Złożenie oświadczenia przez wspólnotę o ustanowieniu drogi koniecznej na nieruchomości wspólnej przekracza zakres zwykłego zarządu.
Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę wyrażającą zgodę na ustanowienie służebności drogowej oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa na złożenie stosownego oświadczenia. Sąd rejonowy oddali wniosek wspólnoty o wpis w księdze wieczystej.
Złożenie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej oświadczenia o ustanowieniu służebności drogi koniecznej na nieruchomości wspólnej należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zgoda właścicieli

Prowadzi bowiem do obciążenia nieruchomości wspólnej. Uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do złożenia takiego oświadczenia nie będzie jednak wystarczająca do ustanowienia takiej służebności ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali. Taki skutek może bowiem nastąpić jedynie w wymienionych w ustawie przypadkach.
W sprawach czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zarząd wspólnoty musi uzyskać zgodę właścicieli lokalu wyrażoną w formie uchwały oraz pełnomocnictwo do zawarcia umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, przy czym pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej samej formie, jakiej wymaga umowa. Wyliczenie spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu, które objęte są zakresem udzielenia pełnomocnictwa, wymienia art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali. Jednak tylko w trzech wymienionych tam przypadkach oświadczenie zarządu wywierać będzie skutek w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Udział lokatorów

Dotyczy to: udzielenia zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (także na ustanowienie odrębnej własności tak powstałego lokalu czy rozporządzenie nim), udzielenia zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej oraz dokonanie podziału nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6). Takie uregulowanie umożliwia załatwienie wyliczonych spraw bez konieczności udziału wszystkich właścicieli lokali w kolejnych wymaganych prawem etapach decyzyjnych. Wystarczy, że na zebraniu właściciele lokali podejmą w tych sprawach uchwałę i udzielą zarządowi pełnomocnictwa do jej wykonania, by zarząd sam, reprezentując całą wspólnotę, złożył stosowne oświadczenie w celu jej wykonania. W sprawach niewymienionych w ustawie o własności lokali oświadczenia składane przez zarząd, na podstawie uchwały właścicieli, nie mają skutku w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Podstawa prawna
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. nr 85, poz. 388).