Skarb Państwa musi wypowiedzieć całą opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu pod budynkiem mieszkalnym każdemu współwłaścicielowi mieszkania – orzekł Sąd Najwyższy
Krystyna C. od maja 2010 r. była właścicielką mieszkania (wydzielonego lokalu mieszkalnego), które znajdowało się w budynku wielorodzinnym, stojącym na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa. SP był w tym wypadku reprezentowany przez Wojskową Agencję Mieszkaniową. Właścicielka wraz z własnością lokalu uzyskała też niewiele ponad 16 proc. udziału w użytkowaniu wieczystym działki.
W grudniu 2008 r. WAM wypowiedział Krystynie C. dotychczasową wysokość rocznej opłaty, podnosząc ją trzykrotnie. Problem w tym, że złożył wspomniane wypowiedzenie tylko jej. Tymczasem w grudniu 2008 r. toczyło się jeszcze postępowanie spadkowe, w wyniku którego Krystyna C. stała się – na równi z rodzeństwem – współwłaścicielką 1/3 mieszkania. Pełną własność mieszkania uzyskała ok. 1,5 roku później na mocy darowizny.
W tej sytuacji Krystyna C. odwołała się od decyzji w sprawie podwyżki. Rozpoznające sprzeciw wrocławskie Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że podwyżka była nieuzasadniona i uznało wypowiedzenie opłat za bezskuteczne. Sprzeciw od orzeczenia SKO wniosła Wojskowa Agencja Mieszkaniowa. Rozpoznający sprawę sąd I instancji uznał, że Krystyna C. w 2008 r. już była współwłaścicielem mieszkania i z tego tytułu, zgodnie z art. 238 Kodeksu cywilnego, obowiązana była do ponoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.
Apelację od tego wyroku złożyła Krystyna C., a rozpoznając ją, sąd II instancji zauważył poważne problemy prawne, o których rozstrzygnięcie poprosił Sąd Najwyższy. Pierwszym było pytanie, czy w wypadku, gdy prawo użytkowania wieczystego związane jest jednocześnie ze współwłasnością samodzielnego lokalu mieszkalnego, wypowiedzenie dotychczasowej opłaty tylko jednemu ze współwłaścicieli jest skuteczne wobec wszystkich.
Sąd II instancji podniósł brak szczegółowych uregulowań kodeksu cywilnego, odnoszących się do współużytkowania wieczystego przez kilka podmiotów. Zarazem – jak przypomniał – sposób ustalania i aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 1997 r. nr 115, poz. 741 ze zm.). Zgodnie z art. 78 ust. 1 i 2 tej ustawy, organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego powinien w oznaczonym czasie wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając ofertę co do nowej stawki. Sąd apelacyjny zwrócił też Sądowi Najwyższemu uwagę na drugi problem prawny – czy opłata powinna być wypowiedziana każdemu ze współwłaścicieli w całej wysokości, czy tylko w części odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności lokalu.
W odpowiedzi SN, obradując w składzie 3 sędziów uchwalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego związanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego powinna być wypowiedziana w całości wszystkim jego współwłaścicielom.
Kodeks cywilny nie zawiera szczególnych uregulowań współużytkowania wieczystego przez kilka podmiotów
ORZECZNICTWO
Uchwała SN z 14 maja 2014 r., sygn. akt III CZP 19/14.
Odszkodowanie za wywłaszczenie: jak oblicza się wartość nieruchomości? >>