Subskrybuj nas na Youtube
Dawni właściciele i ich następcy prawni mogą dochodzić roszczeń w postępowaniu administracyjnym i na drodze cywilnej
Czekając na ustawę regulującą roszczenia przysługujące byłym właścicielom gruntów warszawskich, można ich dochodzić w postępowaniu administracyjnym i sądowym. Uprawnienia takie mają dotychczasowi właściciele gruntu, ich następcy prawni, osoby reprezentujące prawa dotychczasowego właściciela i użytkownicy gruntów oddanych na podstawie obowiązujących przepisów w zarząd i użytkowanie. W naszej publikacji osoby te będziemy określać jako dawnych właścicieli.
Sytuacja poszczególnych osób jest jednak różna w zależności od tego, czy w terminie złożyli wniosek o przyznanie własności czasowej (wieczystej dzierżawy, użytkowania wieczystego) i w jaki sposób został on załatwiony. W najgorszej sytuacji znajdują się byli właściciele i ich następcy prawni (spadkobiercy lub osoby, które nabyły od nich roszczenia dekretowe), wówczas gdy taki wniosek nie został złożony w terminie. Muszą czekać na nowe przepisy, które ponownie przyznają im uprawnienia do wystąpienia z roszczeniami, ponieważ nie ma żadnej możliwości starać się o przywrócenie terminu, bez względu na to, jakie przyczyny spowodowały, że został on uchybiony. Obecnie przysługuje im pierwszeństwo w nabyciu bez przetargu swojej nieruchomości wówczas, gdy została przeznaczona do sprzedaży i zamieszczona w specjalnym wykazie przeznaczonym do publicznej wiadomości. Tylko gdy nie będą mogli skorzystać z przysługującego im pierwszeństwa, przysługiwać im będzie odszkodowanie.
Decyduje wniosek
Aby zadecydować o tym, czy teraz jest możliwe dochodzenie roszczeń, i wybrać sposób postępowania, należy przede wszystkim sprawdzić, czy wniosek dekretowy został złożony w terminie. Chodzi o wniosek, o którym jest mowa w art. 7 dekretu Bieruta z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. nr 50, poz. 279 ). W ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia gruntu przez gminę należało zgłosić wniosek o przyznanie dotychczasowemu właścicielowi na tym gruncie prawa wieczystej dzierżawy z symbolicznym czynszem lub prawa zabudowy za symboliczną opłatą.
Nie ma jednolitego terminu dla wszystkich gruntów położonych na terenach wskazanych w dekrecie, ponieważ zarządzenia o objęciu nieruchomości w posiadanie przez gminę m.st. Warszawy (czyli o dacie przejęcia konkretnych nieruchomości) były publikowane w Monitorze Polskim – Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej albo ogłaszane w Dzienniku Urzędowym Rady Narodowej i Zarządu Miejskiego m.st. Warszawy i od daty publikacji rozpoczynał się bieg tych sześciu miesięcy na złożenie wniosku dekretowego.
Przepisy dekretu nie określały szczególnej formy, w jakiej powinien zostać złożony wniosek, mogła być to nawet forma ustna, ale wówczas powinien zostać sporządzony protokół. Takie stanowisko zajął NSA w wyroku 31 marca 2004 r. w sprawie OSK 111/04.
Gdy wniosek miał braki formalne, np. brak podpisu, podpis został złożony pismem maszynowym zamiast odręcznie, pismo było nieczytelne lub niezrozumiale bądź sporządzone w języku obcym, to wtedy organ administracyjny wyznaczał nowy termin potwierdzenia pisma. Gdy to nastąpiło, przyjmowano w nim, że zostało wniesione ważne w terminie pierwotnym.
Zdarza się, że w aktach sprawy nie ma wniosku dekretowego. Należy wówczas poszukać, czy nie został ujawniony w Rejestrze Wniosków Dekretowych przechowywanym przez Mazowiecki Urząd Wojewódzki. Gdy tam znajduje się wzmianka o ujawnieniu, to przyjmuje się, że został złożony w terminie.
Następnie należy sprawdzić, czy gmina w ogóle rozpoznawała złożony wniosek i jaką decyzję podjęła w związku z jego uwzględnieniem. Dekret Bieruta przewidywał uwzględnienie wniosku, gdy korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela da się pogodzić z przeznaczeniem gruntu według planu zabudowania (obecnie bierze się pod uwagę plan zagospodarowania przestrzennego). Sprawdzano przy tym (i tak postępuje się do tej pory), czy został złożony przez osobę uprawnioną, w terminie ustawowym, a dla przedmiotowej nieruchomości był uchwalony plan zagospodarowania i czy korzystanie z gruntu przez dotychczasowego właściciela można pogodzić z przeznaczeniem gruntu według tego planu zagospodarowania przestrzennego.
Natomiast odnośnie do osób prawnych, zanim wniosek zostanie uwzględniony, należało sprawdzić, czy użytkowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem w myśl planu zabudowania nie pozostaje w sprzeczności z zadaniami ustawowymi lub statutowymi tej osoby prawnej. Uwzględniając wniosek, należało ustalić w jaki sposób będzie przekazany grunt: tytułem wieczystej dzierżawy czy na prawie zabudowy, oraz warunki brane pod uwagę przy zawieraniu umowy. Natomiast w razie nieuwzględnienia wniosku należało zaoferować – w miarę posiadania zapasów gruntów dzierżawę wieczystą lub prawo zabudowy gruntu równej wartości użytkowej lub w pewnych przypadkach uiścić odszkodowanie.
Pismo o rozpoznanie
Gdy złożony w terminie po raz pierwszy wniosek nie został załatwiony, to dawny właściciel lub jego następca prawny ma prawo domagać się teraz jego rozpoznania i wystąpić z pismem do wydziału spraw dekretowych Urzędu m.st.Warszawy, gdy dochodzony grunt znajduje się obecnie w zasobach komunalnych, lub do ministra właściwego do spraw budownictwa (obecnie infrastruktury i rozwoju), gdy teraz grunt należy do Skarbu Państwa. W tym celu składa pismo z prośbą o rozpoznanie starego wniosku i dołącza do niego jego odpis lub inny dokument potwierdzający, że został złożony, np. kopię wniosku z prezentatą i kopię dowodu nadania.
Wnioski złożone w ratuszu rozpoznaje prezydent m.st. Warszawy. Skargę na bezczynność prezydenta wnosi się do samorządowego kolegium odwoławczego. Gdyby prezydent wydał decyzję pozytywną, to zgodnie z art. 7 ust. 3 dekretu powinna zostać zawarta umowa o przyznaniu użytkowania wieczystego gruntu. Gdy zaś prezydent uchyli się od zawarcia umowy, to wówczas dawny właściciel lub jego następca prawny może domagać się, aby sąd wydał orzeczenie zastępujące oświadczenie prezydenta (na podstawie art. 64 k.c.), w którym stwierdzi obowiązek prezydenta do złożenia oznaczonego oświadczenia woli.
Prezydent przyznaje prawo użytkowania wieczystego najczęściej wówczas, gdy jest ono np. zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na danym terenie. Może natomiast go nie przyznać, gdy w związku z nieruchomością np. wystąpiły nieodwracalne skutki, np. wówczas gdy wystąpiły nieodwracalne skutki i nastąpił obrót wieczystym użytkowaniem i np. inny właściciel już kupił ten grunt, a nabywcę chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wtedy dla dawnego właściciela i jego następcy prawnego otwiera się droga do starania się o odszkodowanie. Należy wówczas wnieść pozew o odszkodowanie do sądu powszechnego do wydziału cywilnego przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez wojewodę mazowieckiego.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 15 lutego 2011 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 90/10.
Ponowne żądanie
Niektóre wnioski złożone w ciągu sześciu miesięcy od przejęcia nieruchomości zostały załatwione odmownie. Teraz można wystąpić ponownie o stwierdzenie nieważności orzeczenia administracyjnego, przyznanie wieczystego i sprawdzić, co było przyczyną odmowy. Na przykład kiedyś nie zwracano gruntów, wówczas gdy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał, że znajdują się na terenie przeznaczonym na cele publiczne.
NSA w uchwale z 26 listopada 2008 r. w sprawie o sygn. akt I OPS 5/08 stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego na cele użyteczności publicznej nie wyłączało możliwości przyznania byłemu właścicielowi prawa własności czasowej (wieczystej dzierżawy) na podstawie art. 7 ust. 2 dekretu z 26 października 1945 r.
W razie stwierdzenia np. przez SKO nieważności orzeczenia administracyjnego odmawiającego ustanowienia wieczystego użytkowania na rzecz konkretnego dawnego właściciela ponownie zostanie rozpoznany wniosek dekretowy. Dawny właściciel w piśmie do prezydenta miasta ma prawo domagać się, aby rozpoznał ponownie jego stary wniosek dekretowy.
Podstawa prawna
Dekret z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy, Dz.U. nr 50, poz. 279.
Art. 64 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
TRZY PYTANIA
To dawny właściciel, a nie gmina, jest głównym poszkodowanym
Dekret o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy nigdy nie został uchylony i nadal obowiązuje. Przewiduje on m.in. możliwość zaoferowania dawnemu właścicielowi w zamian za nieruchomość warszawską innego terenu zamiennego o tej samej wartości. Uprawnieni skarżą się jednak, że ten przepis nie jest stosowany. Czy pan podziela ich opinie?
Tak, gmina m.st. Warszawa nie chce stosować się do treści art. 7 ust. 4 dekretu, który zobowiązuje ją, w przypadku gdy z jakichkolwiek powodów nie można ustanowić użytkowania wieczystego na terenie dawnego właściciela, do zaoferowania uprawnionemu innego terenu zamiennego tej samej wartości. Znam przypadek, w którym podtrzymuje takie stanowisko nawet wbrew treści wiążącego ją orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego. Zbyt często urzędnicy gminni zapominają, iż w postępowaniu administracyjnym o ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz następców prawnych dawnych właścicieli to dawny właściciel jest głównym pokrzywdzonym, a nie gmina.
Przeszkodą uzasadniającą odmowę ustanowienia użytkowania wieczystego są też mikroplany. Czy z nimi łączy się przewlekanie podejmowania rozstrzygnięć w sprawach ustanowienia użytkowania wieczystego?
Działania nakierowane są na to, by przewlekając rozstrzygnięcie sprawy o ustanowienie użytkowania wieczystego terenów zabudowanych, np. boiskami szkolnymi, w trybie ekspresowym uchwalać dla nich mikroplany, tak by stworzyć prawną przeszkodę uzasadniającą odmowę ustanowienia użytkowania wieczystego. Jestem przekonany, że w większości kontrowersyjnych społecznie przypadków wystarczyłoby, w wykonaniu obowiązującego przepisu art. 7 ust. 4 dekretu o własności i użytkowaniu wieczystym na obszarze m.st. Warszawy, po prostu zaoferować dawnemu właścicielowi inny teren o tej samej wartości.
Sporo wątpliwości budzi opłata symboliczna. Na czym ona polega?
Zgodnie z dekretem o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy dawny właściciel, względnie jego następca prawny, ma prawo uzyskać użytkowanie wieczyste z opłatą symboliczną. Ta opłata powinna być trwałym elementem użytkowania wieczystego, gdyż tego typu prawo jest formą rekompensaty za utraconą własność gruntu.
Tymczasem uchwała Rady Gminy m.st. Warszawy ustalająca wysokość opłaty symbolicznej faktycznie pozbawia prawa do jej płacenia w razie zbycia tego prawa na rzecz innych osób niż osoby bliskie, względnie w drodze dziedziczenia. Natomiast dekret wcale nie daje podstawy do stosowania takiego rozwiązania. Dochodzi więc do kuriozalnych sytuacji, w których wraz z nabyciem prawa użytkowania wieczystego następuje zmiana stanu prawnego przedmiotu nabycia (utrata prawa do czynszu symbolicznego) i to z mocy uchwały, a nie z mocy przepisu dekretu, np. gdy następca prawny dawnego właściciela wnosi teren, oddany mu w użytkowanie wieczyste z opłatą symboliczną, aportem do spółki prawa handlowego, w zamian za wszystkie udziały w tej spółce.