Subskrybuj nas na Youtube
Orzecznictwo, które zmusza do dokonywania odbioru budowlanych bubli, jest sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane, wynikającej z kodeksu cywilnego. Zdaniem ekspertów najwyższa pora na zmianę przepisów
/>
Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się m.in. do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.
Obowiązek inwestora
Przepisy nie odpowiadają jednak na pytanie, co ma zrobić inwestor w sytuacji, gdy zamówiony przez niego obiekt ma wady. W rezultacie zamawiający zobligowany jest czasem do odbioru bubla. Występującego od lat problemu nie rozwiązuje również niejednolite orzecznictwo, które zazwyczaj – jak twierdzą eksperci – zbyt mocno chroni generalnego wykonawcę.
– Orzecznictwo dotyczące umów o roboty budowlane promuje pogląd, zgodnie z którym inwestor ma obowiązek odbioru obiektu w każdym wypadku. Dotyczy to również sytuacji, gdy ma on wady, nawet te istotne – podkreśla radca prawny dr Tomasz Szczurowski, partner zarządzający w Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy.
I wylicza, że w jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy (II CKN 28/97) stwierdził, że obowiązkowi oddania obiektu odpowiada obowiązek inwestora odebrania tego obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jeżeli więc wykonawca zgłosił zakończenie robót, inwestor zobowiązany jest dokonać ich odbioru, zgłaszając ujawnione wady do protokołu odbioru.
Natomiast to, czy roboty budowlane zostały wykonane w sposób zgodny z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, może być przedmiotem późniejszego sporu pomiędzy stronami, który będzie dotyczył już odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi.
Niekiedy jednak składy SN nie idą aż tak daleko, stwierdzając jedynie, że odmowę odbioru uzasadnia sytuacja, w której oddawany obiekt obarczony jest wadami istotnymi (tak: wyrok sygn. akt II CNP 70/06).
– Orzecznictwo definiuje przy tym wadę istotną jako taką, która uniemożliwia wykorzystanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem. Wady obniżające wartość czy użyteczność obiektu miałyby więc charakter uchybień nieistotnych, więc przyjęcie takiej perspektywy tylko częściowo poprawia sytuację inwestora – wyjaśnia dr Szczurowski.
Jego zdaniem, idąc za wskazanymi poglądami orzecznictwa trzeba by przyjąć – w skrajnym wypadku – że nawet wówczas, gdy inwestor otrzymał jedynie fundamenty zamiast budynku, miałby obowiązek przyjąć je jako obiekt (wadliwy co prawda, ale obiekt), a następnie dochodzić uprawnień przysługujących mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.
– Taka polityka orzecznicza jest całkowicie sprzeczna z gospodarczym celem umowy o roboty budowlane. Istnieją również prawne podstawy do tego, aby zwalczać wskazane wyżej stanowisko Sądu Najwyższego – akcentuje ekspert.
Przymusowy odbiór
Tę opinię popierają również inni prawnicy zajmujący się procesem inwestycyjnym.
– Należy pamiętać, że istnieje zasadnicza różnica pomiędzy przystąpieniem do odbioru a samym odbiorem. W tym pierwszym przypadku mamy do czynienia z samą procedurą wykonania działań inwestora na placu budowy zmierzających do ustalenia, czy produkt w postaci wybudowanej inwestycji został wykonany zgodnie z umową. W drugim wypadku mamy do czynienia z samym już oświadczeniem, że właśnie tak się stało – wyjaśnia Marcin Płoszka, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka.
Normalne jest, że obiekt w pewnym zakresie różni się od wzorca z projektu
Tym samym, o ile wykonana inwestycja będzie zgodna z umową, nastąpić powinno rozliczenie umowy. Bardziej problematyczna jest jednak sytuacja, gdy w trakcie procedury odbioru zostaną ujawnione wady, a umowa zawarta z wykonawcą nie wskazuje prawa inwestora do odmowy podpisania protokołu.
– Orzecznictwo sądowe w takiej sytuacji staje po stronie generalnego wykonawcy, wskazując, że inwestor ma obowiązek dokonania odbioru na żądanie wykonawcy. W przypadku odmowy wywiązania się z tego obowiązku można inwestorowi zarzucić zwłokę, co m.in. upoważnia wykonawcę do dokonania odbioru jednostronnie – przypomina mec. Płoszka.
Taki stan rzeczy jest krytykowany przez doktrynę.
– Inwestor może odmówić odbioru zrealizowanego obiektu w przypadku, gdy obciążony jest on wadami. Owo prawo znajduje swoje uzasadnienie w art. 354 par. 1 kodeksu cywilnego, który nakazuje dłużnikowi wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią. Niewątpliwie zgłoszenie do odbioru wadliwego obiektu nie spełnia takiego nakazu – argumentuje dr Jerzy Kopyra, radca prawny prowadzący własną kancelarię, autor bloga Prawo Budowlane.
Zapis w umowie pomoże
Zdaniem ekspertów w związku z niejednolitym stanowiskiem orzecznictwa i nieprecyzyjnymi przepisami bardzo istotne jest właściwe zabezpieczenie interesów inwestora w umowie z wykonawcą.
– Powinno to nastąpić poprzez szczegółowe uregulowanie odpowiedzialności wykonawcy za wady obiektu, czy to w ramach zmodyfikowanej rękojmi, czy też dodatkowej odpowiedzialności przewidzianej przez strony w umowie. Kontrakt powinien regulować w szczególności procedury zgłaszania i dokumentowania wad oraz terminy z tym związane – wskazuje Szczurowski.
Warto, by umowa precyzyjnie oznaczała też konkretne uprawnienia, które miałyby przysługiwać inwestorowi w określonych wypadkach wadliwości obiektu – wraz ze sposobem ich realizacji i terminami, w których mogą zostać wykonane.
Prawnik przypomina, iż formułując postanowienia umowy, należy pamiętać o stanowisku wyrażonym przez Sąd Najwyższy (wyrok sygn. akt V CSK 99/07). Uznał w nim, że nieważne jest uzgodnienie stron umowy o roboty budowlane, na mocy którego inwestor będzie zobowiązany odebrać obiekt tylko wówczas, gdy będzie on w pełni niewadliwy.
Zdaniem Sądu naruszałoby to bowiem równowagę między inwestorem a wykonawcą, oznaczając, że każde odstępstwo od idealnego wzorca obiektu zawartego w projekcie dawałoby inwestorowi prawo do odmowy dokonania odbioru. Tymczasem w budownictwie typowe i normalne jest to, że obiekt w pewnym zakresie różni się od wzorca wynikającego z projektu, co nie oznacza, że został zrealizowany niezgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej.
– Należy zgodzić się z tą konkluzją, wydaje się jednak, że wyciągnięto z niej błędne wnioski. Bronię tezy, że zgodnie z zasadami wiedzy technicznej wybudowany obiekt może mieć np. ścianę grubszą od zaprojektowanej do 3 mm, a odchylenie o 2 mm oznacza, że jest niewadliwy.
W konsekwencji uzgodnienie stron wskazujące, że inwestor ma obowiązek odebrać wyłącznie obiekt całkowicie niewadliwy, należałoby uznać za skuteczne tylko o tyle, że obiekt ma być przeniesiony z kart projektu na plac budowy wiernie, ale z odchyleniami mieszczącymi się w zakresie wyznaczanym przez wiedzę techniczną – wyjaśnia dr Szczurowski.
Nowela potrzebna
Linia orzecznicza Sądu Najwyższego rodzi jednak ryzyko po stronie inwestora, który chciałby posłużyć się taką klauzulą umowną. Zdaniem ekspertów właściwsza byłaby zmiana przepisów.
– Aby zabezpieczyć interes inwestora, proponowałbym wprowadzenie regulacji uprawniającej go do zatrzymania części wynagrodzenia należnego wykonawcy tytułem gwarancji należytego wykonania robót.
Gwarancja ta wzbogacona mogłaby zostać o uprawnienie, iż w przypadku stwierdzenia wad inwestor mógłby z niej samodzielnie skorzystać w celu ich usunięcia:o od razu lub po upływie udzielonego wykonawcy terminu do ich usunięcia. W takiej sytuacji inwestor z góry dysponowałby budżetem na usunięcie wad, aby doprowadzić prace do zgodności z umową – poddaje pomysł Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
I dodaje, że taka konstrukcja stosowana jest często przy większych inwestycjach.
– Jej upowszechnienie – poprzez np. wprowadzenie do kodeksu cywilnego – mogłoby stać się skutecznym remedium na wady wykonawcze, które w znacznej mierze są wadami usuwalnymi – przekonuje mecenas Gruca.
– Zmniejszenie usterkowości realizowanych inwestycji z pewnością pozostaje w interesie społecznym. Ostatecznie odpowiedzialność wykonawców oraz deweloperów za jakość robót wygasa z upływem okresu przedawnienia roszczeń, a z budynkami i lokalami, których jakość jest wątpliwa, borykają się później wspólnoty mieszkaniowe i nabywcy lokali, którzy na zakup mieszkań przeznaczają nieraz dorobek życia – puentuje mecenas Marcin Płoszka.