Prawo jednoznacznie stanowi, że nieruchomości budowlane podlegają corocznej kontroli. Nie ma ona charakteru opcjonalnego, wręcz przeciwnie, jest obowiązkowa. W zależności od przedmiotu kontroli przepisy wyznaczają również minimalną częstotliwość jej przeprowadzania. Jeśli chodzi o kontrolę dotyczącą bezpośrednio właścicieli mieszkań w bloku administrowanym przez wspólnotę lub spółdzielnię, to jest to przede wszystkim badanie prawidłowego funkcjonowania instalacji gazowych (oczywiście tylko w lokalach, w których takie są) oraz przewodów kominowych.
Kontrolę przeprowadza właściciel lokalu lub zarządca, wystarczy, że będzie to jeden ze wskazanych podmiotów. W blokach przeważa rozwiązanie, że wykonują ją profesjonaliści wynajęci przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową. W takim układzie zadaniem właściciela lokalu jest jedynie udostępnienie mieszkania na czas kilkuminutowej kontroli. Z reguły zarządcy bloków wyznaczają kilka dni w tygodniu lub w dwóch, w których po mieszkaniach będą chodzić kominiarze. Co ważne, wspólnoty co do zasady finansują kontrolę ze środków pozyskanych w ramach czynszu, a więc mieszkańcy nie muszą dodatkowo płacić.
Pytanie, co się stanie, gdy właściciel, niezależnie od powodu, nie udostępni lokalu na czas. W takiej sytuacji powinien zorganizować kontrolę na własną rękę, a więc opłacić z własnej kieszeni kominiarza, który odwiedzi mieszkanie. Jeśli bowiem nie udostępnił lokalu zarządcy, to z mocy prawa obowiązek zadbania o kontrolę przechodzi na niego.
Zarządca drogi wewnętrznej odpowiada za wypadek
Zarządca drogi wewnętrznej odpowiada za wypadek

Zobacz również
Wspomniane przez czytelnika pismo to jedynie przejaw dobrej woli administracji budynku, która po prostu przypomina właścicielowi o ciążącym na nim obowiązku. Jeśli nie dostarczy dokumentu pokontrolnego, to on – a nie wspólnota – poniesie konsekwencje swoich zaniedbań (patrz opinia eksperta). Warto o tym pamiętać, bowiem grożące kary są wyższe niż koszt wynajęcia specjalisty. Standardowy przegląd kominiarski w mieszkaniu to cena rzędu kilkudziesięciu złotych.
To, co w opisywanej sytuacji może ratować czytelnika, jeśli nie chce wynajmować kominiarza, a jedynie przejść nad problemem, to termin wskazany przez pana Stanisława. Z opisu sytuacji wynika, że w bloku, w którym ma mieszkanie, przegląd jest co pół roku. Tymczasem przepisy ustawowe stanowią, że kontrola powinna być prowadzona co najmniej raz w roku. Oczywiście można ją zarządzać częściej, ale jeśli czytelnik przegapił tylko jedną z dwóch kontroli prowadzonych w poprzednim roku, to organy administracji publicznej raczej nie powinny wyciągać w stosunku do niego negatywnych konsekwencji.

Podstawa prawna

Art. 62 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).

OPINIA EKSPERTA

Michał Jaskólski, prawnik

Do obowiązków w ramach regularnej kontroli nieruchomości budowlanych zalicza się m.in. przegląd instalacji gazowej oraz przewodów kominowych (w tym dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Obowiązek nałożony jest zarówno na właścicieli, jak i zarządców nieruchomości. W praktyce obowiązek ten realizowany jest przez zarządcę, czyli: w lokalach spółdzielczych przez spółdzielnie mieszkaniowe, zaś w pozostałych przez wspólnotę mieszkaniową. W domkach jednorodzinnych lub takich, w których nie ma formy zbiorowego zarządzania nieruchomością wspólną, przeglądu takiego dokonują właściciele. Zwykle jednak zarządy wykonują tzw. plan minimum, tj. wyznaczają dwa terminy dokonania kontroli przewodów gazowych i wentylacyjnych, zaś w przypadku nieudostępnienia lokalu przez mieszkańców przerzucają ten obowiązek na właścicieli lokalu. Pomimo braku jasnych regulacji praktyka ta jest uważana za słuszną i znajduje uznanie w oczach tak organów administracyjnych, jak i sądów. Oznacza to, że mieszkaniec, któremu żaden z dwóch zaplanowanych terminów kontroli nie odpowiadał, musi przeprowadzić taką kontrolę we własnym zakresie i na własny koszt. Co więcej, jeżeli nie przeprowadzi kontroli, mogą go spotkać konsekwencje i należy do nich nie tylko kara finansowa, np. 500 zł od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, ale również kara orzeczona przez sąd powszechny. To nie koniec konsekwencji, gdyż w lokalu, w którym nie odbył się przegląd, może zostać odłączony gaz, a koszt ponownego przyłączenia poniesie właściciel.