Jednym z elementów zarządzania mieniem komunalnym jest jego sprzedaż. Chociaż z jednej strony wiąże się z pomniejszaniem zasobów majątku gminy i potencjalnych źródeł dochodu, to z drugiej strony zbycie niektórych budynków komunalnych wydaje się konieczne. Chodzi tu w szczególności o sytuacje, kiedy ich utrzymanie wymaga dodatkowych kosztów bezcelowo obciążających budżet gminy przy jednoczesnych niskich wpływach z czynszów za wynajem. Zbywanie mieszkań komunalnych przez gminy nie powinno być motywowane wyłącznie potrzebą uzupełnienia bieżących dochodów budżetowych, ale także troską o zaspokajanie potrzeb socjalnych najbiedniejszych mieszkańców gminy. Dlatego mają możliwość zbycia lokali po zaniżonych cenach przy jednoczesnym zastosowaniu bonifikat.

Uchwała rady gminy

Zgodnie z art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny, właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości na podstawie odpowiedniego zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku.

Rada gminy ma więc prawo podjąć uchwałę o zastosowaniu zniżki od ceny lokalu. W przypadku niektórych samorządów wynosi ona nawet 99 proc. wartości nieruchomości. Udzielana zniżka powinna obejmować w każdym przypadku cenę lokalu i cenę udziału w prawie własności gruntu. W przypadkach gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, bonifikata powinna obejmować pierwszą opłatę z tego tytułu. Podobne zapisy znajdują się w ustawie o własności lokali. Przewiduje ona, że sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej (czyli w gruncie oraz częściach budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jako prawa związanego z własnością lokalu.

Zniżka obejmuje ponadto wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości. W zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku należy określić w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.

Zwrot udzielonej zniżki

Osoby, które wykupiły mieszkania komunalne po preferencyjnych cenach, nie mogą co do zasady odsprzedawać lokali przez co najmniej pięć lat. W przeciwnym razie muszą zwrócić kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, na każde żądanie gminy.

Udzielona zniżka w pewnych sytuacjach nie może jednak przepadać. Gmina nie może się domagać jej zwrotu, jeśli właściciel w pięcioletnim okresie karencji zamieni byłe mieszkanie komunalne na inne albo na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Może to zrobić nawet w kilka dni po podpisaniu aktu notarialnego z gminą. Podobnie jest w razie sprzedaży takiego lokalu, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkaniowe. Osoby te są zwolnione z obowiązku zwrotu bonifikaty z mocy ustawy. O tym, czy odstąpić od żądania zwrotu bonifikaty w razie przekroczenia ustawowych terminów także w innych sytuacjach może zadecydować rada gminy, wojewoda, rada lub sejmik województwa.

Problem z datą wykupu

Na tle przepisów dotyczących możliwości wcześniejszej sprzedaży mieszkania wykupionego z zasobów komunalnych powstał spór. Obowiązująca od 22 października 2007 r. nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła zwolnienie ze zwrotu bonifikaty, jeśli właściciel zamieni byłe mieszkanie komunalne na inne, nie przesądziła, czy z nowych przywilejów mogą skorzystać także osoby, które wykupiły mieszkania przed tą datą. Brakuje przede wszystkim stanowiących o tym przepisów przejściowych.

Część prawników uznała, że jest to argument za tym, żeby również zbycie mieszkania po wejściu w życie nowelizacji podlegało tym przepisom. Stwierdzili oni, że zasadą polskiego prawa jest to, że gdy w nowelizacji nie ma przepisu przejściowego, to nowe zasady stosuje się do wszystkich zdarzeń, które miały miejsce po ich wejściu w życie. O obowiązku zwrotu bonifikaty nie decyduje w tym przypadku moment nabycia mieszkania od gminy, ale jego zbycie przed upływem pięciu lat. Ponadto, jeżeli powszechnie obowiązujący przepis ustawy coś zmienia, to wchodzi na miejsce postanowień umownych. W związku z tym nie trzeba poprawiać umów sprzedaży lokali komunalnych. Kolejnym argumentem wysuwanym na poparcie tej tezy jest fakt, że przywilej polegający na braku obowiązku zwrotu bonifikaty nie dotyczy samej transakcji sprzedaży i zawarcia związanej z nią umowy, ale konsekwencji, jakie ona wywiera. Jest to ingerencja ustawodawcy w same skutki umowy. Zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty nie ma w takim przypadku działania wstecznego. Nie dotyczy ono w końcu umów zawartych dawniej, które zostały już skonsumowane poprzez fakt, że minął pięcioletni okres ochronny albo sprzedano w tym czasie mieszkanie i zwrócono bonifikatę.