W jaki sposób obowiązek wypłaty odszkodowań właścicielom nieruchomości wpływa na budżety gmin? Czy samorządy stać na zwiększanie zasobu mieszkaniowego?
Należy uszanować orzeczenie o zgodności z Konstytucją art. 18 ustawy o ochronie praw lokatora, nie zmienia to jednak oceny tego przepisu prawnego. Jest on zły, niesprawiedliwy, nieliczący się ze społecznymi konsekwencjami. Ponadto w tym wypadku wraz z upływem czasu kumulują się nierozwiązane problemy historyczne, współczesne i potencjalne przyszłe zagrożenia.
Odmrożenie praw rynkowych w mieszkalnictwie nastąpiło przy dużym niedoborze mieszkań, a to musiało owocować ogromnymi podwyżkami opłat czynszowych. Chroniąc uboższych przed eksmisją ustawa w 2001 r. wprowadziła zasadę dostarczania lokali socjalnych przez samorząd. Ustawa przy tym nie rozgraniczała sytuacji będącej naprawą błędów kwaterunku od innych form relacji lokator – najemca, właściciel – wynajmujący. W dodatku przepis prawny, a w ślad za nim humanitarna interpretacja przez sądy powodowały, że zasada eksmisji do lokalu socjalnego stała się regułą; wyjątkiem rzadko stosowanym eksmisja na bruk. Zgodnie z przepisami lokal socjalny należy udostępnić każdemu bezrobotnemu lub każdej osobie korzystającej z pomocy społecznej. Zatem także ludziom świadomie uchylających się od odpowiedzialności za utrzymanie siebie i swojej rodziny.
W Częstochowie mieliśmy przykład specyficznej formy nadużycia tego prawa. Właściciel domu jednorodzinnego sprzedał swoją nieruchomość, po czym odmówił wyprowadzenia się z niej. Ponieważ był emerytem, sąd przyznał mu prawo do lokalu socjalnego. Gmina nie była w stanie takowego dostarczyć, nabywcy zatem zostali na bruku, spłacając kredyt zaciągnięty na kupno nieruchomości.
W praktyce nie jest możliwe dostarczanie lokali socjalnych przez gminy na poziomie wyznaczonym przepisami i interpretacją ustawy. Nie można przy tym łudzić się, że ze względu na niższy standard koszt takich mieszkań nie stanowi poważnego obciążenia. Prawo budowlane wyznacza pewien standard powodujący, że koszt budowy nowego budynku z lokalami socjalnymi jest zaledwie kilka procent mniejszy od budowy normalnego budynku mieszkalnego. Przy tym skupianie w jednym obiekcie wyłącznie osób z wyrokami eksmisyjnymi powoduje patologiczne przyspieszenie dekapitalizacji. Nie uogólniając, jest wśród takich osób wiele jednostek nieodpowiedzialnych, przekonanych, że jak ten budynek się zniszczy, gmina da następne mieszkanie.
W Częstochowie połowa budynków w zasobie komunalnym pochodzi sprzed 1950 r. Ze względu na poziom zniszczenia ok. 150 budynków zamieszkałych przez ponad 4 tys. rodzin wymaga natychmiastowego, generalnego remontu. Kolejka oczekujących na mieszkania komunalne liczy ok. 2 tys. rodzin. Liczbę rodzin niepłacących regularnie czynszu w spółdzielniach mieszkaniowych czy kamienicach prywatnych szacuje się na ok. 4 – 5 tys. Rzeczywiste zatem potrzeby Częstochowy wymagają natychmiastowej budowy ok. 10 tys. mieszkań z niskimi czynszami za wynajem. Na razie jest ok. 950 wyroków eksmisyjnych z nakazem przydziału lokalu socjalnego. W zeszłym roku koszt odszkodowań przekroczył 500 tys. zł, w tym roku może dojść do miliona złotych. Miasto realnie jest w stanie zapewnić rocznie nie więcej niż 100 mieszkań socjalnych. Gdyby nie było obciążone odszkodowaniami – możliwe byłoby jeszcze dostarczenie kolejnych 100 mieszkań. Podsumowując, należy stwierdzić, że ustawa narzuca błędne koło: gmina nie ma pieniędzy na budowę mieszkań – płaci odszkodowania, które tym bardziej powodują brak środków na inwestycje mieszkaniowe.

Jarosław Kapsa, z Urzędu Miasta w Częstochowie