Subskrybuj nas na Youtube
Ostatnio znalazłem w skrzynce pocztowej pismo od administracji budynku. Jest w nim informacja, że w należącym do mnie mieszkaniu nie skontrolowano przewodów kominowych w ramach prowadzonej co pół roku akcji. Stało się tak, ponieważ nie udostępniłem lokalu w dniach, gdy organizowane były przeglądy. To z kolei konsekwencja tego, że obecnie nikt w tym mieszkaniu nie mieszka i nie czyta na bieżąco wywieszanych w bloku ogłoszeń o przeglądach. W piśmie przeczytałem, że „w związku z powyższym prosimy o dostarczenie do administracji wspólnoty mieszkaniowej dokumentu potwierdzającego przeprowadzenie kontroli we własnym zakresie”. Początkowo zignorowałem pismo wrzucone luzem do skrzynki, ale teraz zastanawiam się, czy nie powinienem dopełnić wspomnianego obowiązku – pyta pan Stanisław
Prawo jednoznacznie stanowi, że nieruchomości budowlane podlegają corocznej kontroli. Nie ma ona charakteru opcjonalnego, wręcz przeciwnie, jest obowiązkowa. W zależności od przedmiotu kontroli przepisy wyznaczają również minimalną częstotliwość jej przeprowadzania. Jeśli chodzi o kontrolę dotyczącą bezpośrednio właścicieli mieszkań w bloku administrowanym przez wspólnotę lub spółdzielnię, to jest to przede wszystkim badanie prawidłowego funkcjonowania instalacji gazowych (oczywiście tylko w lokalach, w których takie są) oraz przewodów kominowych.
Kontrolę przeprowadza właściciel lokalu lub zarządca, wystarczy, że będzie to jeden ze wskazanych podmiotów. W blokach przeważa rozwiązanie, że wykonują ją profesjonaliści wynajęci przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową. W takim układzie zadaniem właściciela lokalu jest jedynie udostępnienie mieszkania na czas kilkuminutowej kontroli. Z reguły zarządcy bloków wyznaczają kilka dni w tygodniu lub w dwóch, w których po mieszkaniach będą chodzić kominiarze. Co ważne, wspólnoty co do zasady finansują kontrolę ze środków pozyskanych w ramach czynszu, a więc mieszkańcy nie muszą dodatkowo płacić.
Pytanie, co się stanie, gdy właściciel, niezależnie od powodu, nie udostępni lokalu na czas. W takiej sytuacji powinien zorganizować kontrolę na własną rękę, a więc opłacić z własnej kieszeni kominiarza, który odwiedzi mieszkanie. Jeśli bowiem nie udostępnił lokalu zarządcy, to z mocy prawa obowiązek zadbania o kontrolę przechodzi na niego.
Wspomniane przez czytelnika pismo to jedynie przejaw dobrej woli administracji budynku, która po prostu przypomina właścicielowi o ciążącym na nim obowiązku. Jeśli nie dostarczy dokumentu pokontrolnego, to on – a nie wspólnota – poniesie konsekwencje swoich zaniedbań (patrz opinia eksperta). Warto o tym pamiętać, bowiem grożące kary są wyższe niż koszt wynajęcia specjalisty. Standardowy przegląd kominiarski w mieszkaniu to cena rzędu kilkudziesięciu złotych.
To, co w opisywanej sytuacji może ratować czytelnika, jeśli nie chce wynajmować kominiarza, a jedynie przejść nad problemem, to termin wskazany przez pana Stanisława. Z opisu sytuacji wynika, że w bloku, w którym ma mieszkanie, przegląd jest co pół roku. Tymczasem przepisy ustawowe stanowią, że kontrola powinna być prowadzona co najmniej raz w roku. Oczywiście można ją zarządzać częściej, ale jeśli czytelnik przegapił tylko jedną z dwóch kontroli prowadzonych w poprzednim roku, to organy administracji publicznej raczej nie powinny wyciągać w stosunku do niego negatywnych konsekwencji.
Podstawa prawna
Art. 62 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Michał Jaskólski, prawnik
Do obowiązków w ramach regularnej kontroli nieruchomości budowlanych zalicza się m.in. przegląd instalacji gazowej oraz przewodów kominowych (w tym dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Obowiązek nałożony jest zarówno na właścicieli, jak i zarządców nieruchomości. W praktyce obowiązek ten realizowany jest przez zarządcę, czyli: w lokalach spółdzielczych przez spółdzielnie mieszkaniowe, zaś w pozostałych przez wspólnotę mieszkaniową. W domkach jednorodzinnych lub takich, w których nie ma formy zbiorowego zarządzania nieruchomością wspólną, przeglądu takiego dokonują właściciele. Zwykle jednak zarządy wykonują tzw. plan minimum, tj. wyznaczają dwa terminy dokonania kontroli przewodów gazowych i wentylacyjnych, zaś w przypadku nieudostępnienia lokalu przez mieszkańców przerzucają ten obowiązek na właścicieli lokalu. Pomimo braku jasnych regulacji praktyka ta jest uważana za słuszną i znajduje uznanie w oczach tak organów administracyjnych, jak i sądów. Oznacza to, że mieszkaniec, któremu żaden z dwóch zaplanowanych terminów kontroli nie odpowiadał, musi przeprowadzić taką kontrolę we własnym zakresie i na własny koszt. Co więcej, jeżeli nie przeprowadzi kontroli, mogą go spotkać konsekwencje i należy do nich nie tylko kara finansowa, np. 500 zł od powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, ale również kara orzeczona przez sąd powszechny. To nie koniec konsekwencji, gdyż w lokalu, w którym nie odbył się przegląd, może zostać odłączony gaz, a koszt ponownego przyłączenia poniesie właściciel.
