Subskrybuj nas na Youtube
Inwestor nie może stawiać takich wymagań wykonawcy, by ten przejął teren, jeśli znajduje się on w posiadaniu kogoś, kto twierdzi, że go zasiedział.
/>
TEZA Zamawiający musi w sposób faktyczny przekazać teren niezbędny pod inwestycję. Nie może wymagać od wykonawcy, by ten wtargnął na niego, skoro znajduje się on w czyimś posiadaniu.
STAN FAKTYCZNY Firma wygrała przetarg na wymianę sieci cieplnej. Podczas wizji lokalnej okazało się, że częściowo ma ona przebiegać przez działkę, która ewidentnie znajduje się w czyimś posiadaniu. Fragment, na którym miała być położona sieć, był ogrodzony, znajdowały się na nim drzewa, krzaki i elementy infrastruktury. Kierownik budowy rozmawiał również z osobami, które stwierdziły, że nie tylko posiadają ten teren, ale wręcz są jego właścicielami ze względu na jego zasiedzenie.
Wykonawca poinformował gminę, która była inwestorem, o przeszkodach wyłączających możliwość przejścia terenu budowy i wezwał do ich usunięcia. W odpowiedzi dostał pismo, w którym gmina wezwała go do przejęcia działki. Nie kwestionowała, że może ona znajdować się w posiadaniu osób trzecich, ale argumentowała, że wykonawca powinien mieć tego świadomość, startując w przetargu. Powinien przeprowadzić wizję lokalną przed złożeniem oferty. Do pisma załączono kopię dokumentów wzywających właścicieli przyległych nieruchomości do udostępnienia zajmowanych terenów i przesunięcia ogrodzeń. Mówiąc wprost – miejscy urzędnicy uznali, że zrobili wszystko, co do nich należało, i wykonawca powinien zająć teren.
Firma po raz kolejny oświadczyła, że nie może rozpocząć prac i wezwała do faktycznego przekazania jej terenu. Zastępca prezydenta miasta odpowiedział, że nie ma żadnych przeszkód do rozpoczęcia inwestycji. Przedstawił decyzję starosty zezwalającą na wycięcie ośmiu drzew z terenu działki.
Inwestor przesłał pismo z odstąpieniem od umowy z winy wykonawcy. Stwierdził, że ten bez przyczyn zwleka z rozpoczęciem inwestycji. Firma zrobiła to samo, odstępując od umowy z winy leżącej po stronie inwestora. Ostatecznie wniosła sprawę do sądu, domagając się zapłaty kary umownej oraz zwrotu kwoty wniesionej jako zabezpieczenie należytego wykonania umowy.
UZASADNIENIE Sąd okręgowy zasądził od miasta karę umowną w wysokości 20 proc. wartości umowy oraz nakazał zwrot wpłaconego zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Zasądził też karę za nienależyte wykonanie umowy (opóźnienie w przekazaniu terenu). Sąd nie miał wątpliwości, że racja leży po stronie wykonawcy i że to on, jako jedyny, skutecznie odstąpił od umowy. Powołał się na art. 342 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.
Sąd podkreślił, że przepis wprowadza bezwzględny zakaz naruszania posiadania. Ma to na celu zapobieganie samowolom. Zakaz ten odnosi się do każdego posiadania, bez względu na jego szczególne cechy – zarówno więc do posiadania samoistnego, jak i zależnego, w dobrej i w złej wierze, posiadania zgodnego z prawem i nieodpowiadającego prawu, niewadliwego oraz nabytego w sposób wadliwy (samowolnie wbrew woli dotychczasowego posiadacza). Zakaz naruszania posiadania obowiązuje każdego, zarówno osobę trzecią, jak i uprawnionego.
Oznacza to, że nawet właścicielowi nie wolno samowolnie naruszać posiadania wykonywanego bezprawnie przez inną osobę względem jego rzeczy.
Inwestor nie mógł wymagać od firmy, by ta zajęła teren. Sam go bowiem skutecznie nie przekazał. Chociaż z dokumentów wynikało, że należy on do miasta, to jednak znajdował się w posiadaniu osób trzecich, którzy nasadzili tam drzewa i ogrodzili teren.
Zdaniem sądu, odstąpienie od umowy przez gminę, chociaż formalnie dokonane wcześniej, było bezskuteczne. Sąd nie dopatrzył się jakiejkolwiek winy po stronie przedsiębiorcy, który deklarował chęć rozpoczęcia inwestycji, gdy tylko zostanie mu skutecznie przekazany teren, na którym ma ona przebiegać.
Miejscy urzędnicy próbowali jeszcze powoływać się na istotną zmianę okoliczności, która także miała im dawać podstawę do odstąpienia od umowy. Nie przekonali sądu, który zauważył, że w dacie zawierania umowy sporny teren znajdował się w posiadaniu osób trzecich.
Sąd uznał, że to firma wykonawcza jako jedyna miała podstawy do odstąpienia od umowy.©?
Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 31 lipca 2015 r., sygn. akt X GC 79/13
DGP PRZYPOMINA
Podobne orzeczenia
● Postanowienie SA w Szczecinie z 2 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 687/14
● Wyrok SO w Rzeszowie z 12 maja 2014 r., sygn. akt VI GC 10/13
● Wyrok SA w Krakowie z 7 grudnia 2012 r., sygn. akt I ACa 1152/12
KOMENTARZ EKSPERTA
Dokonanie wizji lokalnej
Często w sporach o zakres zobowiązania wykonawcy podnosi się brak dokonania przez niego wizji lokalnej. Zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy – Prawo zamówień publicznych, to zamawiający ma opisać przedmiot zamówienia w sposób jednoznaczny i wyczerpujący, za pomocą dokładnych i zrozumiałych określeń, uwzględniając wszystkie wymagania i okoliczności mogące mieć wpływ na sporządzenie oferty. Z tego nie zwalnia go zobowiązanie wykonawców do dokonania wizji lokalnej. Jeżeli z dokumentacji przetargowej nie wynikało, że istnieje spór co do posiadania terenu, to zamawiający nie może zasłaniać się tym, że wykonawca mógł to sam sprawdzić przed złożeniem oferty. Co do zasady, jest możliwe nałożenie na wykonawców obowiązku przejęcia terenu nawet, jeśli istnieje spór o posiadanie, ale musiałoby to zostać precyzyjnie określone w specyfikacji istotnych warunków zamówienia wraz z umocowaniem wykonawcy do działania w tym sporze w imieniu zamawiającego. Nie mogę natomiast zgodzić się z zasądzeniem przez sąd, obok kary umownej za odstąpienie od umowy także kary za jej nienależyte wykonanie. W razie odstąpienia uważa się umowę za niezawartą, czyli nie można skutecznie dochodzić kar innych niż przewidziane na wypadek odstąpienia.