Strony zawarły umowę, zgodnie z którą właścicielka nieruchomości miała przenieść na nabywców własność dwóch działek. Kobieta zobowiązała się zarazem, że do określonego terminu doprowadzi do granic obu działek na własny koszt sieć wodną i wodno-kanalizacyjną. Wystawiła przy tym weksle tytułem zabezpieczenia tego zobowiązania. Zapłata za działki oscylowała w granicach cen działek uzbrojonych. Sprzedająca nie wykonała jednak zobowiązania i nie doprowadziła mediów. Dlatego też kupujący wnieśli do sądu pozew o zapłatę.

Przedawnienie sprawy

Sąd I instancji uwzględnił powództwo na podstawie przepisów o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Uznał, że kupujący mają prawo do odszkodowania, ponieważ ponieśli szkodę wyrażającą się różnicą w cenie, jaką zapłacili, a jaką powinni zapłacić za nieuzbrojone działki. Przyznał im więc kwotę ponad 92 tys. zł.

Zbywczyni działek wniosła apelację. Sąd II instancji zmienił wyrok i oddalił powództwo. W jego ocenie to, że pozwana nie wykonała zobowiązania, należy uznać za wyczerpanie podstawy roszczeń z tytuł rękojmi, a żądanie kupujących jako żądanie obniżenia ceny z tytułu wad rzeczy. Odszkodowania mogliby bowiem żądać, gdyby odstąpili od umowy, co jednak nie nastąpiło.

Zdaniem sądu żądanie należało zatem kwalifikować opierając się na przepisach regulujących odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi, to jednak wygasło wskutek upływu rocznego terminu, którego bieg rozpoczął się z dniem zawarcia umowy i zakończył przed wniesieniem pozwu. Kupujący zaskarżyli to rozstrzygnięcie.

Właściwe przepisy

Sąd Najwyższy uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wskazał, że sąd odwoławczy zastosował niewłaściwe przepisy kodeksu cywilnego. Powinien bowiem powołać się na art. 471 k.c.

Zgodnie z nim dłużnik (sprzedający) zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. Zwrócił uwagę, że w chwili zawierania umowy działki nie były uzbrojone, co było oczywiste dla stron, skoro zastrzegły zobowiązanie do wykonania przyłączy.

W tej sytuacji stwierdzenie sądu, że żądanie wyczerpuje podstawy roszczeń z tytułu rękojmi wywodzonych z tytułu wad rzeczy sprzedanej, jest błędne. Stan działek niewątpliwie był niesatysfakcjonujący dla kupujących, ale to właśnie ta okoliczność spowodowała zastrzeżenie w umowie obowiązku doprowadzenia przyłączy, którego pozwana nie wykonała.

Okoliczność ta nie dowodzi zbycia przez sprzedawcę działek dotkniętych wadą fizyczną, i to taką, o której powodowie nie wiedzieli w dacie zawierania umowy. Skoro strony umówiły się o rekompensatę z tytułu niewykonania w terminie przyłączy, to w takiej sytuacji nie można w ogóle mówić o wadzie fizycznej sprzedanych działek.

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego z 7 lutego 2013 r., sygn. akt II CSK 234/12.