W miarę wzrostu popularności pojazdów z napędem elektrycznym pojawia się potrzeba uregulowania kwestii korzystania z miejsc parkingowych w garażach podziemnych, w szczególności jeżeli chodzi o wspólnoty mieszkaniowe. Powyższa potrzeba istnieje zarówno w przypadku, gdy garaż podziemny posiada oddzielną księgę wieczystą i jest współwłasnością osoby posiadającej samochód elektryczny, jak i gdy garaż podziemny stanowi część nieruchomości wspólnej.

Zagrożenie dla bezpieczeństwa?

Przeciwnicy parkowania samochodów elektrycznych w garażach podziemnych często argumentują swoje stanowisko tym, że parkowanie samochodu elektrycznego w garażu podziemnym stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa. Baterie samochodów elektrycznych mogą ulec zapłonowi, a ugaszenie i zabezpieczenie takiego samochodu jest na tyle skomplikowane i czasochłonne, że może spowodować znaczne szkody w budynku. Dodatkowo wskazują, że część garaży nie jest dostosowana do tego, aby straż pożarna mogła dotrzeć w szybkim czasie do płonącego samochodu wraz z odpowiednim sprzętem.

Stąd też pojawiają się konflikty nie tylko związane z kwestią ładowania samochodów elektrycznych w garażach podziemnych, ale także związane z ich parkowaniem.

Z drugiej jednak strony mamy do czynienia ze znacznym wzrostem popularności samochodów elektrycznych wśród ich zwolenników i wyraźnym wsparciem Ustawodawcy w zwiększaniu ich dostępności oraz komfortu użytkowania.

Parkowanie w garażu podziemnym będącym nieruchomością posiadającą oddzielną księgę wieczystą

Właściciel pojazdu elektrycznego, który jest współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej samodzielny, wyodrębniony lokal użytkowy tj. garaż podziemny, który ma urządzoną swoją księgę wieczystą, ma prawo do korzystania z garażu w dowolny sposób, o ile nie narusza to praw innych współwłaścicieli – z reguły przejawia się to poprzez korzystanie z wyznaczonego dla niego miejsca parkingowego.

W sytuacji gdy część współwłaścicieli sprzeciwia się parkowaniu samochodu elektrycznego w garażu stanowiącym odrębną nieruchomość mają oni dość ograniczone pole działania. Każdy ze współwłaścicieli ma prawo do korzystania z garażu w dowolny sposób, o ile nie narusza to praw innych współwłaścicieli, a zakazanie parkowania konkretnych rodzajów samochodów może stanowić naruszenie prawa własności.

Podkreślenia wymaga, że zakazanie parkowania określonych rodzajów samochodów w garażu podziemnym może być uznane za czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Aby współwłaściciele garażu podziemnego mogli skutecznie zakazać parkowania w nim samochodów elektrycznych, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli tego garażu. W sytuacji gdy na wprowadzenie ww. zakazu nie zgadza się chociaż jeden z współwłaścicieli, to żeby ograniczyć jego prawa pozostali współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą na podstawie art. 199 k.c. wystąpić do sądu z wnioskiem o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Wniosek ten może polegać na sądowym zawarciu umowy o podział nieruchomości do korzystania (quoad usum) i określenie w niej zakazu wjazdu i parkowania samochodów elektrycznych lub wyznaczeniu konkretnych miejsc do ich parkowania.

Parkowanie w garażu podziemnym będącym częścią wspólną nieruchomości budynkowej

Garaż podziemny, który stanowi część nieruchomości wspólnej nie jest ani samodzielnym lokalem, ani pomieszczeniem przynależnym. Należy zauważyć, że współwłaścicielami takiego garażu podziemnego są właściciele wszystkich lokali w budynku.

Wówczas wprowadzenie zakazu parkowania samochodów elektrycznych w garażu podziemnym będącym częścią wspólną, może zostać zrealizowane poprzez podjęcie przez członków wspólnoty mieszkaniowej uchwały zakazującej wjazdu i parkowania na terenie garażu podziemnego samochodów elektrycznych. Również w tym przypadku zakazanie parkowania określonych rodzajów samochodów w garażu podziemnym może być uznane zaczynność przekraczającą zwykły zarząd. W dużej wspólnocie decyzje dotyczące czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu podejmują właściciele większością głosów w formie uchwały (art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokalu), natomiast w małej – konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali (art. 199 kodeksu cywilnego).

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej głosujący za podjęciem takiej uchwały powinni zdawać sobie sprawę z możliwości zaskarżenia jej do Sądu np. przez pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej posiadających samochody elektryczne.

Wsparcie ustawodawcy w rozwoju elektromobilności a wprowadzenie przez członków wspólnoty zakazu parkowania

Należy zwrócić uwagę, że samochody elektryczne, które są zarejestrowane w Polsce, muszą posiadać homologację i być dopuszczone do ruchu drogowego. Z tej perspektywy, pod względem prawnym, są to pojazdy, które zasadniczo charakteryzują się takim samym poziomem bezpieczeństwa jak pojazdy spalinowe czy hybrydowe. Dodatkowo, ustawodawca wspiera rozwój elektromobilności, co znacząco odzwierciedlają nowe regulacje prawne. Przykładem tego jest ustawa z dnia 11 stycznia 2018 roku dotycząca elektromobilności i paliw alternatywnych, w której w art. 12b ust. 2 stwierdza się, że uzyskanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy niższej niż 11 kW jest traktowane jako czynność zwykłego zarządu, co jest istotnym ułatwieniem dla osób, które planują korzystać z pojazdów elektrycznych.

Właściciele, którzy rozważają wprowadzenie zakazu parkowania samochodów elektrycznych, powinni zatem dokładnie przeanalizować stan infrastruktury parkingu podziemnego, włączając w to przede wszystkim kwestie dotyczące zapewnienia bezpieczeństwa korzystania z budynku, zgodnie z art. 61 prawa budowlanego.

Podjęcie działań zmierzających do zakazu parkowania samochodów elektrycznych w garażu podziemnym, ze względu na prawdopodobieństwo sporu sądowego, może okazać się procesem długotrwałym i kosztownym dla wspólnoty mieszkaniowej. W kontekście rosnącej popularności samochodów elektrycznych oraz znacznego wsparcia ustawodawcy dla rozwoju elektromobilności, warto rozważyć alternatywne rozwiązania tj. wyznaczenie dedykowanych miejsc parkingowych dla pojazdów elektrycznych czy dostosowanie garaży pod kątem bezpieczeństwa przeciwpożarowego.

Takie kroki mogą okazać się bardziej korzystne dla wspólnot mieszkaniowych niż utrzymanie stanu konfliktu z członkami wspólnoty mieszkaniowej.

Natalia Matysiewcz-Kirejczyk
aplikantka adwokacka