Oszczędzamy z mężem już od dłuższego czasu i niebawem będziemy mieli środki, aby zbudować własny dom – mówi pani Joanna. – Znajomy wytłumaczył nam pokrótce, co i kiedy mamy zrobić. Ja jednak wciąż się obawiam, że coś pójdzie nie tak. Wiem, że aby postawić dom, trzeba dopełnić licznych formalności. Chciałabym mieć pewność, że wywiążemy się z naszych obowiązków. Co zrobić, żeby budowa wymarzonych czterech kątów nie zamieniła się w koszmar – pyta czytelniczka.
Pierwszym krokiem inwestora jest zakup nieruchomości. Nabycie prawa do działki nie oznacza jednak, że właściciel będzie mógł wznieść dowolny budynek. To decyzja administracyjna albo uchwała określą, czy wolno postawić na niej dom jednorodzinny. Ponadto władze samorządowe wskażą istotne elementy przedsięwzięcia, jak choćby powierzchnię zabudowy, odległość budynku od granicy działki, dopuszczalną liczbę kondygnacji lub też kształt dachu.
Reklama
Dlatego przede wszystkim należy się dowiedzieć, czy wybrana działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli tak, to wystarczy wejść na stronę internetową lub wybrać się do urzędu gminy, aby uzyskać niezbędne informacje. Często zdarza się jednak, że odpowiedniej uchwały samorządu brak. Wówczas trzeba postarać się o ustalenie warunków zabudowy, których wskazanie należy do kompetencji wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Reklama
Warto ustalić warunki zabudowy jeszcze przed zakupem działki. Wydania decyzji może bowiem domagać się każdy zainteresowany, niekoniecznie właściciel. Profilaktyczne działanie zapobiegnie późniejszym kłopotliwym sytuacjom. Mija się z celem nabycie działki, na której nie można postawić domu jednorodzinnego. Oprócz uregulowań prawnych koniecznie należy zbadać fizyczne cechy nieruchomości. Zalesienie, podmokłość terenu, rodzaj gleby mogą utrudnić, a nawet uniemożliwić budowę.
Stworzenie projektu budowlanego wymaga skompletowania dokumentacji. Trzeba więc uzyskać wypis z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy. Należy pobrać wyrys z mapy ewidencyjnej gruntu i wypis z rejestru gruntów oraz przygotować obrys budynku na planie działki. Potrzebny będzie również wypis z księgi wieczystej. Ponadto geodeta powinien sporządzić opinię, mapę sytuacyjno-wysokościową i ustalić warunki gruntowo-wodne istniejące na nieruchomości.
Wówczas nadejdzie pora na wizytę u architekta. Od inwestora zależy, czy kupi projekt powtarzalny, czy też zdecyduje, aby wszystkie detale zostały opracowane przez wybranego specjalistę. Projekt stworzony od A do Z przez architekta będzie droższy, ale niewątpliwie pozwoli precyzyjniej dopracować szczegóły i stworzyć oryginalny plan domu. Warto zwrócić uwagę na okoliczności, które będą wpływać na codzienne życie inwestorów. Należy więc ustalić położenie budynków i ogrodu, wytyczyć bramę i drogę wjazdową, a także ocenić estetykę widoku z okien. Architekt powinien zadbać o wskazanie sposobu przyłączenia mediów. Również projekt powtarzalny wymaga wizyty u specjalisty. Powinien być bowiem dostosowany do warunków panujących na zakupionej działce.
28 czerwca 2015 r. weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego, która znacznie uprościła procedurę związaną między innymi z budową domu jednorodzinnego. Nie trzeba już uzyskiwać pozwolenia na budowę. Wystarczy zgłoszenie budowy w starostwie i dostarczenie:
- czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami,
- zaświadczenia projektanta o wpisie na listę właściwej izby samorządu zawodowego,
- oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
W zależności od terenu budowy i specyfiki projektu mogą być wymagane dodatkowe szkice, rysunki i oświadczenia. Ale bez obaw – organ powinien udzielić wyczerpujących informacji, a w braku kompletnej dokumentacji wezwie do jej uzupełnienia.
Przed nowelizacją czas oczekiwania na otrzymanie pozwolenia na budowę wynosił co najmniej 60 dni. Obecnie organ nadzoru ma 30 dni na wniesienie zastrzeżeń co do zgłoszenia. Jeśli wskazany okres upłynie, to domniemywa się, że wyrażono milczącą zgodę i inwestor może rozpocząć budowę.
Zmiany dotyczą także obowiązku uzyskiwania promes przyłączeniowych. Są to oświadczenia przedsiębiorców przesyłowych o zapewnieniu dostawy mediów do nieruchomości. W poprzednim stanie prawnym takie oświadczenia trzeba było uzyskać na etapie starania się o pozwolenie na budowę. Obecnie inwestor jest zobowiązany zdobyć promesy dopiero w chwili oddania nieruchomości do użytkowania. Dla własnego bezpieczeństwa warto jednak wcześniej ustalić, czy doprowadzenie mediów nie będzie się wiązało z dodatkowymi utrudnieniami i w konsekwencji kosztami.
Po załatwieniu wszystkich formalności można przystąpić do samej budowy domu. Trzeba pamiętać o należytej ostrożności przy wyborze przedsiębiorstwa budowlanego. Porównując potencjalnych wykonawców, należy sprawdzić, czy działają legalnie, a więc posiadają wpis do KRS lub CEIDG. Warto zasięgnąć informacji w KRD lub BIK, aby ocenić, czy przedsiębiorstwo nie popadło w kłopoty finansowe.
Niezwykle ważne jest sporządzenie umowy o roboty budowlane. Nie należy godzić się na wykonywanie jakichkolwiek prac na czarno. Standardem jest, że zapłata kolejnych transz wynagrodzenia następuje dopiero po oddaniu przez wykonawcę etapu budowy. Warto dokładnie określić, jakie zadania powinny być wykonane w ramach kolejnych części prac. Inwestor może zastrzec sobie prawo odstąpienia od umowy w razie wykonywania robót niezgodnie z zobowiązaniem. Ponadto trzeba ustalić kary umowne za opóźnienia, co choć częściowo zapobiegnie mogącej powstać szkodzie (patrz ramka).
Istotną decyzją jest także wybór kierownika budowy. Do jego obowiązków należy bowiem: zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektów, prowadzenie dziennika, zabezpieczenie terenu, sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a także umieszczenie tablicy informacyjnej. Warto również przemyśleć zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego. Nie wolno zapominać o zawiadomieniu organu nadzoru o rozpoczęciu robót. Do tej informacji trzeba załączyć oświadczenia kierownika budowy i inspektora nadzoru.
Kary umowne chronią przed zwłoką wykonawcy
Małżeństwo budujące dom zawarło z pozwanym przedsiębiorstwem umowę o roboty budowlane. Odbiór wykonanych prac nastąpił z siedemnastomiesięcznym opóźnieniem. Umowa przewidywała kary umowne za zwłokę ze strony budowlańców, więc małżonkowie wybrali się do sądu, aby wyegzekwować należne środki. Wskutek perturbacji związanych z budową powód stracił pracę, zachorował i rok przebywał na zwolnieniu lekarskim. Pięcioosobowa rodzina musiała zamieszkać u dziadków. Skład orzekający zasądził na rzecz powodów 44 880 zł oraz odsetki ustawowe. Stwierdził przy tym, że jest to właściwa kwota, rekompensująca szkodę niemajątkową związaną z opóźnieniem w budowie domu.
Wyrok SO w Sieradzu z 7 marca 2014 r., sygn. akt I C 310/12
Podstawa prawna
Art. 29 ust. 1 pkt 1a, art. 29a, art. 30, art. 41 ust. 1, art. 80 ust. 1, art. 81 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r. poz. 290).