Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Rynek nie wystarczy
Silny nadzór bankowy to nie tylko ochrona interesów depozytariuszy, ale przede wszystkim dobra publicznego. Podobne funkcje spełnia regulacja rynku nieruchomości. To lekcja francuska: w II połowie XIX wieku, po załamaniu spowodowanym gwałtowną wyprzedażą nieruchomości przez Niemców, dotkniętych kryzysem w swej ojczyźnie, Francja wprowadziła pierwsze ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.
Bank Światowy krajom rozwijającym się zaleca na początek uporządkowanie stanu prawnego nieruchomości. Są one bowiem podstawowym kapitałem każdego państwa, wszystko na nich stoi: i domy, i przemysł, i handel. Tymczasem spory o nieruchomości prowadzą do ich wyłączenia z obrotu. Dlatego państwa poświęcają regulacji obrotu nieruchomościami szczególną uwagę.
Systemy kontroli są różne, dostosowane do przyzwyczajeń społeczeństwa, systemu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i doradztwa prawnego. Przenoszenie pojedynczych rozwiązań między państwami jest więc ryzykowne. Kto chwali system anglosaski, niech jedzie do Wielkiej Brytanii i spróbuje ustalić stan prawny nieruchomości.
Deregulacja przełomu lat 80. i 90. nie sięgnęła systemu obrotu nieruchomościami, choć był on wtedy znacznie mniej skomplikowany niż dziś. Dzięki temu zbudowaliśmy gospodarkę na stabilnych fundamentach, powoli porządkując zaszłości.
Dreszcz grozy
Mówiąc o deregulacji zawodów, uczestnicy debaty publicznej mają często na myśli odmienne rzeczy: albo zniesienie limitu osób wykonujących dany zawód, albo obniżenie czy zlikwidowanie stawianych przez państwo kompetencyjnych wymogów wstępnych. Pierwszej tendencji można na ogół przyglądać się z sympatią, druga zaś musi budzić wątpliwości.
Kolejna deregulacja notariatu wywołuje zatem dreszcz grozy. Jaki sens ma na przykład umożliwienie zostania notariuszami adwokatom bez żadnej praktyki, następnego dnia po wpisaniu na listę? Notariat jest zderegulowany od chwili prywatyzacji w 1991 r. Nominację na notariusza wręcza dyskrecjonalnie minister sprawiedliwości po zasięgnięciu niewiążącej opinii samorządu.
Droga do zawodu jest dla innych profesji prawniczych szeroko otwarta. Obecnie ponad połowa notariuszy to osoby bez aplikacji notarialnej; to, co miało być wyjątkiem od zasady, stało się regułą. Należałoby więc zastanowić się nad zwiększeniem kontroli kompetencji kandydatów, a nie kolejnych ułatwieniach – szczególnie, że jednocześnie planuje się usprawnienie pracy sądów.
Bez notariatu?
Historycznie rzecz biorąc, notariat powstał w celu zmniejszenia liczby procesów sądowych. Władcy delegowali w swoim zastępstwie urzędników posługujących się ich pieczęcią, by potwierdzili ugodę między stronami sporu. Tak powstał notariat. Potem notariusze zaczęli także sporządzać umowy mające moc wyroku w sprawie, która jeszcze nie powstała – po to, by odciążyć władcę w obowiązkach sądowniczych. Od tego czasu notariat łaciński pełni skutecznie rolę prewencji przedsądowej – tam, gdzie nie ma notariuszy, liczba sporów o nieruchomości jest wyższa.
Oczywiście można sobie wyobrazić system, gdzie umowę sprzedaży nieruchomości podpisuje się bez notariusza. Ale nie da się tego pogodzić z postulatem przyspieszenia pracy sądów; spory o nieruchomości będą częstsze – a należą zwykle do najbardziej skomplikowanych.
Wymóg specjalizacji
Odrębność zawodów prawniczych kształtowała się w długim procesie. Postępująca złożoność prawa i rozszerzanie regulacji na nowe dziedziny pogłębiły zjawisko specjalizacji. Tymczasem dziś mówi się o konieczności zapewnienia swobodnego przepływu między profesjami prawniczymi i możliwości dopuszczenia absolwenta prawa od razu do samodzielnego wykonywania zawodu.
To nieporozumienie. Studia dają pewne podstawy, ale praktyczna i teoretyczna nauka zawodu odbywa się na aplikacjach. Mamy tu zresztą do czynienia z bardzo różnymi zawodami, nie ma profesji prawnika jako takiego. Specjalizacja będzie się pogłębiać, zaś próba zatrzymania tego procesu może jedynie narobić bałaganu w państwie i skrzywdzić tysiące ludzi.
Głównym argumentem za deregulacją jest jednak walka z patologiami. Państwo zabrało więc samorządom prawniczym nadzór nad egzaminami. Teraz okazuje się, że samo istnienie aplikacji nie pozwala swobodnie dostać się do zawodu.
Receptą ma być dalsze obniżanie wymagań. To konsekwencja myślenia, że stawianie kandydatom jakichkolwiek warunków jest niedopuszczalnym utrudnianiem dostępu do zawodu.
Zadaniem państwa jest zapewnienie równości szans. Jednak nie powinno się to odbywać kosztem obniżenia standardów bezpieczeństwa. Państwo ma obowiązek stworzyć takie regulacje, które z jednej strony określałyby zasady uczciwego dostępu do zawodu, a z drugiej gwarantowały pewność obrotu i wysoką jakość usług prawniczych dla obywateli. Przede wszystkim ich interes powinien mieć na uwadze prawodawca.
Dr Małgorzata Muszalska, Maciej Celichowski
