Rady gmin dotkniętych powodzią mogą wyznaczyć obszary, na których obowiązuje zakaz budowy nowych budynków czy ich odbudowy. Ograniczenie praw właścicieli nieruchomości wiąże się jednak z obowiązkiem wypłaty odszkodowania lub wykupu bezużytecznych gruntów.
Od 16 sierpnia 2010 r. obowiązują nowe procedury związane z odbudową, remontami i rozbiórkami obiektów budowlanych zniszczonych wskutek klęsk żywiołowych. Po tegorocznych powodziach wzmocniono dotychczasowe uregulowania prawne dotyczące ułatwienia i przyspieszenia odbudowy zniszczonych i uszkodzonych przez żywioł obiektów budowlanych, a także wprowadzono nowe regulacje ograniczające w przyszłości negatywne skutki działania żywiołu. Ma to umożliwić między innymi możliwość przelokowania mieszkańców z terenów o najwyższym stopniu zagrożenia. Wiele kompetencji w tym zakresie uzyskały władze gminy.
Specjalne warunki
Nowe narzędzia w walce z coraz częściej występującymi w Polsce klęskami żywiołowymi przewiduje uchwalona 6 sierpnia nowelizacja ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu. Dzięki niej władze samorządowe otrzymały prawo do uchwalania nowych rodzajów aktów prawa miejscowego, w których mogą ustalić szczególne warunki odbudowy na terenach powodziowych, wprowadzić zakazy odtworzenia zniszczonych obiektów czy ustanowić miejscowy plan odbudowy.
W pierwszej kolejności rada poszkodowanej wskutek tegorocznych powodzi gminy może w terminie do 10 listopada 2010 r. wyznaczyć obszary, na których nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów budowlanych w wyniku osunięcia ziemi i na których odbudowa obiektów budowlanych odbywa się w szczególnych warunkach.
Zgodnie z ustawą na tych obszarach odbudowa obiektów budowlanych może nastąpić wyłącznie po trwałym ustabilizowaniu terenu z zastosowaniem odpowiednich metod technicznych ustalonych w projekcie geotechnicznym dla skomplikowanych warunków gruntowych trzeciej kategorii geotechnicznej. Konieczne jest tutaj także uzyskanie pozwolenia na budowę. Do wniosku o pozwolenie trzeba również dołączyć wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektu budowlanego.
Jeżeli na terenie gminy obszar, na którym nastąpiło zniszczenie lub uszkodzenie obiektów w wyniku osunięcia ziemi, nie był wpisany do rejestru obszarów zagrożonych osuwiskami prowadzonego przez starostę – wójt, burmistrz albo prezydent miasta występuje do starosty z wnioskiem o wpisanie tego terenu do rejestru. Starosta musi wpisać do rejestru informacje o obszarze, na którym nastąpiło osunięcie ziemi, w terminie 7 dni od dnia złożenia wniosku.
Zasady wywłaszczania
Rada gminy może także w terminie do 10 listopada 2010 r. na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta wyznaczyć, w drodze aktu prawa miejscowego, obszar, na którym obowiązuje zakaz budowy i odbudowy nowych budynków. Ustanawianie takich ograniczeń jest możliwe jedynie na obszarach wpisanych do rejestru terenów zagrożonych prowadzonego przez starostę. Jeżeli w wyniku podjęcia takiej decyzji korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem będzie niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty będzie mógł żądać od gminy odszkodowania za poniesioną szkodę albo wykupu nieruchomości (bezużytecznej części). Gmina musi załatwić taką sprawę najpóźniej w terminie sześciu miesięcy od dnia złożenia wniosku przez poszkodowanego (chyba że strony postanowią inaczej). W przeciwnym razie zapłaci odsetki ustawowe.
Wójt odpowie za projekt
W celu umożliwienia odbudowy zniszczonych domostw na obszarach, na których nie występują zagrożenia osunięcia ziemi, rada gminy może uchwalić miejscowy plan odbudowy. Określa on granice zewnętrzne gruntów przeznaczonych do odbudowy obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku osunięcia ziemi. Plan jest aktem prawa miejscowego. Procedura jego sporządzania i uchwalania jest uproszczona i znacznie skrócona w stosunku do procedur stosowanych w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.) i dzięki temu plan ten może być sporządzony i uchwalony w ciągu 3 – 4 miesięcy.
Uchwalanie planu może odbywać się tylko w określonej przepisami procedurze. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta jest odpowiedzialny najpierw za sporządzenie projektu miejscowego planu odbudowy zawierającego część tekstową i graficzną. Miejscowy plan odbudowy ustala między innymi zasady i warunki wydzielania nowych działek budowlanych, linie zabudowy, gabaryty obiektów budowlanych i inne (patrz ramka).
Część graficzna miejscowego planu odbudowy musi zostać przedstawiona na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy ewidencyjnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, w skali odpowiedniej dla zobrazowania struktury własnościowej terenu. Sporządzenie projektu trzeba powierzyć osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów lub izby samorządu zawodowego urbanistów.
Opiniowanie planu
Projekt miejscowego planu odbudowy musi zostać obowiązkowo zaopiniowany przez wiele organów. Szef jednostki samorządowej w pierwszej kolejności musi wystąpić o opinię w sprawie projektu miejscowego planu odbudowy (w zależności od charakteru terenów objętych planem) między innymi do:
● właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków – w przypadku obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską,
● starosty – przede wszystkim w zakresie zagospodarowania terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi,
● organu do spraw ochrony przyrody – w zakresie zagospodarowania obszarów, w przypadku występujących na terenie gminy: rezerwatu przyrody, obszaru Natura 2000 i innych chronionych terenów,
● państwowego powiatowego inspektora sanitarnego – w zakresie uwzględnienia w projekcie miejscowego planu odbudowy wymagań higienicznych i zdrowotnych,
● właściwego zarządcy drogi – jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą drogę.
Jednocześnie wójt ma obowiązek wystąpić o opinię do ministra właściwego do spraw administracji publicznej w zakresie określenia kwoty partycypacji z rezerwy celowej budżetu państwa na przeciwdziałanie i usuwanie skutków klęsk żywiołowych w wydatkach związanych z realizacją obiektów liniowych, należących do zadań własnych gminy, oraz wywłaszczeń gruntów objętych miejscowym planem odbudowy, określonych w załączniku do projektu.
W załączniku do projektu miejscowego planu odbudowy trzeba określić nakłady finansowe na jego realizację, w szczególności wydatki na wykup gruntów, wywłaszczenia, wydatki na realizację obiektów liniowych objętych tym planem, które należą do zadań własnych gminy, z podziałem na źródła ich finansowania. Takie wydatki muszą być uwzględnione w uchwałach budżetowych gminy na kolejne lata realizacji ustaleń miejscowego planu odbudowy oraz w wieloletniej prognozie finansowej, zgodnie z przepisami ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. nr 157, poz. 1240 z późn. zm.).
Organy, które mają wyrazić swoje stanowisko w sprawie projektu, są obowiązane do wyrażenia opinii w terminie 14 dni od dnia jego doręczenia (opinia ministerstwa może zostać przedstawiona w terminie do 21 dni od doręczenia załącznika z wykazem wydatków). Nieprzedstawienie opinii w terminie jest równoznaczne z brakiem uwag i zastrzeżeń do projektu.
Uwagi mieszkańców
Po zaopiniowaniu projektu miejscowego planu odbudowy wójt, burmistrz albo prezydent miasta musi wyłożyć go do wglądu w siedzibie gminy na okres 21 dni. Informację o terminie i miejscu wyłożenia projektu do wglądu trzeba podać do wiadomości w formie ogłoszenia w siedzibie gminy, zamieścić w lokalnej prasie codziennej oraz w formie ogłoszeń w sposób zwyczajowo przyjęty, a także zamieścić się na stronie Biuletynu Informacji Publicznej gminy, na 7 dni przed wyłożeniem projektu. Zainteresowani mogą składać uwagi i wnioski do projektu w okresie jego wyłożenia do wglądu.
Z dniem wejścia w życie aktu prawa miejscowego na obszarach w nim wyznaczonych nie mogą być stosowane ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie sprzecznym z tym aktem. W celu przyspieszenia pozyskiwania gruntów na realizację planu odbudowy ustawa przewiduje też odrębne regulacje dotyczące wydawania decyzji wywłaszczeniowej i zatwierdzania podziału nieruchomości.
Uchwalenie planu
Miejscowy plan odbudowy uchwala rada gminy, rozstrzygając o sposobie rozpatrzenia uwag i wniosków do jego projektu. Musi także jednocześnie rozstrzygnąć o zasadach realizacji ustalonych w planie inwestycji z zakresu obiektów liniowych, które należą do zadań własnych gminy, oraz źródłach ich finansowania, w tym wykupu i wywłaszczenia gruntów niezbędnych do ich realizacji.
Część tekstowa wraz z częścią graficzną oraz wymagane rozstrzygnięcia, w tym załącznik określający nakłady finansowe na realizację inwestycji, stanowi treść uchwały w sprawie miejscowego planu odbudowy. Po uchwaleniu planu wójt, burmistrz albo prezydent miasta musi przedstawić wojewodzie taką uchwałę wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych. Ten ma z kolei obowiązek ocenić zgodność z przepisami prawa samej uchwały w sprawie miejscowego planu odbudowy, jak i procedurę jego sporządzenia.
Uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia miejscowego planu odbudowy obowiązuje od dnia wejścia w życie, jednak nie może to nastąpić wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Na obszarach w niej wyznaczonych nie stosuje się wówczas ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie sprzecznym z tym aktem. Miejscowy plan odbudowy obowiązuje do dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany na obszarze objętym tym planem.
W terminie 14 dni od dnia wejścia w życie miejscowego planu odbudowy wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek przekazać właściwemu miejscowo staroście wykaz nieruchomości, w odniesieniu do których istnieje konieczność wywłaszczenia na rzecz gminy w celu realizacji miejscowego planu odbudowy. Następnie starosta w ciągu kolejnych 14 dni od dnia otrzymania wykazu będzie musiał wydać decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości. Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. Granice terenu objętego miejscowym planem odbudowy stanowią linie podziału nieruchomości. Decyzja o wywłaszczeniu zatwierdza zaś podział nieruchomości.
Ustalenie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości następuje w drodze uzgodnienia pomiędzy wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta. Gdy do porozumienia tego nie dojdzie w terminie 30 dni, odszkodowanie będzie ustalane według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Tym samym zostało zagwarantowane przyspieszenie procedury administracyjno-prawnej przy jednoczesnym objęciu ochrony praw jednostki, a także uwzględnieniu celu nadrzędnego, jakim jest zapewnienie bezpieczeństwa poszkodowanym.
Do zapłaty odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości obowiązana jest gmina. Wywłaszczoną nieruchomość do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie, oddaje się dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, na jego wniosek, w nieodpłatne użytkowanie. Jeżeli miejscowym planem odbudowy jest objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości gmina nabywa tę część w drodze umowy. Najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wygasną z upływem miesiąca, licząc od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.
Uprawnienia właścicieli
Osoby, których nieruchomości zostały objęte aktami prawa miejscowego ograniczającymi sposób realizacji odbudowy w dotychczasowym miejscu lub wykluczającymi budowę nowych budynków, otrzymały wiele przywilejów. Są one uprawnione do nabycia w trybie bezprzetargowym nieruchomości położonych w obszarze miejscowego planu odbudowy. Takie nieruchomości mogą być również oddane w użytkowanie wieczyste, dzierżawę lub użyczenie.
Do ustalenia i zapłaty ceny nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn.zm.). Na wniosek nabywającego cenę nieruchomości gmina może rozłożyć na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Warunkiem jest tutaj jednak wpłata co najmniej 20 proc. ceny nieruchomości.
Wynagrodzenie notariusza za czynności notarialne dokonane przy zawieraniu umowy zbycia nieruchomości oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają nabywcę gruntów. Z kolei opłata za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy nabycia nieruchomości nie może zgodnie z ustawą przekraczać kwoty 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
W nowelizacji ustawy wprowadzono również wiele instrumentów finansowych mających na celu ułatwienie finansowania odbudowy zniszczonych obiektów. Są nimi m.in. zwolnienia z podatku od osób fizycznych, podatku dochodowego od osób prawnych, dopłaty do oprocentowania kredytów bankowych na zakup gruntów przeznaczonych do odbudowy budynków zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku osunięcia ziemi w innym niż dotychczasowe miejscu.
Zgłoszenie inwestycji
Nieruchomości stanowiące własność gminy mogą być przedmiotem zamiany na nieruchomości, które będą podlegały wywłaszczeniu z uwagi na jej położenie na terenach zagrożonych lub dotkniętych powodzią. Wniosek o zamianę do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta mogą złożyć ich właściciele. W razie nierównej wartości zamienianych nieruchomości można stosować dopłaty. Na wniosek osoby zainteresowanej rada gminy może w drodze uchwały odstąpić od obowiązku jej wniesienia przez wywłaszczanego właściciela. Z kolei w przypadku gdy gmina przeznaczy nieruchomości do zamiany, wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie musiał sporządzić wykaz tych nieruchomości. Jeśli konkretną gminną nieruchomością będzie zainteresowanych kilka osób, o pierwszeństwie decyduje rejestracja złożenia wniosku.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami odbudowa zniszczonych w wyniku działania żywiołu obiektów budowlanych o kubaturze mniejszej niż 1000 m3 i nie wyższych niż 12 m nad poziomem terenu nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Potrzebne jest tutaj jedynie zgłoszenie właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru dokonania takiej inwestycji. W zgłoszeniu określa się zakres i sposób wykonania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia dołącza się, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia brakujących dokumentów w określonym terminie, a w przypadku nieuzupełnienia tych dokumentów – sprzeciwia się w drodze decyzji.
Zgodnie z nowymi zapisami do zgłoszenia odbudowy obiektu budowlanego w innym miejscu na terenie gminy, w miejsce szkicu lub rysunku dołącza się projekt budowlany sporządzony w sposób, który nie narusza ustaleń aktów prawa miejscowego.
Konieczne pozwolenie
W wyjątkowych sytuacjach właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej może nałożyć, w drodze decyzji, obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę określonego obiektu budowlanego lub wykonanie określonych robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia. Jest to dopuszczalne jedynie wtedy, gdy ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, inne przepisy prawa lub spowodować, np. zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub pogorszenie stanu środowiska lub dóbr kultury. Uzyskania pozwolenia na budowę wymaga natomiast odbudowa obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub znajdujących się na terenach pomników Zagłady lub ich stref ochronnych.
W razie odbudowy obiektu w innym miejscu na terenie gminy organ musi nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę w przypadku obiektu wymagającego przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na obszar Natura 2000.
Zakres przedmiotowy planu odbudowy
Miejscowy plan odbudowy w sposób szczególny określa:
● przeznaczenie terenu,
● zasady i warunki wydzielania nowych działek budowlanych,
● sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu,
● linie zabudowy, gabaryty obiektów budowlanych i wskaźniki intensywności zabudowy,
● zasady przebudowy lub budowy obiektów liniowych, które należą do zadań własnych gminy,
● sposób zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz odprowadzania ścieków,
● zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego.
2269 liczba budynków uszkodzonych lub zniszczonych w wyniku osuwisk ziemi na dzień 7 czerwca 2010 r.
70 proc. zakłada się relokację takiej liczby budynków całkowicie zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku osunięcia się ziemi
1200 mkw. średnia powierzchnia działki budowlanej zalanej podczas powodzi
Podstawa prawna
Ustawa z 6 sierpnia 2010 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 149, poz. 996).
Rozporządzenie prezesa rady ministrów z 10 sierpnia 2010 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie gmin i miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu (Dz.U. nr 144, poz. 969).