Umowa o roboty budowlane - praktyczny poradnik

Jeżeli planujemy budowę domu warto jest zawrzeć na piśmie umowę o roboty budowlane. Niektórym zależy na tym, aby zamówiony obiekt budowlany powstał jak najszybciej. Niezależnie od powyższego każdy inwestor chce, aby wykonany obiekt był wolny od wad. Pojawia się zatem pytanie, czy zamawiający może uzależnić dokonania odbioru od wykluczenia istnienia jakiejkolwiek wady w chwili oddania przedmiotu zamówienia?

Istota umowy o roboty budowlane i forma w jakiej powinna być zawarta

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu ( np. domu mieszkalnego), wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Nie oznacza to jednak, że niezachowanie formy pisemnej prowadzi do nieważności samej umowy o roboty budowlane. Zaleca się jednak zachowanie formy pisemnej, z uwagi na ewentualne spory sądowe mogące powstać na tle wykonania umowy. Niezachowanie formy pisemnej umowy o roboty budowlane skutkuje ograniczeniem możliwości przeprowadzenia dowodów na okoliczność jej zawarcia.

Uwaga! Należy pamiętać, że częścią składową umowy jest dokumentacja wymagana przez właściwe przepisy prawa, np. dokumentacja projektowa .

Umowa o roboty budowlane nie jest umową o dzieło

Umowa o roboty budowlane bywa nieraz mylona z umową o dzieło. Zasadniczym kryterium rozróżnienia umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań prawa budowlanego. O ile stosownie do treści art. 627 k.c. przedmiotem umowy o dzieło umowy jest jego wykonanie, to w regulacji odnoszącej się do umowy o roboty budowlane zawartej w art. 647 k.c. nie chodzi o samo tylko wykonanie obiektu, lecz także o sposób jego wykonania - zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej ( zobacz wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 kwietnia 2015 r., sygn. akt I ACa 1740/14; wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 lipca 2015 r., sygn. akt I ACa 123/15).

Czy można uzależnić dokonania odbioru od wykluczenia istnienia jakiejkolwiek wady w chwili oddania przedmiotu zamówienia?

W sytuacji, gdy wykonawca zgłosił zakończenie robót budowlanych wykonanych zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej zamawiający jest zobowiązany do ich odbioru (art. 647 k.c.). Nie można uzależnić dokonania odbioru od wykluczenia istnienia jakiejkolwiek wady w chwili oddania przedmiotu zamówienia. W protokole z tej czynności stanowiącym pokwitowanie spełnienia świadczenia i podstawę dokonania rozliczeń stron, zasadne jest natomiast zawarcie ustaleń, co do jakości wykonanych robót, w tym też wykazu ujawnionych wad z terminami ich usunięcia lub oświadczeniem inwestora o wyborze innego uprawnienia przysługującego mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze (zobacz wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 maja 2015 r., sygn. akt I ACa 26/15). Na marginesie można wspomnieć, że o nienależytym wykonaniu robót możemy mówić jedynie wtedy, gdy przedmiot umowy był wykonany niezgodnie z projektem lub zasadami wiedzy technicznej lub miał wady na tyle istotne, że obiekt ten nie nadawałby się do użytkowania.

Podstawa prawna:
Art. 74, art. 627, art. 647, art. 648 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (T.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121).