Właściciel nie ma pełnej swobody ustalania warunków najmu mieszkania. Nie ma także pełnej swobody decydowania o nakazie opróżnienia lokalu. Jej granice wyznacza ustawa o ochronie praw lokatorów, która jednocześnie wskazuje na prawa i obowiązki najemcy i właściciela.

Najczęstszą przyczyną eksmisji są problemy lokatorów w opłacaniu czynszu i popadanie przez to w zadłużenie. Ustawodawca wylicza przypadki, kiedy wynajmujący może rozwiązać umowę z najemcą lub nawet wnioskować o jego eksmisję. Zalicza do nich użytkowanie przez najemcę lokalu w sposób sprzeczny z umową czy zaległości w uiszczaniu czynszu i innych opłat. Przesłanką do rozwiązania umowy z najemcą może być także wynajęcie przez niego mieszkania osobie trzeciej bez uzgodnienia tego faktu z właścicielem czy użytkowanie lokalu przeznaczonego do rozbiórki.

Jak określa ustawa, z ważnych przyczyn, innych niż wyżej wymienione, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Reklama

Eksmitowany na mocy orzeczenia sądu nie zawsze będzie miał zapewnione lokum zastępcze. Bowiem „w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy”. Sąd nie może jednak orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą. Nie można też pozbawić lokum obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej oraz osoby posiadającej status bezrobotnego.

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

Podstawa prawna: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie miny i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku