Wydzierżawiłem grunt od gminy. Na podstawie pozwolenia budowlanego na tym terenie wybudowałem pawilon handlowo-usługowy. Umowa dzierżawy została zawarta na pięć lat. Zgodnie z umową po zakończeniu dzierżawy dzierżawca jest zobowiązany zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym oraz musi uporządkować wydzierżawiany teren. Czy po wygaśnięciu umowy będę musiał wyburzyć postawiony pawilon?
EKSPERT RADZI
Nie. Zgodnie z art. 705 k.c. po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest wprawdzie zwrócić przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym. Jednak żądanie usunięcia budynku wzniesionego zgodnie z pozwoleniem budowlanym byłoby sprzeczne z art. 696 k.c. Zgodnie z tym przepisem dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Tak też było w niniejszej sprawie, gdyż grunt został przedsiębiorcy wydzierżawiony w celu prowadzenia działalności gospodarczej we wzniesionym pawilonie handlowo-usługowym. Cel ten przez dzierżawcę jest realizowany. Zwrot przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym oznacza więc w tym przypadku wydanie gruntu wraz z pawilonem handlowo-usługowym. Trudno bowiem byłoby uznać, że zgodne z wymogami prawidłowej gospodarki jest zburzenie murowanego pawilonu o sporej wartości, który stał się częścią składową nieruchomości. Również zobowiązanie do uporządkowania wydzierżawionego gruntu nie jest równoznaczne z usunięciem budynku.
Warto w tym wypadku przyjrzeć się wyrokowi Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 18 lutego 2013 r. (sygn. akt I ACa 1408/12, www.orzeczenia.ms.gov.pl), Jak wskazał sąd w podobnej sytuacji, żądanie usunięcia budynku przez dzierżawcę jest niezgodne z art. 31 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 oraz art. 32 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zdaniem sądu, jeżeli nawet rozbiórka budynku wzniesionego przez dzierżawcę nie wymagałaby pozwolenia, to konieczne byłoby zgłoszenie takiego zamiaru właściwemu organowi, który w ciągu 30 dni może zgłosić sprzeciw. Nie jest natomiast dopuszczalne nakazanie stronie takiego zachowania się, które nie jest zależne jedynie od jej woli, ale od spełnienia innego jeszcze, niezależnego od niej warunku.
Sąd wskazał też, że w takiej sytuacji wydzierżawiający może jedynie zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu. Zaznaczył, że dzierżawca może domagać się zwrotu wartości nakładów dopiero od dnia zwrotu rzeczy.
Podstawa prawna
Art. 696, art. 705 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. - Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).
Art. 31 ust. 1 pkt 1 i ust. 2, art. 32 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).