W budynku, w którym jest więcej niż siedem lokali (mieszkań, biur, sklepów), po sprzedaży pierwszego z nich przez pierwotnego właściciela, czyli np. dewelopera lub gminę, powstaje duża wspólnota mieszkaniowa, której sposób działania reguluje ustawa o własności lokali. Mniejsze, czyli tzw. małe wspólnoty, rządzą się przepisami kodeksu cywilnego.

Duża wspólnota

Tak więc tam, gdzie jest 18 lokali, jak w budynku czytelnika, bez względu na to, czy zostało sprzedane dopiero jedno mieszkanie, czy dziewięć (osiem transakcji przenoszących własność jest w toku), powstała duża wspólnota mieszkaniowa. Zarządzanie jej nieruchomością wspólną, czyli gruntem i częściami budynku oraz urządzeniami służącymi wszystkim, wymaga albo ustanowienia profesjonalnego, licencjonowanego zarządcy, albo powołania zarządu.

Obie możliwości różnią się zasadniczo. Pierwsza najczęściej jest wykorzystywana wtedy, kiedy lokale sprzedaje deweloper i na początku nie chce pozbawić się wpływu na bieg spraw dotyczących budynku. Wtedy w pierwszym akcie notarialnym mówiącym o ustanowieniu odrębnej własności lokalu albo nawet później (ale także przed rejentem), powierzany jest zarząd profesjonalnemu zarządcy. Może nim być albo osoba fizyczna, czyli licencjonowany zarządca, albo osoba prawna.

Druga ewentualność pojawia się przeważnie, gdy nowi właściciele chcą wziąć sprawy wspólnoty we własne ręce. Mogą wszak zmienić sposób zarządzania i powołać zarząd. Jest to zupełnie inne gremium niż zarządca. I jeśli wspólnota pierwotnie miała zarządcę ustanowionego w akcie, zmiana możliwa jest w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza. Zaraz potem, do powołania zarządu, wystarczy zwykła uchwala właścicieli – członków wspólnoty. Podejmowana jest większością głosów liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej lub – w razie podjęcia przedtem uchwały mówiącej o głosowaniu zgodnie z zasadą jeden właściciel – jeden głos – potrzebna jest połowa plus jeden. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali albo spoza ich grona. Bywają to członkowie rodzin mieszkających we wspólnocie (np. żona właściciela, który kupił mieszkanie do majątku osobistego albo syn właścicieli). I wbrew temu, czego obawia się czytelnik, osoby takie również mają osobisty interes w sprawnym zarządzaniu sprawami wspólnoty.

Skład zarządu

Zarząd może być jedno- lub wieloosobowy. Każdy jego członek może być w dowolnym momencie zawieszony lub odwołany. Do tego też wystarczy zwykła większość głosów. I nikt z członków zarządu nie musi mieć licencji zarządcy. Nie ma jednak przeszkód, by wspólnota z zarządem wynajęła profesjonalnego zarządcę (osobę fizyczną lub prawną), który np. na podstawie umowy-zlecenia lub umowy o dzieło będzie pełnił rolę administratora.

Podstawa prawna

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).