Jeżeli cudzoziemiec niebędący obywatelem kraju członkowskiego UE nabywa prawo własności nieruchomości w drodze podziału małżeńskiego majątku wspólnego, nie musi do uzyskania własności mieć zezwolenia Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – orzekł Sąd Najwyższy w uchwale.
W sprawie MSWiA domagało się stwierdzenia, że nabycie przez panią H., obywatelkę Białorusi mieszkającą od kilkunastu lat w Polsce, prawa własności kilkusetmetrowej działki gruntu na Podlasiu jest nieważne. Kobieta stała się właścicielką nieruchomości w 2007 r., gdy była w związku małżeńskim z obywatelem Polski. Kupił on sporną działkę za własne pieniądze, ale przed notariuszem stawił się wraz z żoną. Grunt wszedł więc do majątku wspólnego. Dwa lata po tej transakcji małżeństwo się rozpadło, a pani H. zatrzymała nieruchomość, spłacając byłego męża. Miała wybudować na niej dom dla siebie i dzieci, ale z planów nic nie wyszło i niedługo później działkę sprzedała.
I tu pojawił się problem z nabyciem nieruchomości. Pani H. jako Białorusinka – czyli osoba niebędąca obywatelką państwa członkowskiego UE – nie mogłaby samodzielnie nabyć takiej nieruchomości bez dodatkowych formalności. Na przeszkodzie temu stoją przepisy nadal obowiązującej ustawy z 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278). Zgodnie z jej art. 1 cudzoziemiec (obecnie niebędący obywatelem państwa UE) musi uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości w Polsce od ministra spraw wewnętrznych i administracji. Bez tego zezwolenia wszelkie transakcje nabycia nieruchomości przez cudzoziemca są z mocy prawa nieważne, zgodnie z art. 6 ustawy.
Tyle że w tej sprawie nabycie nastąpiło w specyficzny sposób – grunt został zakupiony przez Polaka i stał się częścią małżeńskiego majątku wspólnego. Małżonką była cudzoziemka, która otrzymała własność tej nieruchomości w wyniku podziału majątku po rozwodzie.
Sąd I instancji przychylił się do argumentów resortu spraw wewnętrznych i uznał, że nabycie działki przez panią H. w drodze podziału majątku małżeńskiego było nieważne ze względu na brak zezwolenia MSWiA.
Pozwana złożyła apelację, ale rozpoznający ją białostocki Sąd Apelacyjny zdecydował o przekazaniu do Sądu Najwyższego pytania prawnego dotyczącego ważności nabycia przez cudzoziemca nieruchomości w powyższym trybie. Kwestia ta była bowiem przedmiotem wielu kontrowersji w orzecznictwie SN i Naczelnego Sądu Administracyjnego.
SN, obradując w składzie trzech sędziów, na posiedzeniu niejawnym udzielił odpowiedzi. Okazała się ona korzystna dla cudzoziemki. Stwierdził wprost, że sankcja nieważności przewidziana w art. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami.
Tym samym cudzoziemka, która była w związku małżeńskim z polskim obywatelem, a w ich majątku wspólnym znajdowała się nieruchomość, nie musi uzyskiwać od MSWiA zezwolenia na jej nabycie, gdy doszło do rozwodu i przyznano jej na własność nieruchomość w wyniku podziału majątku wspólnego.
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 24 marca 2022 r., sygn. akt III CZP 48/22 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
