W zależności od stopnia ingerencji w budynek przedsiębiorca może:

przeprowadzić określone roboty, nie zgłaszając tego odpowiednim organom,

wyremontować budynek, zgłaszając jedynie zamiar przeprowadzenia remontu,

przeprowadzić roboty budowlane, uzyskując wcześniej pozwolenie na budowę.

Co do zasady jednak przeprowadzenie robót wymaga wcześniejszego uzyskania pozwolenia budowlanego. Natomiast sytuacje, w których wystarczające jest zgłoszenie lub, w których w ogóle nie trzeba zawiadamiać właściwych organów, należą do wyjątkowych.

Bieżąca konserwacja

Ze zrozumiałych względów, przedsiębiorcy wolą uniknąć konieczności zgłaszania czegokolwiek władzom administracyjnym. Taka możliwość istnieje jednak tylko w przypadku prac polegających na tzw. bieżącej konserwacji.

Przez pojęcie „bieżąca konserwacja” rozumie się wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót, które nie polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego. Ich rolą jest utrzymanie obiektu w dobrym stanie, zabezpieczenie przed szybkim zużyciem czy też zniszczeniem, co umożliwia użytkowanie budynku zgodnie z przeznaczeniem. Bieżącą konserwacją będą zatem prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane, określane jako remont (II OSK 704/05).

Z bieżącą konserwacją będziemy mieli więc do czynienia w przypadku wymiany kafelków podłogowych, malowania ścian zewnętrznych (w tym elewacji budynku) lub wewnętrznych, cyklinowania parkietów itp.

Niestety katalog prac, które nie wymagają angażowania organów administracji, jest stosunkowo wąski. Powoduje to często zbędną formalizację samego remontu, w konsekwencji jego wydłużenie i zwiększenie kosztów.

Notyfikacja w urzędzie

Nie każdy przedsiębiorca zdaje sobie sprawę, że przeprowadzenie pewnych prac remontowo-budowlanych wymaga notyfikowania w lokalnym urzędzie miasta. Do wykonywania robót można wówczas przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Jako „remont” rozumie się wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, jednocześnie nie mogą one stanowić bieżącej konserwacji. Warto podkreślić, że w tym przypadku dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Remontem będzie więc: wymiana okien, wymiana instalacji c.o., wymiana instalacji elektrycznej, otynkowanie budynku na zewnątrz, wymiana pokrycia dachu.

Pozwolenie na budowę

Wyjątkiem od powyższej reguły jest konieczność uzyskania pozwolenia na budowę, jeśli remont dotyczy obiektów wpisanych do rejestru zabytków. Jeśli więc przedsiębiorca zamierza przeprowadzić prace remontowe w stylowej kamienicy, powinien wcześniej upewnić się, czy nie została ona wpisana do takiego rejestru. Wykaz obiektów objętych rejestrem można znaleźć m.in. na stronie internetowej Narodowego Instytutu Dziedzictwa.

Pozostałe roboty budowlane, których nie można zakwalifikować jako bieżąca konserwacja ani jako remont, jeszcze przed rozpoczęciem wymagają uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę. Przedsiębiorca musi zatem o nie wystąpić, chcąc np.: wymienić konstrukcję dachu, zamontować okna dachowe, wybić nowe okna lub drzwi w ścianie zewnętrznej lub wybudować nowe schody zewnętrzne.

W zależności od wysokości budynku pozwolenie może być wymagane także przy pracach związanych z jego ociepleniem. Takie prace w przypadku budynków wyższych niż 12 m wymagają uzyskania pozwolenia, przy czym na ocieplenie tych niższych wystarczy zgłoszenie.

Pozwolenie budowlane wydawane jest, co do zasady, przez starostę (w miastach na prawach powiatu przez prezydenta miasta), na wniosek inwestora. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Jeśli więc przedsiębiorca nie jest właścicielem budynku, wcześniej powinien skonsultować swoje plany z właścicielem, uzyskując, najlepiej na piśmie, jego zgodę na przeprowadzenie robót. Wydanie pozwolenia trwa średnio dwa miesiące. Zdarzają się jednak przypadki, że ze względu na niezadowolenie właścicieli sąsiednich nieruchomości, którzy z reguły są uczestnikami postępowania o wydanie pozwolenia, całe postępowanie może się wydłużyć nawet do kilku lat. Planując poważniejsze roboty budowlane wymagające uzyskania pozwolenia, warto więc uwzględnić ten czynnik i w miarę możliwości wcześniej sprawdzić nastawienie sąsiadów.

Brak pozwolenia

W przypadku jeśli roboty budowlane wykonywane są bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia, organ wstrzyma ich prowadzenie. Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od jego doręczenia inwestorowi. W tym jednak czasie organ może nakazać zaniechania dalszych robót bądź doprowadzenie obiektu do stanu pierwotnego albo nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania. Po upływie wyznaczonego terminu lub na wniosek inwestora organ sprawdza wykonanie nałożonych obowiązków i wydaje decyzję o stwierdzeniu ich wykonania albo o ich niewykonaniu, a w konsekwencji nakazuje zaniechanie dalszych robót i przywrócenie stanu poprzedniego. Inną równie bolesną sankcją za wykonywanie robót budowlanych wbrew omówionym przepisom prawa jest kara grzywny nakładana przez właściwy organ, jak również podleganie przez inwestora karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Przeprowadzenie robót wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego