Każda gmina stara się dążyć wszelkimi sposobami do sytuacji, w której wysokość przychodów z czynszów za wynajem mieszkań komunalnych wystarczy na ich utrzymanie. Jest to jednak w większości przypadków nierealne, gdyż nawet ustalenie wysokości takich opłat na poziomie pozwalającym na podtrzymywanie mieszkań i budynków w stanie niepogorszonym i na stopniową likwidację wieloletnich zaniedbań w sferze remontów nigdy nie będzie szło w parze z ich 100 proc. ściągalnością. Mimo to wiele samorządów stara się zmieniać kierunki polityki czynszowej i decyduje się w ostatnim czasie na wprowadzanie podwyżek czynszów. Muszą one jednak pamiętać, że zmiana stawek opłat nie może być dowolna i musi być dokonywana w ściśle określonej procedurze.

Gmina ma obowiązek zaspokajać potrzeby mieszkaniowe czterech podstawowych kategorii osób. Pierwszą są ci, którzy nie mają własnych mieszkań i nie stać ich na ich kupno lub wynajęcie lokalu na wolnym rynku.

Drugą są osoby z wyrokami eksmisyjnymi, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego. Dwie ostatnie grupy osób to lokatorzy usuwani z lokali w związku z ich rozbiórką i osoby tymczasowo zatrudnione na terenie gminy.

Podstawą polityki mieszkaniowej jest więc prawidłowe ustalenie wysokości czynszu, który mają płacić wyżej wymienione kategorie osób.

Składniki czynszu

Chociaż wysokość czynszu ustalanego w mieszkaniach komunalnych może wynosić 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, a w uzasadnionych przypadkach nawet go przekraczać, to w praktyce w wielu przypadkach czynsz jest znacznie niższy. Przeciętnie wynosi ok. 1,5–1,8 proc. kosztów odtworzenia rocznie.

Warto tutaj przypomnieć, że wartość odtworzeniową lokalu stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ogłaszanego przez poszczególnych wojewodów.

Gmina musi ustalać stawki czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową. Obliczenie czynszu następuje poprzez sumowanie zniżek i zwyżek. Gmina powinna przyjąć, że łączne obniżenie czynszu nie może przekroczyć określonego progu procentowego.

Na wysokość czynszu wpływa w szczególności położenie budynku, położenie lokalu w budynku, wyposażenie budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu. Równie ważny jest ogólny stan techniczny budynku. Dlatego też gminy powinny przyjmować zróżnicowane stawki czynszu, w zależności od indywidualnych cech danego lokalu. Niektóre z samorządów decydują się na wprowadzenie systemu oceny wartości użytkowej, który określa kategorię danego mieszkania.

Czynsz powinien obejmować m.in.: podatek od nieruchomości, koszty administrowania, koszty konserwacji, utrzymania technicznego budynku, koszty utrzymania zieleni oraz wszystkich pomieszczeń wspólnego użytkowania. Najemca lokalu komunalnego oprócz czynszu powinien zostać ponadto zobowiązany do uiszczania związanych z eksploatacją mieszkania opłat niezależnych od właściciela, tj. opłat za dostawę do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych. Gmina nie będzie pobierała opłat za media tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu ma zawartą umową bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Średnia stawka czynszu za wynajem mieszkań komunalnych powinna być utrzymywana na poziomie pokrywającym koszt eksploatacji i napraw oraz dającym możliwość finansowania remontów substancji mieszkaniowej. Stawka czynszu za lokale socjalne musi natomiast stanowić połowę stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy. Z kolei czynsz za lokal zamienny, wynajmowany na czas koniecznej naprawy lokalu lub budynku, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy, bez względu na jego wyposażenie techniczne.