Gdy bankrutuje deweloper, w najgorszej sytuacji są ci klienci, którzy kupili dziurę w ziemi, czyli zawarli umowę o wybudowanie lokalu. Nowa ustawa zacznie ich chronić dopiero za trzy miesiące.
29 kwietnia 2012 r. wejdą w życie przepisy ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego (która potocznie nazywana jest ustawą deweloperską). Choć zapewnią one ochronę osobom kupującym mieszkania i domy, to jeszcze przez najbliższe miesiące sprzedawane będą nieruchomości, których ta ustawa nie obejmuje. Dlatego w tym czasie nabywcy sami muszą zadbać o to, aby w umowie znalazły się korzystne dla nich zapisy. Ułatwi im to ewentualne dochodzenie roszczeń.

Umowa przedwstępna

Wielkość strat poniesionych w razie bankructwa dewelopera zależy od tego, czy umowa przedwstępna została zawarta u notariusza, czy tylko sporządzona na piśmie. Najczęściej deweloperzy proponują umowę pisemną i przekonują klientów, że jest ona równie bezpieczna, a przede wszystkim tańsza niż akt notarialny. W dodatku podsuwają klientowi do podpisu już gotowy wzorzec umowy, w którym mogą znaleźć się niekorzystne dla niego klauzule.
Gdy po zawarciu umowy przedwstępnej na piśmie deweloper nie zdąży dokończyć budowy z powodu bankructwa, to nabywcy przysługuje jedynie roszczenie o zwrot wpłaconej kwoty. Razem z pozostałymi wierzycielami dewelopera będzie oczekiwał na zakończenie procesu upadłości firmy. Otrzyma wówczas zaledwie pewien procent należności, ponieważ wartość masy upadłości przeznaczona na zaspokojenie roszczeń wierzycieli nie wystarczy najpewniej na pokrycie ich w całości.
Znacznie bezpieczniejsza dla nabywcy jest więc umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Gdy deweloper zbankrutuje nim ukończy budowę domu, konsument w sądzie będzie mógł domagać się wyznaczenia innego wykonawcy, który doprowadzi inwestycję do końca.



Zanim wejdzie ustawa

Aż do chwili, gdy zaczną obowiązywać zabezpieczenia konsumenta wprowadzone przez ustawę deweloperską, kupujący przy sporządzaniu umów przedwstępnych z deweloperami powinni egzekwować przestrzeganie następujących reguł:
● zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego,
● wpisania do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości roszczeń o wybudowanie jej i o wyodrębnienie lokalu na nabywcę,
● zastrzeżenia w umowie możliwości odstąpienia od niej wówczas, gdy bank odmówi klientowi udzielenia kredytu na pokrycie przynajmniej części kosztów budowy domu lub mieszkania,
● zastrzeżenia w umowie możliwości zapłacenia przez dewelopera kary w razie opóźnienia i niedotrzymania terminów, nawet wówczas gdy nie było ono zawinione przez firmę. Znacznie gorzej zostaną zabezpieczone interesy kupującego, gdy deweloper zobowiąże się tylko do uiszczenia kary za zwłokę w oddaniu mieszkania. Ze zwłoką mamy bowiem do czynienia tylko wówczas, gdy została spowodowana z winy dewelopera. Dlatego klient dochodzący w sądzie roszczeń będzie musiał tę winę udowodnić.
● dokonania zapisu, że kary przewidziane w umowie dla dewelopera i klienta były w takiej samej wysokości. Często umowy przewidują bardzo zróżnicowaną wysokość kar, znacznie niższą dla dewelopera,
● zabezpieczenia się przed nadmiernym wzrostem ceny nabywanego mieszkania. Taki nadmierny wzrost zdarza się najczęściej wówczas, gdy cena nieruchomości zależy od jej ostatecznej powierzchni, a ta jest większa od planowanej. Dlatego w umowie nabywca ma prawo chronić się przed nadmiernym jej wzrostem i określić wielkość zmiany ceny, która da mu prawo do odstąpienia od umowy,
● możliwości płacenia ceny w ratach i dopiero po zakończeniu poszczególnych etapów budowy. W ten sposób w razie bankructwa dewelopera nabywca poniesie mniejsze straty.
Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego wejdzie w życie 29 kwietnia 2012 r., a to oznacza, że dotyczyć będzie tylko tych inwestycji deweloperskich, których sprzedaż rozpocznie się po tej dacie. Sprzedane wcześniej nie będą chronione tymi przepisami i dlatego, aby zabezpieczyć wpłacone na poczet inwestycji pieniądze, podpisując umowę z deweloperem przed tym terminem warto zadbać, by powyższe klauzule chroniące prawa nabywcy znalazły się w umowie.