Subskrybuj nas na Youtube
Podpisana niedawno przez prezydenta nowelizacja Prawa budowlanego dotyczy sfery przygotowania, przeprowadzenia i zakończenia inwestycji budowlanej. Zmiany będą więc odczuwalne głównie przez uczestników procesu budowlanego oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej - powiedział PAP architekt i urbanista, dr inż. Grzegorz Pęczek, członek Pomorskiej Okręgowej Izby Architektów, prodziekan Wydziału Architektury Sopockiej Szkoły Wyższej.
Jak dodał Pęczek, nowelizacja ustawy ma ułatwić przejście procesu budowlanego w niektórych przypadkach, jednak nie dla wszystkich inwestycji.
"Na pewno nie wpłynie w żaden sposób na osoby, które chcą kupić nieruchomość. Wpłynie za to na pewno na tych, którzy chcą się budować. W przypadku domów jednorodzinnych wolno stojących inwestorom powinno być nieco łatwiej, gdyż nie zawsze będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, a najczęściej jedynie zgłoszenie i tzw. milcząca zgoda organu administracji architektoniczno-budowlanej" - podkreślił.
"Teoretycznie bowiem, zgodnie z prawem, administracja do tej pory miała do 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W praktyce może to jednak wyglądać różnie, gdyż z doświadczenia mojego, kolegów architektów oraz z badań przytaczanych przez Izbę Architektów RP wynika, że ten czas w przypadku domów jednorodzinnych wynosił średnio ok. 34 - 35 dni. Tzw. milcząca zgoda organu administracji, co przewiduje nowe prawo, oznacza, że po zgłoszeniu przez inwestora zamiaru budowania, urząd ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu. Po tym czasie, w przypadku braku sprzeciwu, można zacząć budowę. Z praktycznego punktu widzenia, różnica będzie jednak niewielka. Plusem jest też skrócenie czasu oczekiwania na przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego z 21 do 14 dni dla obiektów niewymagających uzyskania pozwolenia na użytkowanie" - opisywał.
Dodał, że nowelizacja wnosi też sporo ułatwień, jeśli chodzi o zamierzenia budowlane inne niż budowa domu.
"Chodzi tutaj głównie o ułatwienie procedury remontów, przebudów, budowy sieci i instalacji infrastrukturalnych, ogrodzeń, itp." - wyliczył Pęczek. Natomiast - mówił - zmiany dotykają w dość dużym stopniu sfery projektowej inwestycji, czyli działalności projektowej architektów. Chodzi tutaj głównie o zapis o obszarze oddziaływania obiektu.
"Zapisy nowelizacji dotyczące tego aspektu okazują się bowiem kluczowe dla uproszczenia procedur inwestycyjnych dla wolnostojących domków jednorodzinnych. Warunkiem skorzystania z uproszczonej ścieżki polegającej na zgłoszeniu i +milczącej zgodzie+ jest bowiem wymóg, aby obszar oddziaływania obiektu budowlanego mieścił się w granicach działki bądź działek, na których obiekt ten został zaprojektowany" - podkreślił.
Grzegorz Pęczek zauważył, że obowiązek określenia obszaru oddziaływania obiektu spoczywać będzie na barkach architekta, który będzie musiał ten obszar określić w projekcie budowlanym.
"Pojęcie obszaru oddziaływania jest nie do końca precyzyjne, zależne od bardzo wielu czynników i określone w tzw. przepisach odrębnych, a więc wielu ustawach i rozporządzeniach, niezwiązanych bezpośrednio z prawem budowlanym" - stwierdził. "Sprawa ta nie będzie więc łatwa dla architekta. Co więcej, niesie ze sobą spore dodatkowe ryzyko, bowiem niewiadomych w procesie określania obszaru oddziaływania może być sporo. Wiele z nich jest subiektywnych, tak jak np. estetyka samego obiektu. W architekturze i budownictwie mamy do czynienia z działaniem w przestrzeni otwartej, często publicznej, więc odpowiedzialne określenie, że obszar oddziaływania obiektu mieści się w granicach terenu objętego inwestycją może być naprawdę problematyczne. Na dzień dzisiejszy nikt do końca nie wie, jak takie określenie miałoby w praktyce wyglądać i czy będzie doprecyzowane czy też nie" - wskazał.
Jak mówił, architektom nowa ustawa utrudni na pewno trochę pracę. "Spada na nas bowiem większa odpowiedzialność przy sporządzaniu projektu. Nieco może utrudnić pracę organom administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starostom odpowiedzialnym za procesy budowlane oraz inspektorom nadzoru budowlanego. Rozszerza się bowiem zakres procedur oraz informacji dot. inwestycji budowlanych, które będą musiały być umieszczane w biuletynach informacji publicznej. Z drugiej strony jest to dobre dla środowiska projektantów oraz samych inwestorów i społeczności lokalnych, gdyż zawierać będzie również informację o wielkości obiektu budowlanego, o co zabiegała m.in. Izba Architektów RP" - ocenił Grzegorz Pęczek. "Doprecyzowane zostały również kwestie legalizacji samowoli budowlanych, opłata legalizacyjna np. Została powiązana z ordynacją podatkową" - mówił.
"Nowelizacja głównie odpowiada potrzebom inwestorów prywatnych, chcących wybudować dom jednorodzinny, pod warunkiem, że będzie on wolnostojący, i że obszar jego oddziaływania będzie mieścił się w granicach działki bądź działek, na których został zaprojektowany, co może być niezwykle trudne i ryzykowne do obiektywnego stwierdzenia przez projektanta. Nowelizacja nie zmienia natomiast wiele, jeśli chodzi o samo przygotowanie projektu budowlanego, nie dotyczy też obiektów budowlanych innych niż wspomniane wolnostojące domy jednorodzinne" - powiedział Pęczek.
"Inwestorom prywatnym, budującym własne domy jednorodzinne, zmiany powinny po prostu ułatwić życie i nie powinno być to w ogóle kontrowersyjne. Uproszczono jednak także procedury uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie, dotyczące niektórych obiektów budowlanych, dla których było wymagane wcześniej uzyskanie pozwolenia na użytkowanie" - zauważył Pęczek. "Zwolniono z tego obowiązku takie obiekty, jak choćby warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe i garaże do 5 stanowisk włącznie, budynki magazynowe, składowe, place składowe, niektóre obiekty infrastrukturalne, i tak dalej. Tutaj należałoby zadać sobie pytanie, czy nie pozostawia to jakiegoś pola na samowolne działania inwestorów? Brak konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie oznacza też brak obowiązkowej kontroli nadzoru budowlanego, czy inwestycja jest zrealizowana w zgodzie z przepisami" - zaznaczył.
Według niego można też zastanawiać się, czy w przypadku obiektów budowlanych, które mogą być realizowane w wyniku tzw. milczącej zgody administracji, inwestorzy nie będą wymuszać na architektach odpowiedniego zapisu odnośnie obszaru oddziaływania obiektu. "Być może nawet w niektórych przypadkach sami architekci będą skłaniać się do +spłycania+ problemu określenia obszaru i wpisywać z automatu, że obszar ten mieści się w granicach działki bądź działek, na których następuje inwestycja. Nie wiadomo też do końca, jak administracja będzie te zapisy sprawdzać, co może pozostawiać pole do swobodnych interpretacji i +naciągania+ zapisów prawnych w zależności od potrzeb inwestora. Mam nadzieję oczywiście, że tak nie będzie, ale potencjalnie takie sytuacje mogą zaistnieć" - wskazał architekt.
Za bardzo ciekawy i niepokojący zarazem uznał to, że "nowelizacja wchodzi w życie jako kolejna, już chyba sto któraś nowelizacja prawa budowlanego z roku 1994”.
"Czyli jest to niejako znowu +łatanie dziur+ w istniejących przepisach i próba dopasowania tej ustawy do zmieniających się realiów inwestycyjnych w Polsce" - ocenił Pęczek. "Nowelizacje takie zawsze wzbudzały wiele kontrowersji, jako że z reguły powodowały większe skomplikowanie i generowały więcej niejasności niż uproszczeń. Jest to tym bardziej zastanawiające, że od roku 2012 przy rządzie RP działa Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego, która opracowuje założenia do Kodeksu budowlanego, ostatnio nazwanego Kodeksem urbanistyczno-budowlanym. Kodeks ten jest wreszcie próbą stworzenia zupełnie nowego dokumentu prawnego regulującego w jednym miejscu kwestie architektoniczne, budowlane, urbanistyczne i planistyczne, obecnie zawarte w kilku osobnych ustawach i kilkudziesięciu rozporządzeniach.