Po śmierci męża znajoma znalazła się w kłopotach finansowych i proponuje mi kupno swojej działki letniskowej. Zaskoczyła mnie jednak, bo w umowie sprzedaży chce zastrzec możliwość odzyskania jej, gdy zgromadzi potrzebną kwotę. Czy możliwy jest taki zakup nieruchomości tylko na pewien czas, aby mogła ona potem wrócić do poprzedniego właściciela? – pyta pani Barbara.
Sprzedając działkę, można zastrzec w umowie prawo odkupu albo prawo pierwokupu, ale pod warunkiem że nabywca, czyli w tym przypadku pani Barbara, wyrazi zgodę na zamieszczenie w niej takiego zapisu.
Między prawem odkupu a pierwokupu jest jednak zasadnicza różnica. To pierwsze uprawnia sprzedawcę do nabycia rzeczy z powrotem od kupującego, nawet wówczas gdy ten nie będzie miał zamiaru się jej pozbywać. Natomiast prawo pierwokupu daje pierwszeństwo w zakupie osobie wskazanej w umowie (również sprzedającego), ale tylko wtedy, gdy nowy właściciel zechce ją sprzedać.
Odkupić rzecz można tylko w ciągu pięciu lat od zawarcia umowy; nawet jeśli zostanie w niej wskazany dłuższy okres, nie będzie ważny z mocy prawa. Termin biegnie od dnia zawarcia umowy albo od dnia, w którym zostało do niej wprowadzone postanowienie umożliwiające sprzedawcy skorzystanie z prawa odkupu. Tego prawa nie można zbyć ani podzielić, co oznacza, że uprawniony nie może go nikomu sprzedać ani podarować, zmiana osoby uprawnionego może nastąpić tylko w drodze dziedziczenia. Można je jednak ustanowić na rzecz kilku osób i wówczas każda z nich będzie mogła odkupić przypadającą na nią część. Jeśli zatem znajoma pani Barbary, czyli poprzednia właścicielka działki, złoży w przewidzianym okresie kupującemu, czyli naszej czytelniczce, oświadczenie o tym, że chce odkupić nieruchomość, nie będzie mogła odmówić przeniesienia własności działki z powrotem na nią. Będzie miała prawo wystąpić jedynie z roszczeniem o zwrot ceny, kosztów sprzedaży i nakładów koniecznych, jakie poczyniła na tę nieruchomość. Równowartość pozostałych kosztów otrzyma tylko wówczas, gdy dzięki nim wartość działki wzrosła.
Uwaga! Strony w umowie mogą ustalić cenę odkupu wyższą na kwotę wyższą niż ta, za którą nieruchomość została sprzedana, i doliczyć do niej koszty transakcji. Wtedy odkupujący ma prawo domagać się obniżenia ceny sprzedaży do wartości, jaką ma ona w momencie skorzystania przez niego z uprawnień. Jeśli nie uda się porozumieć w tej kwestii, może wystąpić z roszczeniem do sądu.
Z kolei prawo pierwokupu nie jest ograniczone żadnym terminem, tak jak to ma miejsce w przypadku prawa odkupu. Zostanie zrealizowane wtedy, gdy oświadczenie woli złożone przez poprzedniego właściciela dojdzie do drugiej strony w taki sposób, żeby mogła się zapoznać z jego treścią. Może też zostać ustanowione na rzecz innej osoby niż poprzedni właściciel, z tym że uprawniony, który nie ma zamiaru skorzystać z przysługującego mu prawa pierwokupu, nie może go przenieść na inną osobę. Nie może zastrzec go w innej umowie przenoszącej własność, np. przy darowiźnie, ani domagać się zrealizowania go w innych przypadkach, np. przy zamianie. W prawie pierwokupu, podobnie jak przy odkupie, zmiana osoby uprawnionej może nastąpić jedynie w drodze dziedziczenia, bo należy ono do spadku.
Podstawa prawna
Art. 596 i nast. ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16,, poz. 93).
PORADA EKSPERTA: Lech Obara, radca prawny z Kancelarii Lech Obara i Współpracownicy
Prawo odkupu i pierwokupu to prawa, które strony mogą zamieścić w umowie sprzedaży rzeczy ruchomych lub nieruchomości. Umożliwi im to wpływ na dalsze losy sprzedawanej rzeczy. Przy obrocie nieruchomościami zastrzeżenia będą miały większą skuteczność, gdy zostaną ujawnione w księdze wieczystej, bo uzyskają wówczas skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po ich ujawnieniu. Zgodnie z zasadą swobody umów obydwa prawa mogą zostać zastrzeżone w każdej zawieranej pomiędzy stronami umowie sprzedaży. Wprawdzie co do zasady zastrzeżenie takie może być zrobione w dowolnej formie, to jednak ustanowienie prawa pierwokupu w drodze umowy zobowiązuje właściciela do przeniesienia własności nieruchomości i dlatego do swej ważności wymaga formy aktu notarialnego. Natomiast w przypadku prawa odkupu należy pamiętać o formie zastrzeżonej dla umowy i takiej samej formie realizacji prawa odkupu. Dlatego też ustanowienie prawa odkupu nieruchomości i oświadczenie o jego wykonaniu również wymagają zachowania formy aktu notarialnego.