W powszechnej opinii główną barierą rozwoju inwestycji budowlanych w Polsce jest niedostatek terenów możliwych do zabudowy, szczególnie w największych miastach, gdzie zapotrzebowanie na nowe obiekty mieszkaniowe, handlowe, usługowe i inne jest największe. Dla przykładu pokrycie miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego w Warszawie nie przekracza 15 proc. powierzchni, w Krakowie 10 proc., a w Poznaniu 12 proc. Brak miejscowych planów jest podstawową przyczyną wysokich cen gruntów na terenach objętych planem oraz terenów nieobjętych planem, dla których udało się załatwić decyzję o warunkach zabudowy.

W celu poprawy tej nie najlepszej sytuacji parlamentarzyści przyjęli wchodzącą w życie 21 października nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która zmienia procedurę uchwalania miejscowych planów. Jej głównym celem jest wprowadzenie instytucji prawnych mających na celu przyśpieszenie powstawania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Opinie zamiast uzgodnień

Skrócenie procedury planistycznej ma zostać osiągnięte przede wszystkim poprzez zastąpienie tam, gdzie to możliwe, procedury uzgodnień procedurą opiniowania projektu planu zagospodarowania przestrzennego. Uzgodnienie takie będzie teraz możliwe m.in. z wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu – w zakresie odpowiednich zadań rządowych i samorządowych, z właściwym zarządcą drogi – jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą drogę, z właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa, z dyrektorem właściwego urzędu morskiego – w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani, z właściwym organem nadzoru górniczego – w zakresie zagospodarowania terenów górniczych, z ministrem właściwym do spraw zdrowia – w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej, a także z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków – w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z nowymi przepisami wszystkie te organy będą teraz opiniowały projekt planu zagospodarowania przestrzennego w trybie przewidzianym przez art. 106 kodeksu postępowania administracyjnego. W praktyce oznacza to, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustali termin dokonania uzgodnień albo przedstawienia opinii przez te organy, nie krótszy niż 14 dni i nie dłuższy niż 30 dni od dnia udostępnienia projektu planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko. Organ uzgadniający albo opiniujący będzie mógł jednak, w uzasadnionych przypadkach, wystąpić do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zmianę tego terminu. Jednocześnie będzie musiał wskazać własny termin nie dłuższy niż 30 dni. Jeżeli w tym czasie stanowisko to nie zostanie wyrażone, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie mógł uznać za uzgodniony projekt planu miejscowego. Nie będzie on więc musiał czekać wielu dni, a nawet miesięcy na uzgodnienie projektu planu miejscowego, co do tej pory niejednokrotnie wydłużało procedurę planistyczną.

Ograniczone przepisy

Na skrócenie procedury planistycznej ma także wpłynąć wprowadzenie możliwości ograniczenia treści planów zagospodarowania przestrzennego, jeżeli jest to uzasadnione. Zgodnie z nowymi przepisami w planie miejscowym w zależności od potrzeb będzie można określić granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym, a także granice terenów inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, umieszczonych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa lub w ostatecznych decyzjach o lokalizacji drogi krajowej, wojewódzkiej lub powiatowej, linii kolejowej o znaczeniu państwowym, lotniska użytku publicznego, inwestycji w zakresie terminalu lub przedsięwzięcia Euro 2012. W zależności od potrzeb miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie mógł także określać granice terenów zamkniętych i granice stref ochronnych terenów zamkniętych, sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów, zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane, a także minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych.

Plany zagospodarowania przestrzennego będą mogły być też uchwalane nie tylko dla obszarów należących do gminy, ale także dla tzw. terenów zamkniętych, czyli np. terenów należących do PKP. Do tej pory nie było to możliwe. Teraz na szczęście się to zmieni, co powinno ułatwić realizację inwestycji budowlanych szczególnie w dużych miastach, gdzie jest największy problem z dostępnością atrakcyjnych szczególnie pod budownictwo mieszkaniowe terenów.

Na przyspieszenie rozpoczynania inwestycji budowlanych ma także wpłynąć skrócenie czasu oczekiwania na wydanie decyzji o warunkach zabudowy, która jest potrzebna do rozpoczęcia robót budowlanych w sytuacji, kiedy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nowymi przepisami postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy będzie można zawiesić na czas nie dłuższy niż dziewięć miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Obecnie obowiązujące przepisy umożliwiają zawieszenie takiego postępowania nawet na rok.

Uchwała rady gminy

Nadal miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie przyjmowany w formie uchwał rady gminy i będzie stanowił miejscowe prawo, do którego będą musieli stosować się wszyscy inwestorzy z danego terenu chcący przeprowadzić budowę swojego domu lub innego obiektu budowlanego na obszarze danej gminy. Zgodnie z nowymi przepisami uchwała rady gminy, a więc plan miejscowy nie będzie musiał być jednak zgodny z planem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. Obecnie wymóg ten powoduje często, wbrew intencjom autorów studium, niemożliwość uchwalenia planu, gdyż trudno jest ustalić, czy proponowane w planie rozstrzygnięcie jest zgodne ze studium, skoro jest w studium nieokreślone. Z tego też względu od października miejscowy plan nie będzie musiał być zgodny z zapisami studium, ale nie będzie mógł naruszać jego zapisów. Propozycja ta realizuje postulaty samorządów napotykających opisany problem.