Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
■ Był pan moderatorem seminarium zorganizowanego we współpracy z Komisją Kodyfikacji Prawa Cywilnego. Czy pańskim zdaniem potrzebny jest nam nowy kodeks cywilny? Czy propozycje komisji kodyfikacyjnej popiera środowisko notariuszy?
- Jako notariat stanęliśmy po stronie komisji kodyfikacyjnej i tak jak ona uważamy, że potrzebna jest kompleksowa przebudowa kodeksu cywilnego. Jednak nie wszystkie proponowane rozwiązania znajdują nasze całkowite poparcie - z niektórymi zgadzamy się bez zastrzeżeń, jednak niektóre uważamy za warte poddania gruntownej analizie. Trzymając się prawa rzeczowego - można dla przykładu powiedzieć, że jedną z fundamentalnych instytucji obecnie obowiązującego kodeksu jest instytucja użytkowania wieczystego. Po wnikliwej analizie warunków jej funkcjonowania większość członków komisji kodyfikacyjnej uznała, że jest to instytucja, która nie odpowiada potrzebom dzisiejszych czasów. Dlatego nowy kodeks cywilny zrezygnuje z tej instytucji. Podobnie w nowym kodeksie nie znajdzie się instytucja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Propozycje te są godne pochwały.
■ A co w zamian? Czy komisja kodyfikacyjna chce zaproponować nowe rozwiązania?
- Komisja kodyfikacyjna przewiduje przywrócenie niemieckiej wersji prawa zabudowy, którą to instytucję znały w latach 1919 - 1946 województwa zachodnie, to jest poznańskie, pomorskie i śląskie. Było to (w odróżnieniu od prawa zabudowy z 1945 roku) powszechne prawo zabudowy, co oznaczało, że każdy właściciel nieruchomości mógł je ustanowić. Mówiąc wprost - właściciel nieruchomości będzie mógł w formie aktu notarialnego ustanowić prawo zabudowy na rzecz konkretnej osoby polegające na przykład na tym, że ta osoba będzie mogła wznieść budowlę (pod gruntem, nad gruntem, na gruncie lub nad wodami) i stanie się właścicielem tej budowli, zaś właściciel nieruchomości będzie mógł jednocześnie korzystać z nieruchomości w pozostałym zakresie.
Ponadto nie jest wykluczone przywrócenie ciężarów realnych. Istota tej instytucji będzie polegała na tym, że właściciel nieruchomości będzie mógł ją sprzedać inwestorowi z rozłożeniem ceny sprzedaży na raty. Staremu właścicielowi pozostanie uprawnienie do dożywotniego zamieszkiwania w budynku usytuowanym na nieruchomości. Inwestor zyska na tym tyle, że nie będzie musiał płacić całości ceny od razu, tylko na raty.
■ Komisja kodyfikacyjna proponuje jeszcze wprowadzenie konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej.
- Tak. Jako notariat zdajemy sobie sprawę, że wpis konstytutywny jest bardzo dobry, bo wtedy prawno rzeczowy tytuł własności i tytuł prawnohipoteczny oznacza to samo. Można wówczas między tymi pojęciami postawić znak równości. Ale żeby coś takiego wprowadzić, trzeba mieć po pierwsze na uwadze sprawność ksiąg wieczystych (z którą w dalszym ciągu nie jest najlepiej), a po drugie należy pamiętać o zakresie odpowiedzialności za dokonywanie wpisów w księgach wieczystych. Proponowane rozwiązania muszą być wewnętrznie spójne. Proponowany przez komisję model jest - według nas - pozbawiony wewnętrznej spójności. Jeśli mają zostać wprowadzone wpisy konstytutywne - to zdaniem notariatu - nie jest możliwe utrzymanie modelu podwójnego skutku każdej umowy. Wprowadzeniu wpisu konstytutywnego powinno towarzyszyć zerwanie z tym systemem, który u nas obowiązuje: umów o podwójnym skutku. W zamian należy wprowadzić dwie osobne umowy: o skutku zobowiązującym i osobno tzw. powzdanie.
■ Notariat jest przeciwny innemu z pomysłów komisji kodyfikacyjnej, a mianowicie wprowadzeniu instytucji długu gruntowego.
- Tak. W przewidywanych rozwiązaniach przesłanką umożliwiającą wykreślenie długu gruntowego z księgi wieczystej ma być jedynie zgoda uprawnionego, nie zaś wygaśnięcie wierzytelności, jak przy hipotece. A zatem fakt, że właściciel nieruchomości spłaci np. kredyt w banku, byłby prawnie nieistotny. Jeśli uprawniony z tytułu długu gruntowego nie wyrazi zgody na jego wykreślenie z księgi wieczystej, to będzie on widniał w tej księdze pomimo faktycznego spłacenia wierzytelności. A zatem jeśli na rzecz danego banku zostanie wpisany dług gruntowy, to będzie on obciążał nieruchomość aż do dnia, w którym bank wyrazi zgodę na zwolnienie nieruchomości spod obciążenia długiem gruntowym (tzw. przywiązanie raz na zawsze).
A zatem, jeśli ktoś będzie chciał kupić nieruchomość obciążoną długiem gruntowym na rzecz danego banku, to bank ten będzie mógł zawsze postawić warunek, że owszem, nieruchomość można kupić, ale za kredyt przez niego udzielony. I to nawet wówczas gdy potencjalny kupiec nie będzie zainteresowany kredytem, ponieważ zamierzałby nabyć nieruchomość za gotówkę.
Problem polega więc na tym, że dług gruntowy jest prawem niezależnym od wierzytelności. Uprawniony z tytułu długu gruntowego może zażądać spłaty długu gruntowego w ciągu dwóch tygodni od wezwania skierowanego do właściciela nieruchomości (i to niezależnie od obowiązku spłaty samej wierzytelności).
Drugą przewidywaną przesłanką umożliwiającą wykreślenie długu gruntowego z księgi wieczystej będzie żądanie wykupienia długu gruntowego po 30 latach, ale po cenie długu, a nie wierzytelności. Czyli jeśli ktoś obciążył nieruchomość długiem gruntowym w kwocie miliona złotych w celu zabezpieczenia wierzytelności na jeden milion złotych i w całości spłacił tę wierzytelność, to po 30 latach, na mocy jednostronnego działania, będzie mógł żądać wykreślenia długu gruntowego z księgi wieczystej, ale po jednoczesnym spłaceniu długu gruntowego, co oznacza w praktyce po zapłaceniu owego miliona po raz drugi.
Moim zdaniem - zwykłemu człowiekowi - trudno będzie wskazać na racjonalne przesłanki uzasadniające wprowadzenie tej instytucji. Dla przeciętnego dłużnika będzie to szalenie niebezpieczna instytucja.
Jako notariat jesteśmy przeciwni długowi gruntowemu, ponieważ uważamy, że jest to przywiązanie danego właściciela raz na zawsze do danego banku, a nie ma powodu, by tak było.
■ Co natomiast z prawem spadkowym?
- Zacznijmy od spraw najprostszych. Większość ludzi nawet nie wie, że np. brat stryjeczny nie dziedziczy z ustawy.
Przypomnijmy głośną ostatnio sprawę dziewczynki, która wraz z rodzicami uległa wypadkowi, przy czym oboje rodzice zginęli we wtorek, a ona zmarła w czwartek. Przez te dwa dni była ona spadkobierczynią całego majątku swoich rodziców, a po niej - wydawałoby się - powinna odziedziczyć ten (jak się okazało znaczny) majątek - babcia. Niestety, w takim przypadku wg polskiego prawa babcia nie dziedziczy, więc cały ten majątek przeszedł na rzecz gminy. U nas do dziś jest tak, że ustawowo mogą dziedziczyć w linii prostej tylko zstępni, a w lini bocznej rodzeństwo i zstępni tego rodzeństwa. Ludzie tego nie akceptują.
■ Jak rozumiem, gotowe są już zmiany w tym zakresie.
- Tak. Zostanie rozszerzony krąg dziedziców. Punktem wyjścia nie będą nasi rodzice, tylko nasi dziadkowie. Wówczas prawdopodobieństwo dojścia do spadku gminy ulega gwałtownemu zawężeniu. Jest to niewielkie rozszerzenie w porównaniu np. do prawa francuskiego, gdzie punktem wyjścia jest nieskończoność.
■ Pojawił się pomysł darowizny na wypadek śmierci.
- Rzeczywiście, chcielibyśmy wprowadzić tę formę darowizny. Byłaby ona szalenie korzystna np. dla wszystkich prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą.
Ta zmiana nie powoduje zmian doktrynalnych, natomiast musimy przyszykować się na znacznie większe zmiany w zakresie tzw. testamentów działowych i zapisu o charakterze rzeczowym przenoszącym własność.
Skutek wprowadzenia tych zapisów byłby taki, że moi spadkobiercy nie dziedziczyliby, tak jak jest teraz w częściach ułamkowych (co swoją drogą dla wielu ludzi jest niezupełnie zrozumiałe), tylko dziedziczyliby (mówiąc w skrócie) konkretne składniki majątkowe, np. córka odziedziczyłaby rodową biżuterię i dom, zaś syn samochód i mieszkanie itd.
■ Jest pan notariuszem, był pan prezesem Krajowej Rady Notarialnej. Jak widziałby pan przyszłość notariatu?
- Notariusz powinien być - wzorem art. 1134 Kodeksu Napoleona - twórcą małej ustawy dla stron dokonujących danej czynności. Powinien więc być niezależny od administracji państwowej, a zatem w zakresie dokumentu, który spisuje, powinien być zawodem zaufania publicznego, ale w zakresie prowadzenia kancelarii - niezależnym przedsiębiorcą, który powinien być weryfikowany przez rynek, a nie władzę administracyjną.
Rozmawiała EDYTA WERESZCZYŃSKA
/>
/>
