Choć warunki do skorzystania z premii kompensacyjnej spełnia 100 tys. właścicieli nieruchomości, przez 4 lata przyznano ją 122 osobom. Powód – niedopasowana do realiów procedura. Prawnicy apelują o jej szybką zmianę.
Premia kompensacyjna w liczbach / DGP
Państwo miało wyrównać właścicielom nieruchomości straty, jakie ponieśli w związku z zakazem podnoszenia czynszów w lokalach mieszkalnych. Obowiązywał on prawie 11 lat. I wywiązało się z tej obietnicy, ale tylko na papierze. Procedura jest bowiem tak skomplikowana, że nie zachęca poszkodowanych do składania wniosków. A na rozdanie w tym roku czeka 10 mln zł.

Wyrównanie strat

Instytucja, która miała pomóc w wyrównaniu szkód, to premia kompensacyjna. Termin ten został użyty w ustawie z 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów (Dz.U. z 2008 r. nr 223, poz. 1459 z późn. zm.), ustalającej zasady finansowania części kosztów przedsięwzięć termomodernizacyjnych i remontowych.
– Istotą tejże instytucji jest potrzeba zadośćuczynienia właścicielom nieruchomości, którzy w latach 1994 – 2005 byli pozbawieni możliwości podnoszenia czynszów w wynajmowanych lokalach. We wspomnianych latach funkcjonowały tzw. czynsze regulowane, de facto pozbawiające właścicieli nieruchomości możliwości utrzymywania swoich nieruchomości poprzez pobieranie od najemców czynszów na poziomie rynkowym – wyjaśnia Szymon Syp, prawnik w kancelarii Yingke Varnai BWHS, współautor portalu Business & Law.
Ale to nie koniec absurdalnych regulacji obowiązujących w tamtym okresie.
– Poza zakazem podnoszenia czynszów ówczesne regulacje nakazywały właścicielom budynków mieszkalnych m.in. utrzymywanie nieruchomości ze środków odrębnych od kwot wpłacanych przez lokatorów z tytułu najmu.
W praktyce oznaczało to, że konieczne, bieżące remonty właściciele budynków musieli finansować z innych źródeł lub byli zmuszeni w ogóle z nich rezygnować – dodaje Maciej Sobieraj, prawnik z kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni.
Taki stan rzeczy wzbudził u wynajmujących sprzeciw, czego konsekwencją była skarga Marii Hutten-Czapskiej do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka.
– Jej przedmiotem było zażalenie na wadliwe funkcjonowanie ustawodawstwa krajowego, które limitowało prawa właścicieli budynków do swobodnego ustalania czynszów wynikających ze stosunków najmu i nie regulowało możliwości pokrycia strat poniesionych w związku z należytym utrzymaniem nieruchomości – wyjaśnia Szymon Syp.

Znikoma pomoc

Choć do rozstrzygnięcia sprawy przed ETPCz nie doszło (została zawarta ugoda), do polskiego porządku prawnego zostały wdrożone rozwiązania regulujące możliwość uzyskania premii kompensacyjnej właśnie. Pomimo jednak tego, że rozwiązanie funkcjonuje, mało kto potrafi z niego skorzystać.
– O premię kompensacyjną ubiegać się może jedynie inwestor będący osobą fizyczną. Otrzymanie premii to jednak skomplikowany proces, który w większości przypadków przeciąga się w czasie, powodując zniechęcenie uprawnionych do jej uzyskania właścicieli lokali mieszkalnych do dalszych starań o fundusze – twierdzi Maciej Sobieraj.
Do podobnego wniosku doszedł również Bank Gospodarstwa Krajowego, który owe premie przyznaje.
– Uwzględniając wielkość zasobu mieszkaniowego (którego ustawa dotyczy – przypis red.), liczba wniosków nie jest duża. Warto jednak zauważyć, iż zainteresowanie premią kompensacyjną rośnie, odnotowujemy również stały wzrost liczby składanych wniosków – wskazuje Przemysława Osucha, naczelnik wydziału obsługi projektów przepływowych departamentu usług agencyjnych BGK.



Bezrefleksyjne normy

Prawnicy jednak zgodnie twierdzą, że ustawa została źle skonstruowana.
– Nie wystarczy bowiem uchwalić przepisy. Trzeba wcześniej pomyśleć o otoczeniu, w jakim przepis będzie działał – twierdzi Andrzej Michałowski, adwokat z kancelarii Michałowski Stefański.
I wylicza błędy legislatora:
– Po pierwsze, mechanizm premii nie uwzględnia dominującej pozycji współwłasności w polskich nieruchomościach budynkowych. Pozwala na finansowanie z niej remontów części wspólnych (klatek schodowych itp.), ale w wypadku lokalu tylko na płacenie za remonty okien i balkonów. Albo więc wszyscy współwłaściciele będą działać razem (a niektórym premia w ogóle może nie przysługiwać), albo zakres prac jest bardzo ograniczony – zauważa mecenas Michałowski.
Po drugie twierdzi, że właściciele nieruchomości obawiają się koniecznych inspekcji prowadzonych przez BGK przed rozpoczęciem prac i po ich zakończeniu.
– Czasem słusznie, bo remontowanie wielu nieruchomości to sytuacja permanentna, więc trudno w praktyce wyodrębnić poszczególne przedsięwzięcia – dodaje ekspert.

Uporczywa procedura

To nie koniec problemów, jakie generuje obecna ustawa.
– Istotny wpływ na niewielką liczbę wniosków o przyznanie premii mają trudności inwestorów ze zgromadzaniem dokumentów wymaganych ustawą, tj. potwierdzających informacje o lokalach kwaterunkowych, ich powierzchni użytkowej i okresach, w jakich wynajem tych lokali podlegał ograniczeniom – wylicza Przemysława Osucha.
Czasami ich zdobycie jest po prostu niemożliwe.
– Urzędy uwolniły się od tej dokumentacji, właściciele jej zwykle nie posiadali, najemcy nie traktowali jej wystarczająco poważnie, a teraz gromadzenie dowodów wymaga sporo zachodu – wtóruje mecenas Michałowski.

O premię kompensacyjną może się ubiegać inwestor będący osobą fizyczną, który jest:
– właścicielem budynku mieszkalnego z co najmniej jednym lokalem mieszkalnym i 25 kwietnia 2005 r. był właścicielem tego budynku lub jego spadkobiercą
– właścicielem części budynku mieszkalnego i 25 kwietnia 2005 r. był właścicielem tej części budynku mieszkalnego ( z lokalami mieszkalnymi) lub jego spadkobiercą

Zdaniem Szymona Sypa co do zasady gminy powinny gromadzić i posiadać dane dotyczące lokatorów, a także je udostępniać.
– W przypadku ich braku należy uzyskać informację z gminy, że brak jest danych lokatorów etc. I taką informację należałoby później dołączyć do wniosku o premię kompensacyjną – wskazuje ekspert.
Problemy stwarza także potwierdzenie wielkości powierzchni lokali, od których uzależniona jest m.in. wysokość premii kompensacyjnej.
– W przydziałach kwaterunkowych królowała dowolność, co teraz komplikuje wyliczenia, a nie wiadomo, czy obecne obmiary są wystarczające, bo przecież powierzchnie się zmieniały – dodaje Michałowski.
Jednak największym kłopotem, jego zdaniem, jest błąd logiczny zawarty w samej ustawie.
– Aby uruchomić premię, należy dokonać wyliczeń m.in. w oparciu o wskaźnik kosztów przedsięwzięcia – przypomina mec. Michałowski.
A według ustawy jednym z czynników decydujących o wysokości tegoż wskaźnika jest kwota, jaką właściciel przeznaczył na remont 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.
– Właściciele zabiegali, aby wskaźniki były jak najwyższe, bo przecież premia miała rekompensować szkody – a wysokość wskaźnika winduje w górę nakłady konieczne do poniesienia na 1 mkw. z kredytu albo środków własnych. I tak czasem, żeby premia była sensowna, trzeba by wydać olbrzymie kwoty na stosunkowo niewielkie nieruchomości – a to już nie zawsze się opłaca, nawet gdyby właściciel miał je skąd wziąć – wskazuje Michałowski.
Tym niemniej zdaniem ekspertów premia kompensacyjna to rozwiązanie, które co prawda posiada wady, to może choć w pewnym zakresie zrekompensować utracone dochody.
– Warto starać się o premię, bo po przedawnieniu się roszczeń odszkodowawczych za pierwsze lata czynszów regulowanych premia kompensacyjna to jedyna droga do uzyskania jeszcze jakiegoś świadczenia z tego tytułu – zauważa Michałowski.
Eksperci apelują jednak o szybką zmianę przepisów.
– Bez wątpienia ustawodawca powinien jednak uprościć procedurę oraz zmniejszyć katalog potencjalnych przesłanek uzasadniających odrzucanie składanych wniosków – puentuje Sobieraj.