O tym, który sąd jest właściwy miejscowo w sprawie, w której pozwana jest wspólnota mieszkaniowa, decyduje miejsce położenia nieruchomości wspólnej. Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach.
Z zarządem lub bez
Sędziowie rozpatrujący sprawę uznali, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych nie można stosować wprost art. 41 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli ustawa lub oparty na niej statut nie stanowią inaczej, siedzibą osoby prawnej jest miejscowość, w której ma siedzibę jej organ zarządzający.
Tymczasem w przypadku wspólnot mieszkaniowych zarządzanie nieruchomością może przybrać różnorodną formę. Co więcej, w pewnych przypadkach może mieć miejsce bez powoływania zarządu. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) zarząd właściciele mogą określić umownie, powierzając go osobie fizycznej lub prawnej.
Co więcej, jeżeli nie udało im się ustalić, kto ma zarządzać nieruchomością wspólną, decyduje o tym ustawa. I tak, jeżeli w skład nieruchomości wspólnej wchodzi mniej niż siedem lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, to wówczas zgodnie z ustawą o własności lokali stosuje się zasady przewidziane przez kodeks cywilny dla zarządu rzeczą wspólną. A to oznacza, że o rozporządzaniu wspólną nieruchomością decydować będą w takim przypadku wszyscy współwłaściciele.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy liczba lokali przekracza siedem. Wówczas współwłaściciele mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze zarządu, a członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
Ponadto taki zarząd może być jednoosobowy lub kilkuosobowy. Tak więc stosowanie wprost art. 41 k.c. w stosunku do wspólnot mieszkaniowych powodowałoby wiele komplikacji. Problemy mogą pojawić się np. wówczas gdy zarząd będzie wieloosobowy.
Siedziba wspólnoty
Z powyższych względów sędziowie doszli do wniosku, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych odpowiednik siedziby osoby prawnej stanowi nieruchomość wspólna. Tak więc miejscowo właściwym sądem w takiej sprawie będzie sąd, w którego okręgu położona jest nieruchomość wspólna podlegająca zarządowi danej wspólnoty mieszkaniowej.
Ponadto sędziowie podkreślili, że okoliczność ta wyłącza również możliwość odmiennego określenia siedziby wspólnoty mieszkaniowej w umowie właścicieli lokali.
Postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach, sygn. akt I ACz 1128/11.
