Odrolnienie gruntów pod inwestycje będzie utrudnione. 11 praktycznych pytań i odpowiedzi

Od 2026 r. odrolnienie gruntów pod inwestycje stanie się znacznie trudniejsze. Do końca 2025 r. w większości gmin wnioski można jeszcze składać „na starych zasadach”. Warto działać szybko – szczególnie w przypadku gruntów wysokiej klasy lub położonych na terenach wiejskich – zanim wejdą w życie nowe plany ogólne i wymagania ministerialne.

Wraz z początkiem 2026 roku procedura odrolnienia gruntów stanie się znacznie utrudniona. Do końca 2025 roku w większości gmin możesz złożyć wniosek „na starych” zasadach.

Co stanowi wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej? Na co uważać, kupując działkę rolną pod inwestycję?

Przede wszystkim celem ustawodawcy jest ochrona gruntów rolnych, która polega na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne. Wyłączenie spod tych celów jest obwarowane dodatkowymi wymaganiami. Służą temu między innymi określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych procedury dotyczące zarówno przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolne, jak i dotyczące wyłączania gruntów rolnych z produkcji rolnej. Właściciel gruntu występuje z wnioskiem do organu o zmianę przeznaczenia gruntu. Jako przykład można wskazać budowę domu na gruncie o przeznaczeniu pod produkcję rolną. W języku potocznym określa się to procedurą zmiany działki rolnej na działkę budowlaną.

Uznanie nieruchomości lub jej część za wyłączoną z produkcji rolnej w praktyce musi oznaczać, że nie jest prowadzona na niej działalność rolnicza. Zatem stanowi to coś odrębnego od takiej działalności. Warto zaznaczyć, że ocena kryteriów ustawowych jest rygorystyczna pod względem formalnym. Przykładowo jeśli jakiś obiekt jest wykorzystywany do działalności rolniczej, a jednocześnie posiłkowo do działalności gospodarczej to nie zachodzą przesłanki do wyłączenia z produkcji rolnej. Inaczej mówiąc, wystarczy tylko częściowe wykorzystywanie do produkcji rolnej, aby uznać, że nie zachodzą podstawy do wyłączenia. Inaczej będzie w przypadku gruntów położonych na granicach miast. Wo obecnym stanie prawnym, jeżeli działka jest przeznaczona na cele rolnicze i znajduję się na terenie miasta, to jej wyłączenie z produkcji rolniczej nie wymaga zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z czego wynikają zmiany prawne dotyczące gruntów?

Ustawą z dnia 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nałożono na gminy obowiązek uchwalenia do 31 grudnia 2025 r. planu ogólnego, który zastąpi dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ustawa obowiązuje od 24 września 2024 roku. Dłuższy okres na uchwalenie planu ogólnego wiąże się z dostosowaniem się i przeznaczeniem odpowiedniej ilości czasu na przygotowanie się gmin na nadchodzące zmiany. Nowelizację tę określa się jako „reformę planistyczną” lub „rewolucję planistyczną”. Zmiany mają na celu uproszczenie planowania przestrzennego w formie planu ogólnego, który zawiera strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne oraz obszary uzupełnienia i zabudowy śródmiejskiej.

Jak wygląda procedura odrolnienia gruntu do końca 2025 roku? Gdzie złożyć wniosek o przekwalifikowanie nieruchomości?

Wnioskodawcą może być:

• właściciel gruntu,
• dzierżawca.
• osoba prawna.

Osoba zainteresowana składa kompletny wniosek, który powinien zawierać:

• uzasadnienie potrzeby zmiany przeznaczenia gruntów;
• wykaz powierzchni gruntów z uwzględnieniem klas bonitacyjnych gruntów rolnych i typów siedliskowych gruntów leśnych;
• ekonomiczne uzasadnienie projektowanego przeznaczenia, uwzględniające w szczególności: sumę należności i opłat rocznych za grunty projektowane do przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, przewidywany rozmiar strat, które poniesie rolnictwo i leśnictwo w wyniku ujemnego oddziaływania inwestycji lokalizowanych na gruntach projektowanych do przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne.

Wniosek składasz do starostwa właściwego dla położenia danej nieruchomości. Do wniosku musi dołączona mapa gminy lub miasta, z oznaczeniem gruntów zabudowanych (większość spraw), klas bonitacyjnych gruntów rolnych i typów siedliskowych gruntów leśnych oraz granic gruntów, wykonana w skali takiej jak część graficzna miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podczas gdy w odniesieniu do gruntów leśnych mapa stanowiąca załącznik do wniosku zawiera treść mapy gospodarczej lasów. Przed złożeniem samego wniosku warto skontaktować się z docelowym starostwem w celu ustalenia wykazu niezbędnych załączników.

Co zrobić, kiedy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

W takiej sytuacji masz dwie możliwości:

• złożenie do urzędu gminy wniosku o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wskażesz cel na jaki ma być przeznaczony dany grunt (twoja działka),
• złożenie do urzędu gminy wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla nieruchomości, na której ma być zrealizowane dane zamierzenie inwestycyjne.

Czy klasy ziemi mają znaczenie w obowiązującej procedurze odrolnienia?

Tak, klasa ziemi może znacząco wpłynąć na procedurę odrolnienia. Grunty są podzielone według klas wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego. Klasy gleb można zweryfikować w księdze wieczystej dla danej nieruchomości. Najlepszej jakości grunty są w klasach I-III. Do I klasy gruntu należą gleby orne-najlepsze, zaś do klasy II grunty orne bardzo dobre. Gleby gorszej jakości zaliczone do klas IV-VI (w aktualnym stanie prawnym) nie wymagają wyłączenia z produkcji rolnej. Żeby skorzystać z aktualnie obowiązujących przepisów, wniosek należy złożyć przed końcem 2025 roku.

Co podlega procedurze odrolnienia?

O wyłączenie gruntu z produkcji rolnej musisz się ubiegać w następujących miejscach:

• pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa,
• pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu,
• pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych,
• parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi,
• rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych,
• pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi,
• zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa,
• torfowisk i oczek wodnych,
• pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.

Co z opłatami od wniosku za przekwalifikowanie nieruchomości?

Do samego złożenia wniosku i uzyskania samej decyzji administracyjnej organu nie wiąże się z obowiązkowymi opłatami. Ta kwestia będzie dopiero na etapie pozytywnego zakończenia sprawy dla zainteresowanego. Osoba uzyskująca decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji ma obowiązek zapłacić jednorazową opłatę – tak zwaną należność oraz opłaty roczne. Datą początkową będzie dzień faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji.

Nie każde wyłączenie gruntu będzie wiązało się z kwestią opłat. Zainteresowany nie będzie ponosić kosztów opłaty jednorazowej i opłat rocznych, jeśli chcesz przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe grunty rolne:

• do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego
• do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.

Jeśli przekroczy się tę powierzchnię, to od nadwyżki urząd naliczy należność i opłaty roczne.

O czym jeszcze musisz pamiętać, planując wybudowanie domu działce rolnej ?

Wniosek o odrolnienie działki musisz być złożony do organu przed złożeniem wniosku po pozwolenie na budowę. Innymi słowy, najpierw musisz zmienić przeznaczenie gruntu na cele nierolne, aby móc uzyskać zgodę na rozpoczęcie praw budowlanych. Kodeks postępowania administracyjnego wyznacza czas na załatwienie sprawy w ciągu 30 dni. Jeżeli organ nie zmieści się w tym terminie, to przesyła informację o przedłużeniu terminu załatwienia sprawy.

Czy rolnik może wybudować dom na gruntach rolnych?

Tak, ale ustawa wyznacza spełnienie kilku warunków. Po pierwsze musi on być rolnikiem indywidualnym oraz zobowiąże się do prowadzenia gospodarstwa rolnego. Powierzchnia jego gospodarstwa nie może wtedy przekraczać 300 ha. Rolnik w świetle ustawy musi mieć wykształcenie w kierunku rolniczym albo przynajmniej pięcioletni okres prowadzenia gospodarstwa rolnego lub pracy na roli i co najmniej od pięciu lat mieszkać na terenie danej gminy.

Co zmienia się od 2026 roku? Dlaczego w 2026 r. będzie trudniej wyłączyć nieruchomość z produkcji rolnej?

Od 1 stycznia 2026 roku będę obowiązywać plany ogólne. Zmiana ta dotknie w szczególności grunty położone na obszarach wiejskich. W przypadku gruntów wysokiej klasy będzie wymagana zgoda właściwego ministra. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne:

• gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – będzie wymagać uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, z zastrzeżeniem ust. 2a,
• gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa - wymaga uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa (obecnie ministra właściwego do spraw środowiska) lub upoważnionej przez niego osoby. Co do pozostałych gruntów leśnych wymagane będzie uzyskanie zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Nie wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jakie będą różnice w gruntach położonych na terenie miast a wsi?

Główna różnica będzie dotyczyła gruntów niższych klas. Obecnie nie wymagały one wyłączenia z produkcji rolnej. Wyrażenie zgody następuje na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Do wniosku dotyczącego gruntów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa wójt (burmistrz, prezydent miasta) dołącza opinię dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych, a w odniesieniu do gruntów parków narodowych - opinię dyrektora parku. Termin na wyrażenie zgody wynosi 60 dni od dnia otrzymania wniosku. Brak wyrażenia zgody albo odmowy wyrażenia zgody w tym terminie uważa się za równoznaczny z wyrażeniem zgody. Instytucja ta nosi miano tzw. milczącej zgody. W przypadku gruntów klas IV-VI odrolnienie takich gruntów będzie możliwe jedynie w przypadku terenów wskazanych w planie ogólnym jako obszary uzupełnienia zabudowy.

Co w przypadku gmin bez planu ogólnego na początku 2026 roku?

Ustawa z dnia 4 kwietnia 2025 r. zmieniającą ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektóre inne ustawy. Projekt tej regulacji powstał w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Ustawa przesuwa również termin obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego zakłada przedłużenie terminu uchwalenia planów ogólnych w gminach do dnia do dnia 30 czerwca 2026 roku. Wobec tego zmianie ulegają inne terminy wynikające z trwającej od 2023 r. reformy systemu planowania przestrzennego. Decyzję na „starych zasadach: będzie można uzyskać do dnia 30 czerwca 2026 r., pod warunkiem że dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i gmina nie przyjęła jeszcze planu ogólnego.