Prawo pierwokupu służy zapewnieniu określonej osobie pierwszeństwa kupna rzeczy, w tym nieruchomości, przed innymi potencjalnymi kupującymi. Pierwokup jest uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego (art. 596 – 602 k.c.), które stosuje się w zakresie, w jakim prawo to nie jest unormowane w przepisach szczególnych. Takich szczególnych regulacji jest wiele, zwłaszcza w zakresie obrotu działkami rolnymi. W praktyce najczęściej zastosowanie mają jednak przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, która określa przypadki, gdy sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego może nastąpić tylko po tym jak wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu (może to zrobić w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy sprzedaży). Jest to niezwykle ważny warunek, gdyż umowa sprzedaży, zawarta z pominięciem uprawnionego do pierwokupu na podstawie ustawy Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, współwłaściciela albo dzierżawcy jest nieważna. Natomiast niewykonanie przez uprawnionego prawa pierwokupu w ustawowym terminie jest traktowane jako dorozumiane zrzeczenie się tego prawa. Strony warunkowej umowy sprzedaży mogą więc wówczas zawrzeć umowę bezwarunkową, która wywoła skutki rozporządzające.

Niezabudowana ziemia

Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.o.g.n.) zastrzega dla gminy prawo pierwokupu niezabudowanej nieruchomości sprzedawanej przez osobę, która nabyła uprzednio tę nieruchomość od Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Chodzi tu nie tylko o sytuację, gdy sprzedawca kupił ziemię bezpośrednio od gminy, ale także, gdy nabył ją na własność, będąc użytkownikiem wieczystym (np. w ramach przekształcenia użytkowania wieczystego we własność). Nie będzie on jednak musiał zawierać umowy sprzedaży pod warunkiem, że gmina nie wykona prawa pierwokupu (tzw. warunkowej umowy sprzedaży), gdy ziemię nabył w drodze dziedziczenia lub przez zasiedzenie. Jednak gdy sprzedawane jest prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej gminie zawsze będzie przysługiwał pierwokup. Forma nabycia tego prawa przez zbywcę nie ma wówczas znaczenia. Konieczne będzie zaoferowanie sprzedawanej ziemi najpierw gminie. Powyższe zasady nie mają jednak zastosowania do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (co ustala się na podstawie zapisów w ewidencji gruntów).

To jest tylko część artykułu, zobacz pełną treść w e-wydaniu Dziennika Gazety Prawnej: Kiedy prawo pierwokupu ogranicza obrót nieruchomościami.