawa budowlanego. W najbliższym czasie planujemy złożyć w imieniu spółki wniosek o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Czy musimy dostosować projekt do nowych zasad?

Reklama
Nie. Na szczęście ci, którzy mają już gotowe projekty, nie muszą się martwić jeszcze przez prawie rok o ich aktualizację. Ustawodawca, mając na uwadze, że w wielu przypadkach prace projektowe są w toku, dopuścił, by w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy inwestor dołączył do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (albo wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego, albo zgłoszenia budowy projektu budowlanego) projekt budowlany sporządzony na podstawie starych przepisów. W konsekwencji to inwestorzy mają możliwość dokonania wyboru: czy chcą zastosować przepisy prawa budowlanego w brzmieniu sprzed 19 września 2020 r., czy też wybierają postępowanie na podstawie przepisów znowelizowanych. Możliwość takiego wyboru sposobu przygotowania wniosku o pozwolenie na budowę i rozpatrzenia go jednak jest ograniczona czasowo – do 19 września 2021 r. Taka możliwość wynika z art. 26 ustawy nowelizującej. To z pewnością korzystne dla przedsiębiorców rozwiązanie – pozwala bowiem uniknąć dodatkowych kosztów związanych z opracowaniem nowego projektu budowlanego. Niewątpliwie usprawni to również przebieg procesu inwestycyjnego.

PYTANIE 3. Co z uśpionymi pozwoleniami?

Mam pozwolenie na budowę. Decyzja wydana została trzy miesiące przed wejściem w życie przepisów. Do tej pory jednak budowa nie ruszyła. Czy ta decyzja o pozwoleniu zachowuje ważność?
W przypadku realizacji zamierzenia na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę czy też na podstawie skutecznego zgłoszenia, które wydane zostały przed dniem wejścia w życie ustawy, obowiązują przepisy dotychczasowe. A więc nie trzeba ponawiać wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Budowę można realizować na podstawie wcześniejszych przepisów, przy czym należy pamiętać o nieprzekraczalnym terminie na rozpoczęcie robót budowlanych. Decyzja o pozwoleniu na budowę wydana przed 19 września 2020 r. wygaśnie, jeżeli budowa nie zostanie rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Po tym okresie inwestorowi pozostanie jedynie możliwość złożenia nowego wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i przygotowania projektu budowlanego na nowych zasadach.

PYTANIE 4. Czy odstępstwo od projektu na starej budowie jest możliwe na nowych zasadach?

Realizujemy budowę na podstawie pozwolenia wydanego przed 19 września 2020 r. Chcielibyśmy uzyskać odstępstwo od zatwierdzonego projektu. Czy możliwe jest skorzystanie z nowych, bardziej przyjaznych dla inwestorów regulacji?
Tak. Jest to niewątpliwie dobra wiadomość dla tych przedsiębiorców, którzy kontynuują inwestycje. Nawet jeśli są one realizowane na starych zasadach, to dopuszczono skorzystanie z nowych regulacji w zakresie odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Taką możliwość daje art. 29 ustawy nowelizującej. A więc projektant, dokonując kwalifikacji istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, będzie opierał się na brzmieniu nowych przepisów, które zasadniczo są korzystniejsze, bo umożliwiają zakwalifikowanie większego zakresu robót budowlanych jako nieistotnego odstąpienia od projektu.

PYTANIE 5. Co z wnioskami czekającymi na rozpatrzenie?

Złożyliśmy wniosek o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych przed wejściem w życie przepisów, ale nie został rozpatrzony przed wejściem w życie noweli. Czy będzie rozpatrywany na starych zasadach?
W przepisach przejściowych uregulowano, że do wniosków o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, które były złożone do organów administracji architektoniczno-budowlanej, a nie zostały rozpatrzone przez te organy do dnia wejścia w życie ustawy, tj. do 19 września 2020 r., stosowane będą nowe przepisy. W konsekwencji w przypadku, jeśli inwestor wystąpił już z wnioskiem do organu administracji architektoniczno-budowlanej o udzielenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, to będzie musiał spełnić wymagania określone w nowych przepisach, które regulują odmienne obowiązki w przypadku odstępstw od przepisów bezpieczeństwa pożarowego oraz od wymagań higienicznych i zdrowotnych.

PYTANIE 6. Czy łatwiej da się przenieść pozwolenie, gdy inwestycja już trwa?

Nabyliśmy nieruchomość z rozpoczętą inwestycją. Czy nowe przepisy w takim przypadku również pozwalają na łatwiejsze przeniesienie pozwolenia na budowę – a więc bez zgody pierwotnego inwestora?
Tak. Nowelizacja znacznie uprościła zasady przenoszenia pozwoleń na budowę. Przypomnijmy – ustawodawca pozwolił, by w pewnych sytuacjach nie była konieczna zgoda inwestora, który uzyskał pozwolenie na budowę, na przeniesienie tej decyzji na inną osobę. Zgodnie z nowo dodanym do art. 40 ust. 1a zgoda nie jest wymagana, jeżeli z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę przeszły:
  • własność nieruchomości lub
  • uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na budowę.
Przepisy przejściowe stanowią, że możliwość przeniesienia decyzji pozwolenia na budowę na podstawie zmienionych przepisów ustawy (a więc niewątpliwie łatwiejszego) istnieje również w przypadku już trwających inwestycji.

PYTANIE 7. Co z toczącymi się postępowaniami legalizującymi samowole budowlane?

Postawiliśmy halę bez pozwolenia na budowę. Obecnie toczy się postępowanie legalizacyjne. Czy możemy skorzystać z postępowania na nowych zasadach?
Zgodnie z przepisami przejściowymi ustawy nowelizującej w przypadku, gdy postępowanie legalizacyjne toczyło się przed 19 września 2020 r., stosujemy przepisy dotychczasowe. Ustawodawca nie uregulował tej kwestii w sposób szczególny w przepisach przejściowych. Wskazano jednak, że w przypadku obiektów, co do których przed dniem wejścia w życie nowelizacji wydano decyzję o nakazie rozbiórki, nie ma możliwości zastosowania uproszczonej procedury legalizacyjnej.

PYTANIE 8. Co ze starymi dziennikami budowy?

Przed 19 września 2020 r. w stosunku do mojej inwestycji wydrukowano i ostemplowano dziennik budowy zgodnie z zasadami obowiązującymi w tym czasie. Czy w przypadku gdy inwestycja nadal trwa, muszę postarać się o nowy dziennik budowy wydany zgodnie z nowymi przepisami?
Te dzienniki budowy, montażu i rozbiórki, które zostały wydrukowane lub ostemplowane przed dniem wejścia w życie nowelizacji przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, zachowują ważność. Z kolei te wydrukowane przed tą datą również mogą stanowić, po ich ostemplowaniu, urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, bez konieczności dostosowania ich treści do obecnie obowiązujących przepisów.

PYTANIE 9. Czy trzeba uaktualniać tablicę budowy?

Ustawiłem na początku września na placu budowy tablicę informacyjną, której treść jest zgodna ze starymi wymogami. Czy po wejściu w życie zmian powinienem ją uzupełnić lub wymienić na nową?
Tablice wyprodukowane przed dniem wejścia w życie nowelizacji lub umieszczone przed tą datą na terenie budowy będą mogły pozostać na terenie budowy – tak wynika z art. 31 ustawy nowelizującej. Oczywiście pod warunkiem, że są zgodne z przepisami wydanymi na podstawie dotychczasowego art. 45 ust. 4 prawa budowlanego, tj. z przepisami rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 czerwca 2002 r. w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 963).

PYTANIE 10. Czy stare sankcje za nielegalne użytkowanie obronią przed nowymi?

W ubiegłym roku na spółkę nałożono karę za nielegalne użytkowanie obiektu. Czy teraz zastosowanie będą miały nowe przepisy, które pozwalają nakładać kary wielokrotnie?
Przypomnijmy, że w poprzednim stanie prawnym karę za nielegalne użytkowanie obiektu można było wymierzyć tylko raz (tak wynikało z art. 57 ust. 7 prawa budowlanego – obecnie już uchylonego). Z kolei nowelizacja daje możliwość, by organy stosowały wielokrotnie decyzje o wymierzeniu kary osobom, które przystąpiły do użytkowania lokalu bez spełnienia określonych warunków (np. bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie) ‒ aż do skutku. Jednak ustawodawca dostrzegł, że na starych zasadach sankcje mogły być wymierzane w ten sposób, aby już poprzez jednorazowe nałożenie stanowiły wystarczającą dolegliwość. Dlatego w sposób specjalny postanowił uregulować sytuację tych podmiotów, które przed dniem wejścia w życie ustawy ukarano już za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego, a nadal nie załatwiły one niezbędnych formalności. W art. 33 ustawy nowelizującej zdecydowano, że jeśli w starym stanie prawnym doszło do wymierzenia kary za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego, to w nowym stanie prawnym wobec takich inwestorów nie stosuje się przepisów o możliwości wielokrotnego wymierzania tej kary. A więc mówiąc inaczej: komu była już wymierzona kara na starych zasadach – jest chroniony przed nowymi sankcjami.

PYTANIE 11. Czy deweloper może nie zgłaszać rozpoczęcia robót?

Prowadzę działalność gospodarczą, polegającą na budowie domów jednorodzinnych, które w stanie deweloperskim sprzedaję nabywcom. Czy nowo wprowadzone dodatkowe zwolnienie od obowiązku zgłoszenia do organu nadzoru faktu rozpoczęcia robót dotyczy również deweloperów, czy tylko rodziny, która własnymi siłami stawia dom?
W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych inwestor będzie zwolniony z obowiązku zgłoszenia do organu nadzoru budowlanego rozpoczęcia robót budowlanych. Z brzmienia przepisów ustawy trudno wysnuć wniosek, że różnicuje ona nowe ułatwienie zależnie od osoby inwestora. Kryterium dotyczy tutaj rodzaju obiektu – tj. dom jednorodzinny. Tym samym nie ma znaczenia, czy inwestorem jest osoba fizyczna budująca dom jednorodzinny w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, czy też profesjonalny podmiot – w tym spółka trudniąca się w ramach prowadzonej działalności gospodarczej budową i komercjalizacją budynków mieszkalnych jednorodzinnych. (art. 36a ust. 5‒5b, art. 40 prawa budowlanego w brzmieniu nadanym nowelą).