Subskrybuj nas na Youtube
Inwestorzy mają obowiązek zawiadomienia organu o rozpoczęciu budowy. Zaniechanie tego trudno jednak uznać za pozostające w normalnym związku przyczynowym ze zniszczeniem domu
/>
TEZA
Brak zawiadomienia właściwego organu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych nie powoduje nielegalności działalności inwestycyjnej, skoro wcześniej udzielono pozwolenia na budowę.
STAN FAKTYCZNY
J.K. (inwestor) zawarł z wykonawcą umowę o roboty budowlane, której celem było wybudowanie na nieruchomości małżonków K. budynku mieszkalno-usługowego.
Starosta zatwierdził projekt i udzielił pozwolenia na budowę. Inwestor miał m.in. obowiązek ustanowienia kierownika budowy i kierownika robót. Prace jednak rozpoczęto, a kierownik budowy nie był obecny podczas dokonywania prac ziemnych.
Mieszkańcy sąsiedniego budynku zgłaszali pękanie ścian domu. Na teren budowy przybył więc inspektor nadzoru i nakazał wykonanie dodatkowych wzmocnień ściany. Budynek należący do gminy uległ jednak zniszczeniu. Komisja stwierdziła, że przyczyny katastrofy budowlanej tkwią w sferze dokumentacji projektowej, w wykonawstwie, w organizacji procesu budowlanego. Uszkodzony obiekt został rozebrany, a gmina obliczyła koszty związane z przygotowaniem i dokonaniem rozbiórki oraz włączyła je do kwoty odszkodowania.
Gmina wnosiła o zasądzenie na jej rzecz od małżonków J. i A.K. i M.D. – prowadzącego skład budowlany – kwoty 245 tys. zł odszkodowania.
Sąd okręgowy zasądził solidarnie od pozwanych kwotę 153 tys. zł. Przyjął jednak, że gmina przyczyniła się do powstania szkody (20 proc.), ponieważ nie zadbała o stan techniczny zniszczonego budynku. Apelacja pozwanych J. i A.K. została oddalona. Wnieśli więc skargę kasacyjną.
UZASADNIENIE
Sąd Najwyższy zmienił wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo wobec małżonków.
Wskazał, że pozwani nie negowali swojego statusu inwestorów w związku z powierzeniem robót budowlanych ich wykonawcy M.D.
W rozpoznawanej sprawie rozważana była deliktowa odpowiedzialność małżonków (inwestorów) obok odpowiedzialności samego wykonawcy robót.
SN wyjaśnił, że art. 18 ust. 1 pkt 2 i art. 41 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414 ze zm.) nakłada na inwestora określone obowiązki zawiadomienia właściwego organu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych.
Fragmenty uzasadnienia zaskarżonego wyroku wskazują na to, że sąd apelacyjny przyjął ogólną podstawę odpowiedzialności deliktowej inwestorów (art. 415 k.c.).
SN podzielił zarzuty skarżących co do braku normalnego związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem obowiązku zawiadomienia, wynikającego z art. 41 ust. 4 prawa budowlanego, a szkodą wyrządzoną gminie w postaci zniszczenia budynku.
Punktem wyjścia dla oceny istnienia związku przyczynowego w tym zakresie są ustalenia faktyczne sądów. Wskazywano w nich na kilka zasadniczych przyczyn takiej katastrofy, tj. wady dokumentacji projektowej, wydanie pozwolenia na budowę mimo niekompletnej dokumentacji projektowej i braku ekspertyzy technicznej istniejącego budynku, wadliwie prowadzone wykonawstwo robót przez wykonawcę, nawet przyczynienie się samej gminy do powstania szkody w związku z zaniechaniem ekspertyz dotyczących stanu uszkodzonego budynku, będącego w złym stanie technicznym jeszcze przed rozpoczęciem prac na sąsiedniej nieruchomości.
Zestawienie realnych przyczyn zawalenia się sąsiedniego budynku nie tylko w aspekcie ilościowym, lecz także i jakościowym (waga przyczyn) oraz funkcjonalnym (ich bezpośredni związek z przebiegiem robót budowlanych i technologią tych robót) czyni z pewnością mało prawdopodobnym założenie, że także brak zawiadomienia przewidzianego w art. 41 ust. 4 prawa budowlanego mogły stanowić jedną z przyczyn (właściwie - równorzędną z pozostałymi współprzyczynami) katastrofy.
Brak zawiadomienia nie powodował nielegalności działalności inwestycyjnej, skoro wcześniej wydano odpowiednią decyzję o zatwierdzeniu projektu i udzieleniu pozwolenia na budowę.
W tej sytuacji nie może być akceptowana hipotetyczna projekcja zdarzeń wywołanych brakiem wspomnianego zawiadomienia, dokonana przez sąd, mająca uzasadniać przyjęcie normalnego związku przyczynowego pomiędzy takim zaniechaniem a katastrofą.
Pozwani inwestorzy wprawdzie naruszyli ustawowy obowiązek zawiadomienia, ale zachowanie to nie powstawało w normalnym związku przyczynowym z katastrofą budowlaną.
Wyrok Sądu Najwyższego z 14 listopada 2013 r., sygn. akt IV CSK 162/13
Korzystanie z cudzej nieruchomości
Ubieganie się o zezwolenie na korzystanie z cudzego budynku, lokalu czy nieruchomości w związku z wykonywaniem prac przygotowawczych powinno zostać poprzedzone udzielonym pozwoleniem na budowę lub przyjętym przez organ zgłoszeniem robót (wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1512/12)
KOMENTARZE EKSPERTÓW
Odpowiedzialność zależna od umowy
Z uzasadnienia wyroku płynie ważny wniosek dla inwestorów. Mianowicie powinni oni ze szczególną starannością redagować treść umów o roboty budowlane, jakie zawierają z wykonawcami, zwłaszcza przy opisywaniu zakresu czynności, które powierzają wykonawcom. Od zakresu tego zależeć może bowiem późniejsza odpowiedzialność inwestorów za szkodę, jaką osoby trzecie poniosły przy wykonywaniu robót budowlanych. W świetle art. 429 k.c., zlecając wykonanie robót budowlanych przedsiębiorstwu budowlanemu, inwestor nie odpowiada za szkodę wyrządzoną osobom trzecim przez takie przedsiębiorstwo przy wykonywaniu robót. W wyroku SN prawidłowo stanął na stanowisku, że skoro inwestorzy nie powierzyli wykonawcy dokonania zawiadomienia inspektora nadzoru budowlanego o zamiarze rozpoczęcia robót, to za takie zaniechanie mogą odpowiadać wobec osób trzecich na zasadach ogólnych (art. 415 k.c.). SN słusznie jednak uznał, że nie można przypisać inwestorom odpowiedzialności za katastrofę budowlaną w postaci obsunięcia się budynku sąsiadującego z terenem budowy z tego tylko względu, że nie zawiadomili właściwego organu o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych. Do katastrofy doprowadziły zupełnie inne czynniki.
Wskazany wyrok zajmuje się relacją między art. 415 k.c., a art. 429 k.c., które usytuowano w ramach odpowiedzialności za czyn niedozwolony (delikt). Przepis art. 415 k.c. określając ogólną regułę odpowiedzialności za szkodę powstałą wskutek zdarzeń niedozwolonych, nie wskazuje bliżej zachowania, które może powodować odpowiedzialność odszkodowawczą wobec osób trzecich. Stąd przyjmuje się, że odpowiedzialność z art. 415 k.c. jest odpowiedzialnością za czyny własne sprawcy szkody. Natomiast art. 429 k.c. jest jednym z tych przepisów, które przewidują odpowiedzialność odszkodowawczą innych podmiotów niż bezpośredni sprawca szkody. W komentowanym wyroku sąd wskazał, że odpowiedzialność za jeden czyn niedozwolony może być przypisana kilku podmiotom, tj. pomimo zawarcia umowy o świadczenie usług z profesjonalistą, nie jest wykluczona odpowiedzialność odszkodowawcza na zasadzie art. 415 k.c., jeśli podmiot powierzający wykonanie usług profesjonaliście także popełnił czyn niedozwolony. Ponadto, sąd potwierdził obowiązujące zasady odpowiedzialności deliktowej z art. 415 k.c., wskazując, iż podstawą tej odpowiedzialności, oprócz zdarzenia powodującego szkodę, niezbędny jest normalny związek przyczynowy między szkodą a zdarzeniem. Innymi słowy sąd powtórzył regułę wynikającą wprost z prawa cywilnego, iż zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.
