Ustawa wprowadziła rygorystyczne zasady wyznaczania odległości elektrowni wiatrowych od budynków. Wbrew pozorom ucierpi nie tylko branża energetyki wiatrowej, lecz także inni przedsiębiorcy, np. deweloperzy.
Ustawa z 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, która ukazała się w Dzienniku Ustaw z 1 lipca (Dz.U. poz. 961) i wejdzie w życie po upływie dwóch tygodni od publikacji, znacząco ograniczyła możliwości lokalizacji elektrowni wiatrowych. Po 16 lipca br. posadowienie elektrowni wiatrowej – czy to farmy, czy tylko jednego zaledwie wiatraka – będzie znacznie trudniejsze niż do tej pory.
Oddalony od zabudowy
Wynika to m.in. z wprowadzonych zasad, które nakazują zachowanie minimalnych odległości elektrowni wiatrowych od budynków mieszkalnych.
Reklama
Zgodnie z wprowadzonymi przepisami odległość ta:
● jest ustalana pomiędzy elektrownią wiatrową a budynkiem mieszkalnym lub budynkiem o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa;

Reklama
● nie może być mniejsza niż dziesięciokrotność wysokości elektrowni wiatrowej, mierzonej od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli, wliczając w to elementy techniczne elektrowni, w szczególności wirnik wraz z łopatkami.
Między innymi z tego powodu tak ważna będzie wysokość konkretnej elektrowni wiatrowej. Z tego również powodu trzeba będzie obowiązkowo niniejsze kwestie określać w planie miejscowym (o tym pisaliśmy w części Samorząd i Administracja).
Deweloperzy dostali rykoszetem
Ograniczenie dotyczące lokalizacji wiatraków w określonej odległości od zabudowy działa niestety w obie strony. Co do zasady bowiem, w przypadku gdy jakakolwiek nieruchomość znajdowałaby się w strefie objętej wskazaną minimalną odległością od elektrowni wiatrowej, nie będzie możliwości przeznaczenia jej pod zabudowę mieszkaniową. A to oznacza, że grupa przedsiębiorców, w którą uderzyła ustawa wiatrakowa, daleko wykracza poza grupę inwestujących w energetykę wiatrową.
Z perspektywy konstytucyjnej ochrony prawa własności można zastanawiać się nad tym, czy wprowadzone zmiany są dostatecznie uzasadnione. Wprowadzone bowiem w ustawie ograniczenie blokuje w wielu przypadkach możliwości działania nie tylko inwestorom zajmującym się elektrowniami wiatrowymi, lecz także innym inwestorom, w tym np. deweloperom czy też właścicielom pensjonatów (które zabudowę usługową łączą z zabudową mieszkaniową).
Kłopoty z wyznaczaniem odległości
W praktyce mogą pojawić się problemy z wyznaczaniem minimalnej nakazanej odległości.
Ustawodawca doprecyzowuje w art. 5 ustawy, że przez analizowaną odległość należy rozumieć najkrótszy odcinek pomiędzy:
● rzutem poziomym istniejącego budynku, albo
● granicą terenu objętego decyzją o warunkach zabudowy, albo
● linią rozgraniczającą teren (którego sposoby zagospodarowania określono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego)
a okręgiem, którego promień jest równy połowie średnicy wirnika wraz z łopatami albo linią rozgraniczającą teren, którego sposób zagospodarowania został określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Oznacza to, że ustawodawca zakłada zróżnicowane warianty dokonywania pomiarów wymaganej odległości. W tym kontekście można wyróżnić warianty:
1) dotyczący stanu faktycznego – gdy bierze się pod uwagę rzut poziomy istniejącego budynku, oraz okrąg, którego promień jest równy połowie średnicy wirnika wraz z łopatami;
2) planistyczny – dotyczący stanu ujętego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (którego postanowienia nie zawsze muszą być w pełni zrealizowane w praktyce) – wówczas odległość wylicza się pomiędzy liniami rozgraniczającymi (czyli wskazanymi w części graficznej planów liniami rozgraniczającymi różne przeznaczenia terenu);
3) w którym nie obowiązuje dla budynków plan miejscowy, nie zostały one wzniesione, ale została dla nich wydana decyzja o warunkach zabudowy – wówczas bierze się pod uwagę granice terenu objętego przedmiotową decyzją (granice te nie zawsze muszą stanowić granicy całej zamkniętej działki);
4) mieszany – kiedy inaczej wygląda stan faktyczny i prawny dotyczący elektrowni wiatrowej, a inaczej stan faktyczny dotyczący budynków.
W tym ostatnim przypadku rozważane mogą być także różne sytuacje. Może się bowiem zdarzyć, że mamy do czynienia ze zlokalizowaną inwestycją - elektrownią wiatrową - ale zabudowa mieszkaniowa jest jedynie określona w planie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy. Może być też tak, że inwestor chce wybudować elektrownię wiatrową (i ma ją ujętą w planie miejscowym), a punktem odniesienia będzie istniejąca zabudowa mieszkaniowa. W przypadku kiedy stan faktyczny i stan planistyczny będą względem jednego obiektu się pokrywały, uznać można, że ewentualne rozbieżności należy interpretować w taki sposób, aby brać pod uwagę jeden z wariantów („albo” oznacza bowiem z perspektywy prawnej alternatywę rozłączną). Wydaje się, że trzeba wybrać wariant zapewniający zachowanie większej dopuszczalnej odległości. Jeżeli bowiem plan miejscowy dopuszcza zabudowę mieszkaniową dalej, niż sięgają granice istniejącej zabudowy, to nie można wykluczyć podejmowania na danym obszarze kolejnych robót budowlanych. Jeżeli natomiast konkretna, istniejąca w danym momencie zabudowa jest usytuowana dalej, niż dopuszcza to plan miejscowy (powstała np. przed uchwaleniem planu miejscowego), to również ją trzeba obowiązkowo brać pod uwagę.
Wyłączenie to nie dotyczy analogicznych czynności podejmowanych wobec samej elektrowni wiatrowej.
Nadbudowa – to słowo warto zapamiętać
Pamiętać trzeba o istotnym wyłączeniu wprowadzonym przez ustawodawcę. Otóż zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy zachowanie wskazanych powyżej odległości nie jest wymagane przy przebudowie, nadbudowie, rozbudowie, remoncie, montażu lub odbudowie budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa.
Wyłączenie to nie dotyczy analogicznych czynności podejmowanych wobec samej elektrowni wiatrowej.
Owo wyłączenie to jednak dobra wiadomość dla wielu przedsiębiorców, np. deweloperów, którzy chcą np. wybudować nowe mieszkania na strychu budynku lub planują nadbudowę, np. dodatkowego piętra w budynku.
Stosowane pojęcia dotyczące wymienionych działań budowlanych należy rozumieć w znaczeniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.). Przykładowo zgodnie z prawem budowlanym przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów (jak np. kubatura).
Z kolei remontem będzie wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Wobec tego typu działań w budynkach opisywane ograniczenia nie znajdują zastosowania.
Warto wskazać, że w prawie budowlanym pojęcie nadbudowy nie zostało zdefiniowane. W praktyce nadbudowę rozumie się jako budowę, w wyniku której tworzy się nową część istniejącego wcześniej obiektu budowlanego. Tak więc zastosowane przez ustawodawcę pojęcie jest nieostre i może prowokować przedsiębiorców do podejmowania prób sprawdzenia, czy właśnie poprzez stosowanie niniejszego pojęcia w niektórych stanach faktycznych nie da się ominąć wprowadzanych przez ustawodawcę ograniczeń. Zawsze będą mogli spróbować, twierdząc, że przecież ustawodawca nadbudowę ze wskazanych ograniczeń wyłączył, nie doprecyzowując przy tej okazji, co dokładnie przez to rozumie.