Podział i rozliczenie długów to nie to samo co ustalenie wartości rozliczanego majątku. Dlatego przy zniesieniu współwłasności należy uwzględniać obciążenie nieruchomości hipoteką.
Monika Z. i Marek N. zamierzali zawrzeć związek małżeński i w związku z tym kupili w Warszawie mieszkanie – udział w nieruchomości wspólnej oraz udział w nieruchomości garażowej, tj. prawo korzystania z miejsca parkingowego.

Spłata rat

Umowę przedwstępną i przyrzeczoną zawarli wspólnie. W momencie zawierania umowy uiścili 10 proc. wartości nieruchomości, na pozostałą część zaciągnęli kredyt. Jego zabezpieczeniem było ustanowienie na rzecz banku hipoteki zwykłej i kaucyjnej. Raty spłacali wspólnie. Do małżeństwa jednak nie doszło, Monika Z. wyprowadziła się i zaprzestała spłacania kredytu. W mieszkaniu pozostał Marek N. i płacił już sam. Następnie Monika Z. wystąpiła do sądu o zniesienie współwłasności.
Sąd I instancji przyznał nieruchomość wraz z udziałami Markowi N., bo on tam mieszka i reguluje zobowiązania. Ponieważ sporne były wzajemne rozliczenia między stronami, sąd powołał biegłego dla ustalenia wartości majątku. Biegły ustalił jej rynkową wartość, sąd pomniejszył to o poczynione przez strony nakłady i resztę podzielił po połowie. Monice Z. przypadła spłata w wysokości połowy wartości rynkowej majątku. Sąd stwierdził, że w postępowaniu działowym rozliczeniu podlegają tylko aktywa, a nie pasywa. Kredyt jest długiem. Dlatego strony dalej pozostają dłużnikami banku i tego długu nie można tu rozliczyć.
Marek N. wniósł od tego postanowienia apelację, w której kwestionował nieuwzględnienie obciążeń hipotecznych. Sąd II instancji oddalił ją z uzasadnieniem, że do dalszych rozliczeń powinny być stosowane art. 207 i 370 kodeksu cywilnego. Pierwszy stanowi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Drugi, że jeżeli kilka osób zaciągnęło zobowiązanie dotyczące ich wspólnego mienia, są one zobowiązane solidarnie. Sąd dodał, że po prawomocnym zakończeniu tego postępowania będzie można wnieść sprawę o rozliczenia.
W skardze kasacyjnej Marek N. zarzucił błędne przyjęcie, że powołane przepisy będą mogły w przyszłości stanowić podstawę do rozliczeń, bo na przeszkodzie stoi art. 618 par. 3 kodeksu postępowania cywilnego. Mówi on, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może dochodzić wzajemnych roszczeń z tytułu posiadania rzeczy.

Zniesienie współwłasności

SN uwzględnił skargę. W ustnych motywach podkreślił, że u podstaw rozstrzygnięć obu sądów legło stanowisko prezentowane przez SN, że długów zaciągniętych przez małżonków nie można rozliczyć w postępowaniu o podział majątku wspólnego. Ale czym innym jest rozliczenie takich długów, a czym innym ustalenie wartości rozliczanego majątku w drodze zniesienia współwłasności. Artykuł 618 par. 3 k.p.c. stanowi przeszkodę w rozliczeniach długu w przyszłości. Dlatego przy ustalaniu wartości nieruchomości należy uwzględnić obciążenia z tytułu kredytu.
SYGN. AKT I CSK 661/10