W Polsce ustrój ksiąg wieczystych powstał na podstawie ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zaś kwestie szczegółowe dookreślone są w – Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym.

Księgi wieczyste prowadzi sąd rejonowy, dlatego wszelkie wnioski o założenie/zmianę/wpis księgi wieczystej należy kierować do właściwego wydziału sądu rejonowego. Sądem rejonowym właściwym będzie zawsze sąd miejsca położenia nieruchomości. Dla przykładu wskazujemy, że sądem właściwym dla nieruchomości położonych w Piasecznie będzie Sąd Rejonowy w Piasecznie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych.

Dotychczasową treść księgi wieczystej jest dostępna pod adresem: ekw.ms.gov.pl (w formie elektronicznej) lub we właściwym sądzie rejonowym (w formie papierowej). Księgi wieczyste są jawne, co oznacza w praktyce, że ma do nich dostęp każdy zainteresowany po podaniu numeru księgi wieczystej.

Dotychczasowa treść księgi wieczystej w formie elektronicznej lub papierowej zawsze prezentowana jest poprzez podział na cztery części:

  • pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
  • drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
  • trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
  • czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.

Kiedy w praktyce korzystamy z ksiąg wieczystych

Najprościej odpowiedzieć: gdy chcemy dowiedzieć się więcej o nieruchomości np. ze względu na chęć jej zakupu. Z treści księgi wieczystej, tak jak wskazano wyżej, możemy sprawdzić m.in. kto jest właścicielem nieruchomości czy nieruchomość jest w jakiś sposób obciążona np. hipoteką banku lub zajęciem komorniczym.

Zmiana wpisu

Właściciele nieruchomości lub osoby uprawnione mają możliwość, składania wniosków o zmianę/wpis w księdze wieczystej. W niektórych przypadkach za uprawnionego wniosek złoży notariusz. Notariusz może złożyć wniosek o zmianę wpisu w przypadku zmiany właściciela nieruchomości.

Dla przykładu należy wskazać, że możliwość dokonania wpisu dotyczy ujawnienia, w szczególności:

  • prawa najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia
  • roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych
  • roszczenia wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników
  • roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności
  • wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

Wnioski do właściwego sądu składa się na formularzu. Formularze są dostępne:

- w budynku sądu przy biurze/okienku podawczym;

- na stronie internetowej prowadzonej przez ministerstwo sprawiedliwości (wystarczy wpisać w wyszukiwarce internetowej formularze wniosków w sprawach ksiąg wieczystych – pamiętajmy, że każda strona administracji publicznej musi mieć w adresie oznaczenie „gov”.

Za pomocą formularza (KW-WPIS) możemy m.in. dokonać:

  • sprostowania oznaczenia nieruchomości/ujawnienia budynku lub urządzenia;
  • odłączenia wyodrębnienia części nieruchomości i przyłączenia tej części do innej, istniejącej księgi wieczystej;
  • wpisać współwłaściciela, użytkownika wieczystego (współużytkownika wieczystego), uprawnionego (współuprawnionego) do nieruchomości;
  • wpisać roszczenie o wpisanie roszczenia i hipoteki o ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości;

Na stronie 3 formularza (KW-WPIS) musimy podać dane wnioskodawcy i uczestników postępowania. Wnioskodawcą jest ten kto składa formularz. Uczestnikami są pozostałe osoby np. współwłaściciele lub bank w przypadku wpisu obciążenia hipotecznego. Jeśli wnioskodawców lub uczestników jest więcej niż miejsc w formularzu KW-WPIS należy załączyć formularz KW-WU.

Dla przykładu wskazujemy, że wykreślenie roszczenia dotychczasowego właściciela gruntu o opłatę przekształceniową z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe wymaga złożenia wniosku na formularzu KW-WPIS uzupełnienia rubryki 1,2,3 – stanowiącej oznaczenie sądu właściwego i numer księgi wieczystej i wpisania w rubryce 7 żądania o treści: Wnoszę o wykreślenie w dziale III księgi wieczystej nr ……………………. roszczenia dotychczasowego właściciela gruntu o opłatę przekształceniową z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, na podstawie zaświadczenia wydanego przez ……………………….., z dnia ……………………….. r. znak: …………………………… w oparciu o treść art. 7 ust. 9 ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

W pozostałych rubrykach należy wpisać dane wnioskodawcy i uczestników.

Do ww. wniosku należy dołączyć stosowne zaświadczenie o dokonaniu opłaty przekształceniowej oraz opłatę sądową w wysokości 250,00 złotych.

Założenie księgi wieczystej wymaga złożenia wniosku na formularzu (KW-ZAL) oraz załączenia dokumentów w nim wskazanych, a także podania danych wnioskodawcy i uczestników.

Wniosek można złożyć osobiście w sądzie lub za pośrednictwem operatora pocztowego. Przed wysłaniem należy podpisać wniosek i dokonać właściwych opłat przewidzianych prawem. Opłatę można dokonać osobiście w sądzie lub elektronicznie za pośrednictwem przelewu na właściwy numer konta bankowego należący do sądu właściwego. Informację o opłatach znajdziemy na stronie internetowej właściwego sądu lub bezpośrednio w sądzie. Brak złożenia opłaty lub uiszczenie jej w niewłaściwej wysokości spowoduje zwrot wniosku. Zwrot wniosku nie oznacza, że straciliśmy możliwość zmiany wpisu/założenia księgi wieczystej. Po otrzymaniu zwrotu wniosku – a właściwie postanowienia o zwrocie wniosku mamy 7 dni na uzupełnienie opłaty, uzupełnienie opłaty w terminie spowoduje, że wniosek pozostanie w sądzie i zostanie rozpatrzony.

Niniejsze informacje stanowią ogólny zarys funkcjonowania ksiąg wieczystych i nie stanowią pomocy prawnej w indywidualnej sprawie.

r.pr. Michał Rytel oraz apl. adw. Bartosz Guba; Grupa Prawnicza Stemplewska, Rytel Adwokaci i Radcowie Prawni sp.p.

Stan prawny na dzień 13 kwietnia 2021 r.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej, a jest jedynie informacją przybliżającą wskazaną w nim problematykę. Udzielenie porady prawnej wymaga poznania stanu faktycznego w indywidualnej sprawie.