Zbudowałem dom na działce należącej do mojego teścia – opowiada pan Błażej. – Wkrótce po zakończeniu prac relacje między nami znacznie się pogorszyły. Podczas ostatniej kłótni ojciec mojej żony wspomniał, że nieruchomość jest jego własnością i może w każdej chwili zażądać, abyśmy się wyprowadzili. Przecież postawiłem dom za własne pieniądze i teść nie ma do niego żadnych praw – denerwuje się czytelnik.
Niestety, pan Błażej się myli. Dom wybudowany na cudzej działce staje się własnością osoby, do której należy grunt. Dzieje się tak, ponieważ zgodnie z podstawową zasadą prawa cywilnego budynki postawione na nieruchomości stają się jej częścią składową. Oznacza to, że chociaż czytelnik poświęcił wiele pracy i pieniędzy na wybudowanie domu, nie stał się z chwilą wzniesienia jego właścicielem.
Reklama
Jednak teść pana Błażeja nie może tak po prostu zażądać, aby zięć opuścił sporną nieruchomość. Do wybudowania domu na cudzej działce niezbędny jest tytuł prawny. Wystarczy dzierżawa lub użytkowanie. Właściciel gruntu nie ma prawa z dnia na dzień rozwiązać umowy, o ile czytelnik postępuje zgodnie z jej postanowieniami.

Reklama
Może się jednak tak zdarzyć, że nie zawarto żadnej umowy, a pan Błażej zachowuje się względem budynku i zajętego przezeń gruntu jak właściciel. Takie zachowanie polega na ponoszeniu wszelkich ciężarów i uzyskiwaniu korzyści z części nieruchomości. Wówczas, jeśli budynek ma wyższą wartość niż zajęty grunt, przysługuje roszczenie o wykup działki. Przepisy wymagają dobrej wiary, a więc przekonania o prawie właścicielskim. Ale sądy podkreślają, że wykup działki uzasadniają także stosunki rodzinne, co ma miejsce w sytuacji czytelnika.
Jeśli nie uda się wykupić gruntu w drodze umowy lub nie będzie możliwe wytoczenie powództwa, to pozostaje jeszcze roszczenie o zwrot nakładów. Pan Błażej powinien odzyskać zainwestowane środki. W przeciwnym razie doszłoby do bezpodstawnego wzbogacenia właściciela nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 226 par. 1, art. 230, art. 231 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 827 ze zm.).