Racjonalne gospodarowanie przestrzenią wymaga, aby sposób podziału nieruchomości gruntowych nie był dowolny i uzależniony wyłącznie od woli właściciela. Podlega ono regulacjom prawnym mającym na celu kształtowanie ładu przestrzennego. Wójt (burmistrz lub prezydent miasta) opiniuje zgodność proponowanego planu podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także ostatecznie zatwierdza podział nieruchomości
Podział nieruchomości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej ustawa) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. nr 268, poz. 2663). Procedura ta prowadzi do wydzielenia z nieruchomości jednej lub więcej działek. Jej rezultatem jest powstanie nowych nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. stanowiących części powierzchni ziemskiej, będących odrębnymi przedmiotami własności (grunty) wraz z budynkami trwale z gruntem związanymi (nieruchomości zabudowane), jeżeli na podstawie przepisów szczególnych budynki te nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności.

Podział geodezyjny i sądowy

W literaturze przedmiotu istnieje wiele poglądów dla określenia form oraz procedur związanych z podziałami. Wskazuje się, że jest to fizyczny podział nieruchomości, polegający na wykonaniu geodezyjnej procedury rzeczywistego rozdzielenia w terenie działki pierwotnej na części i składa się z dwóch odrębnych procedur – geodezyjnej i prawnej. Procedura geodezyjna (administracyjna) to fizyczne rozdzielenie działki ewidencyjnej (nieruchomości gruntowej) na części, poprzez ustalenie granic podziału oraz sporządzenie stosownej dokumentacji w formie operatu technicznego. Dokument ten zawiera w szczególności:
● wstępny projekt podziału,
● ocenę zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
● dokumentację z czynności przyjęcia granic,
● projekt podziału z projektowanymi granicami wydzielanych części działki,
● ostateczną decyzję o podziale nieruchomości.
Istotą podziału prawnego nieruchomości są zmiany podmiotowe w zakresie prawa własności do geodezyjnie wydzielonych i odrębnie oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) działek. Następuje on zazwyczaj po podziale geodezyjnym i ewidencyjnym działki. Wyjątek stanowi podział nieruchomości orzekany przez sąd. Wówczas najpierw jest dokonywany podział prawny, w drugiej kolejności w wykonaniu orzeczenia sądowego następuje podział geodezyjny oraz podział ewidencyjny działki.
Sądowy podział nieruchomości jest wynikiem trybu postępowania sądowego, w którym podział geodezyjny działki jest niezbędny dla rozstrzygnięcia sprawy należącej wyłącznie do właściwości sądu, np. przy orzekaniu nabycia części nieruchomości zabudowanej w dobrej wierze przez posiadacza samoistnego, zniesieniu współwłasności nieruchomości, dziale spadku. W takich przypadkach, na mocy prawomocnego orzeczenia sądowego, następuje najpierw podział prawny nieruchomości, a dopiero później podział geodezyjny i ewidencyjny działki, już bez wydawania decyzji administracyjnej w tym zakresie.
To jest tylko część artykułu, zobacz pełną treść w e-wydaniu Dziennika Gazety Prawnej: Organ wykonawczy gminy w formie decyzji zatwierdza podział gruntu
W pełnej wersji artykułu:
- Zakres stosowania przepisów
- Wszczęcie postępowania
- Przesłanki dopuszczalności podziału
- Postępowanie w sprawie podziału
- Wydzielenie działek pod drogi
- Połączenie i ponowny podział
- Podział niezależnie od ustaleń planu miejscowego