Wszystkie samorządy w Polsce od wielu lat dążą do stworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które pozwalają na harmonijną i efektywną rozbudowę gminy bez uszczerbku dla jej walorów ekologicznych. Plany samorządu mogą jednak pokrzyżować plany posiadacza nieruchomości.

Kłopotliwe plany samorządów

- Kupując działkę poza granicami miasta, trzeba przebyć często niełatwą drogę, jeśli chce się przekształcić działkę rolną w działkę pełnoprawnie budowlaną. Po pierwsze: niezbędna jest zmiana przeznaczenia gruntów rolnych na takie, które dopuszcza zabudowę mieszkaniową. Procedura ta różni się w zależności od bieżących ustaleń planistycznych oraz przydatności rolniczej danej działki. Przeważnie działki rolne leżą poza terenami objętymi planem miejscowym, który co do zasady decyduje o przeznaczeniu gruntu: wtedy, dla danego obszaru, gmina dysponuje jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który jest dokumentem niższej rangi niż plan miejscowy. Gdy taka sytuacja ma miejsce, o przeznaczeniu gruntu będzie decydowała gmina poprzez uchwalenie planu miejscowego lub wydając decyzję o warunkach zabudowy – informuje Bartosz Turek z Lion’s Bank.

Jeśli chcemy odrolnić naszą działkę przede wszystkim musimy sprawdzić czy nasza gmina lub miasto posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki dokument został opracowany, dowiemy się z niego jaki charakter posiadają nasze grunty orne: czy są zakwalifikowane do odrolnienia, czy nie. Może się bowiem okazać, że plan zagospodarowania przestrzennego opracowany przez miasto lub gminę przewiduje, iż akurat ten obszar może być wyłącznie rolny i nie można na nim stawiać budynków (nawet gospodarczych). W takiej sytuacji nie ma znaczenia, że wokół nieruchomości znajdują się zabudowania jednorodzinne.

W takiej sytuacji należy zwrócić się z wnioskiem do organu samorządowego o zmianę w planie zagospodarowania przestrzennego. Organ samorządowy może takiej zmiany dokonać uchwałą - nie musi jednak tego robić. To, że w planie zagospodarowania grunty nie zostały objęte możliwością odrolnienia, może wynikać np. z braku wystarczającej infrastruktury. Wszystko związane jest późniejszymi decyzjami o warunkach zabudowy.

Kiedy działka może być odrolniona?

Aby wydać pozwolenie na odrolnienie, a następnie np. pozwolenie na budowę, działki muszą spełniać odpowiednie warunki. Zgodnie z ustawą wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów.

Jeśli nasze grunty po odrolnieniu nie spełniałyby tych warunków, sam proces nie miałby sensu. Działka po odrolnieniu nie byłaby bowiem możliwa do zabudowania. W takim przypadku gmina może przychylić się do propozycji mieszkańców o zmiany w planie, ale jednocześnie zażądać od nich np. wydzielenia pasa ziemi pod budowę drogi. A na to już nie wszyscy muszą się zgodzić.

Problem numer dwa: klasa ziemi

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r.o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

- Jeśli chodzi o przydatność rolniczą, to najtrudniej jest zmienić przeznaczenie najlepszych gruntów, a więc należących do klas bonitacyjnych od I do III. W ich przypadku zmiana przeznaczenia wymaga uchwalenia lub zmiany przez gminę planu miejscowego po uzyskaniu zgody Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej oraz marszałka województwa po zasięgnięciu opinii izby rolniczej. W praktyce może to potrwać kilkanaście miesięcy. Łatwiej zmienić przeznaczenie gruntów rolnych pozostałych klas bonitacyjnych na terenach, na których nie ma planu miejscowego. Dokonuje się tego na mocy decyzji o warunkach zabudowy, co nie wymaga zgody ministra. Teoretycznie na wydanie takiej decyzji organ ma maksimum dwa miesiące, ale termin ten może ulec wydłużeniu – wyjaśnia Turek.
Wkrótce stan prawny w tym zakresie może jednak ulec zmianie, gdyż Senat przyjął ustawę z 10 czerwca 2014 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, która przewiduje, że będzie można zmienić przeznaczenie nieruchomości bez aprobaty resortu rolnictwa w przypadku, gdy obszar gruntów, który ma służyć celom innym niż rolnicze i leśne, nie przekracza łącznie 0,5 ha.

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, po zmianie przeznaczenia gruntu rolnego, należy ponadto wystąpić o wyłączenie go z produkcji rolnej. Poprzez wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej należy rozumieć rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntów. Procedura ta dotyczy gruntów rolnych o klasach bonitacyjnych od I do III i gruntów rolnych o klasach niższych, o ile są pochodzenia organicznego.

- Jest to procedura kosztowna, ponieważ w przypadku trwałego wyłączenia wymaga wniesienia jednorazowej opłaty oraz opłat rocznych przez 10 kolejnych lat. Wysokość tych obciążeń zależy od wyłączanej powierzchni, przydatności rolniczej gleby oraz wartości nieruchomości, ale w skrajnym przypadku wyłączenie 1 ha gruntu najwyższej klasy bonitacyjnej może kosztować łącznie nawet kilkaset tysięcy złotych. Warto więc pamiętać o ustawowych zwolnieniach z tych opłat w przypadku przeznaczenia gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego. Wynoszą one 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego i 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w budynku wielorodzinny – informuje ekspert Lion’s Banku.