Umowa najmu

Najczęściej do udostępnienia odpłatnie lokalu dojdzie wskutek umowy najmu.

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (art. 691 Kodeksu cywilnego; dalej: k.c.).

Reklama

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. Oznacza to, że może być zawarta ona również w formie ustnej. Jednak należy pamiętać, że w razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. W świetle orzecznictwa powinien zatem zapewnić najemcy np. możliwość korzystania w lokalu z wody, ogrzewania czy energii elektrycznej (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 1997 r., II CKN 25/97)

Reklama

Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

Na co zwrócić dokładnie uwagę podczas podpisywania umowy znajdziesz >>>> TUTAJ <<<<

Najem okazjonalny

Ta forma zyskała w ostatnich latach na popularności. Skuteczniej bowiem od zwykłej umowy najmu zabezpiecza interesy właściciela mieszkania i pozwala mu na eksmisję lokatorów bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego o opróżnienie lokalu. Wszystko dzięki aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji.

Może być jednak zastosowana wyłącznie przez właściciela będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (w takiej sytuacji wchodzi w grę najem instytucjonalny). Sama umowa musi zostać zaś zawarta na czas oznaczony, ale nie dłuższy niż 10 lat.

Zawierając tę umowę najemca składa oświadczenie w formie notarialnego o poddaniu się egzekucji i wskazuje adres lokalu, do którego będzie mógł się w każdym momencie wyprowadzić (wraz z oświadczeniem właściciela tego lokalu, że wyraża na to zgodę).

Ważne: Tzw. specustawa ukraińska zwolniła uchodźców z Ukrainy z wymogu dotyczącego wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wyegzekwowania od niego obowiązku opróżnienia i wydania lokalu zajmowanego oraz złożenia oświadczenia właściciela takiego lokalu wyrażającego zgodę na eksmitowanie do niego najemcy.

Czy to oznacza, że właściciel w każdej chwili będzie się mógł nas pozbyć? Nie, w dalszym ciągu konieczne będzie wypowiedzenie umowy najmu. A żeby do tego doszło muszą być spełnione określone okoliczności. Ustawy zawierają również pewnego rodzaju ograniczenia w tym zakresie, o czym więcej w dalszej części tekstu.

Właściciela lokalu nie ominie również w pełni ścieżka sądowa. Konieczne będzie bowiem złożenie wniosku do sądu rejonowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Należy do niego dołączyć wypis aktu notarialnego. Sąd nadaje klauzulę wykonalności na posiedzeniu niejawny, czyli bez udziału stron. Zgodnie z przepisami ma to zrobić niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni. Opłata od takiego wniosku wynosi 50 zł.

Wypowiedzenie umowy najmu

Zgodnie z art. 673 k.c. jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Należy jednak pamiętać, że ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2022.172) wprowadza pewne ograniczenia w wypowiadaniu umowy najmu. Kiedy możemy zatem tego dokonać?

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Przykład: Najemca zwleka z zapłatą 3 miesięcznego czynszu. 1 tycznia właściciel lokalu wzywa go pisemnie do zapłaty informując jednocześnie, że w przypadku braku wpłaty planuje wypowiedzenie umowy i wyznacza mu dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości. Termin zapłaty mija 1 lutego, najemca jednak nie uiszcza żadnej kwoty. Wynajmujący wysyła mu więc w dniu 10 lutego wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem na dzień 31 marca.

Ponadto nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. Jeżeli lokatorowi nie przysługuje prawo do takiego lokalu to umowę można wypowiedzieć z tego powodu nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wypowiedzenie umowy jest również możliwe, z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Ważne: Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.

To niejedyne ograniczenia dotyczące eksmisji. W trakcie epidemii nie można bowiem eksmitować lokatorów również na podstawie umowy o najmie okazjonalnym.

Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych zmieniła znacząco sytuację prawną wynajmujących i najemców.

Zgodnie z art. 15 zzu, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Użyczenie

Mieszkanie, dom czy pomieszczenie uchodźcom z Ukrainy możemy również udostępnić bezpłatnie. W takiej sytuacji z pomocą przychodzi umowa użyczenia.

Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (art. 710 k.c.)

Umowa może być zawarte w dowolnej formie, a zatem również ustnie, na czas określony lub nieokreślony.

Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej (art. 713 k.c.). Oznacza to, że użytkownik może pokrywać (ale nie musi) jedynie bieżące koszty związane z mieszkaniem – czynsz do spółdzielni/wspólnoty czy opłaty za media.

Czy można się domagać zwrotu mieszkania przed terminem? Tak, w następujących sytuacjach:

  • Jeżeli mieszkanie jest wykorzystywane w sposób sprzeczny z umową albo właściwościami. Wchodzić w grę może tutaj zatem m.in. niedbanie o mieszkanie czy zakłócanie ciszy nocnej.
  • W przypadku powierzenia mieszkania innej osobie bez upoważnienia do tego przez właściciela lokalu. Jeżeli zatem zostaną bez naszej wiedzy do mieszkania zaproszone inne osoby, to będzie to uzasadniało wcześniejszy zwrot mieszkania aniżeli wynika to z umowy użyczenia;
  • Jeżeli mieszkanie stanie się nam potrzebne z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy użyczenia.