Subskrybuj nas na Youtube
Jeżeli wieloletnia umowa dzierżawy została zakończona przed ustalonym terminem, dzierżawcom przysługują roszczenia o jej rozliczenie i ewentualne odszkodowanie za wcześniejsze rozwiązanie – orzekł Sąd Najwyższy.
Źródłem sprawy była zawarta jeszcze w 1979 r. umowa dzierżawy gruntu pod Warszawą. Na jej mocy działka została oddana małżeństwu R. w długoterminową dzierżawę – na 99 lat za jednorazową opłatą 84 tys. ówczesnych złotych.
W 1990 r. właścicielka przekazała działkę wnukowi, Wojciechowi G. w drodze darowizny. Mimo to państwo R. korzystali z ziemi nadal, aż do momentu, w którym został ustalony przebieg autostrady A2 i lokalizacja w pobliżu węzła Konotopa. Grunt miał zostać wywłaszczony pod planowaną autostradę. W tej sytuacji Wojciech G. zażądał opuszczenia nieruchomości przez małżonków R., a gdy ci odmówili, wszczął – skutecznie – procedurę eksmisyjną. Małżonkowie pozwali więc Wojciecha G., żądając zapłaty blisko 400 tys. zł odszkodowania tytułem zwrotu kwot zapłaconych za dzierżawę. Możliwość taką przewidywał jeden z punktów umowy zawartej jeszcze w 1979 r.: dzierżawcom przysługiwało odszkodowanie w sytuacji, gdyby musieli opuścić działkę z powodu wywłaszczenia.
Jednak sądy I i II instancji oddaliły powództwo. Ich zdaniem umowa dzierżawy została zawarta w celu obejścia przepisów dotyczących sprzedaży nieruchomości. W latach 70. prywatny obrót gruntami był bowiem znacznie utrudniony i osoby, które z różnych względów nie mogły kupić ziemi, decydowały się na zawarcie umowy dzierżawy lub podobnej. A postanowienia umowne mające na celu obejście prawa są nieważne – uznały sądy.
Inaczej orzekł jednak Sąd Najwyższy, który uchylił orzeczenie apelacyjne i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Zdaniem SN sądy nie dokonały należytej oceny oświadczeń woli stron. Zgodnie bowiem z art. 56 kodeksu cywilnego czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów.
Jeżeli bowiem przyjąć, że mamy tu do czynienia z umową dzierżawy długoterminowej, zawartej aż na 99 lat, i skoro zapłacono czynsz dzierżawny z góry, to można przyjąć, iż w powództwie chodzi w istocie o zwrot części tej kwoty, proporcjonalnej do okresu, o jaki skrócono umowę.
– W takim wypadku pozwany jako następca prawny wstąpił w stosunek dzierżawy z powodami i można doszukać się podstaw do roszczeń o rozliczenia z tytułu umowy zakończonej przed terminem – powiedziała sędzia Barbara Myszka.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 13 sierpnia 2015 r., sygn. I CSK 758/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
